3. Подходы и методы оценки объектов недвижимости

Для оценки стоимости недвижимости применяются три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Затратный подход – основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых объектов недвижимости с учетом всех видов износа и прибыли предпринимателя. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость участка земли.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Затратный подход также включает в себя принципы наилучшего и эффективного использования, вклада, сбалансированности и др.

При применении затратного подхода, осуществляется оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нём улучшений, на основе расчёта затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату – дату оценки; а так же учитывается износ (обесценивание) – физический, функциональный и внешний – оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.

Стадии оценки недвижимости затратным методом:

1. Оценка затрат на восстановление оцениваемого здания;

2. Оценка величины прибыли предпринимателя;

3. Расчет выявленных видов износа;

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка;

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки как сумма скорректированной на износ затрат на восстановление и стоимости земельного участка.

Применение затратного подхода предпочтительно, а иногда единственно возможно в случаях, когда:

• оценивают новые или недавно построенные объекты (не старше трёх лет);

• необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

• необходим анализ наилучшего наиболее эффективного использования;

• осуществляется оценка объектов незавершенного строительства;

• оценка для целей налогообложения, для целей страхования;

• осуществляется переоценка основных фондов;

• имеется недостаток информации для применения других подходов.

Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход оценки недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения. Определение стоимости объекта недвижимости при сравнительном подходе, т.е. сравнительном анализе продаж, производится в следующем порядке:

1. Анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов недвижимости (таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);

2. Проверка информации о сделках;

3. Выбор подходящих единиц сравнения;

4. Выявление адекватных элементов сравнения;

5. Внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок корректировок) на различия между ними и оцениваемым объектом по элементам сравнения;

6. Сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов к одному показателю стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Необходимо внести поправки, которые учитывают различия объекта-аналога и оцениваемого объекта, чтобы сделать их сопоставимыми. Таким образом, определяют такую цену продажи объекта-аналога, как если бы он был абсолютно идентичен объекту оценки. Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике может вноситься на величину не обязательно равную сумме, которая была затрачена на создание или ликвидацию этой характеристики.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• инвестиционная мотивация – инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты аналогичные наилучшее и наиболее эффективное использование;

• независимость субъектов сделки – если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, то сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения;

• срок экспозиции – время, которое объект должен находиться на рынке, для того, чтобы быть проданным. В случае, если объект был продан за период времени гораздо меньше стандартного срока экспозиции, это, скорее всего, свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находится на рынке значительно больше стандартного срока экспозиции, цена, по всей вероятности, завышена.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости, в который вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основные принципы – ожидания и замещения, причём принцип ожидания является базовым; согласно ему стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость всех будущих доходов от сдачи его в аренду или размещения на его базе доходного бизнеса. И чем выше доходный потенциал объекта оценки, тем выше его стоимость. В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретён другой актив с таким же уровнем доходности.

Данный подход к оценке объектов недвижимости включает в себя два метода: капитализации доходов (прямая капитализация) и метод дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода прямой капитализации в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от её предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а так же выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

• определение ожидаемого годового (среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости;

• расчет ставки капитализации;

• определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Метод дисконтируемых денежных потоков более сложен, но позволяет более детально оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод дисконтируемых денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых оттоков доходов и остаточной стоимости.

Для расчета стоимости дисконтируемых потоков доходов необходимо определить:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины доходов и расходов, включая реверсию;

• ставку дисконтирования.

Вывод о величине оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.