3.4 Согласование результатов и заключение о

рыночной стоимости объекта оценки

Выполненное в данной курсовой работе определение рыночной стоимости недвижимого имущества – административного здания, расположенного по адресу ул. Ленинградская, д. 79, здание 1962 года, дало следующие результаты:

• затратный подход – 90 960 837 рублей;

• сравнительный подход – 74 768 243 рублей;

• доходный подход –85 374 630 рублей.

Согласование результатов оценки проведено методом логического анализа. Он заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно, на основе логического анализа.

Затратный подход оценки позволяет учесть специфику архитектурно-строительных и объемно-планировочных решений, использованных при возведении объекта, его настоящее техническое состояние. Затратный подход применяется в основном для оценки недавно построенных объектов недвижимости либо для объектов с незначительным износом. Так как объект оценки построен в 1962 году и имеет значительный износ, то величина удельного веса затратного подхода составляет 30%.

Сравнительный подход позволяет получить обоснованное суждение о возможной цене купли-продажи с учётом большого количества характеристик самого объекта оценки – функционального назначения, количественных параметров, местоположения, условий продажи, инженерно-технических характеристик и др. Сравнительный подход при условии развитого рынка позволяет наиболее точно определить стоимость объекта оценки при наличии сопоставимых аналогов. Так как объект оценки отдельно стоящее здание с большой площадью количество аналогов не большое, из-за корректировок стоимости величина удельного веса сравнительного подхода составляет 30%.

Доходный подход базируется на данных рынка об арендных ставках, что позволяет в условиях развитого рынка достаточно полно выявить влияние ценообразующих факторов. Так как наблюдается стабильность на рынке офисной недвижимости и постоянная потребность в ней величина удельного веса доходного подхода составляет 40%.

Вывод итоговой величины стоимости представлен в виде таблицы 16.

Таблица 17 – Согласование результатов оценки

Подход	Стоимость объекта, руб.	Удельный вес подхода	Средневзвешенная стоимость, руб.
Затратный	90 960 837	0,3	27 288 251
Сравнительный	74 768 243	0,3	22 430 472
Доходный	85 374 630	0,4	34 149 852
Итоговая стоимость	83 868 575

Рыночная стоимость недвижимого имущества – административное здание, литер А, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленинградская, д.79, по состоянию на 01.01.2012 года составила: 83 868 575 рублей., в том числе НДС 15 096 344 рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В работы была проведена оценка объекта недвижимости – административного здания, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленинградская, д. 79 с целью определения рыночной стоимости.

В ходе определения рыночной стоимости объекта недвижимости были рассмотрены затратный, сравнительный и доходный подходы. Затратный подход оценки позволяет учесть специфику архитектурно-строительных решений, используемых при возведении объекта, его настоящее техническое состояние. Сравнительный подход (метод прямого сравнительного анализа продаж) наиболее верно отражает ситуацию на рынке и ориентирован на фактически достигнутые результаты. Доходный подход (метод прямой капитализации) учитывает те доходы, которые владелец рассчитывает получить от собственности в будущем.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что объект будет использоваться эффективно и целесообразно, как административное здание с офисными помещениями.

Результаты определения рыночной стоимости объекта оценки:

• затратный подход – 90 960 837 рублей;

• сравнительный подход – 74 768 243 рублей;

• доходный подход – 85 374 630 рублей.

Применив метод логического анализа для определения значения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, стоимость составила – 83 868 575 рублей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996. № 5. Ст. 411.

2. Земельный кодекс Российской Федерации : федер. закон Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.

3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон Российской Федерации от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 31. Ст. 3813.

4. Федеральный стандарт оценки : Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3) : утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. № 254 // Российская газета. 05.09.2007. № 195.

5. Федеральный стандарт оценки : Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) : утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. №  255 // Российская газета. 04.09.2007. № 194.

6. Федеральный стандарт оценки: Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) : утверждён приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. № 256 // Российская газета. 04.09.2007. № 194.

7. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р). – М. : Гражданстрой, 1988.

8. Об утверждении границ оценочных зон г. Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам: решение Хабаровской городской думы от 28.03.2000 №413.

9. Правила землепользования и застройки в городе Хабаровске: решение Хабаровской городской думы от 21.05.2002 №211.

10. Бабенко Р. В. Оценка стоимости жилой недвижимости : учеб. пособие / Р. В. Бабенко. – Ростов-н/Д : Ростиздат, 2005. – 253 с.

11. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учебник / В. А. Горемыкин. – 3-е изд., перераб. и доп. – М. : ТК Велбери, Проспект, 2006. – 848 с.

12. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие / Е. Н. Иванова. – М. : КНОРУС, 2007. – 344 с.

13. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью : учеб. пособие / А. В. Марченко; 2-е изд., перераб. и доп. – Ростов-н/Д : Феникс, 2007. – 448 с.

14. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Финансы и статистика, 2007. – 560 с.

15. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

16. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков : учеб. пособие / В. И. Петров; под ред. М. А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : КНОРУС, 2008. – 224 с.

17. Социально-экономическое положение Хабаровского края. Январь 2012 год.: Докл. / Хабаровскстат - г. Хабаровск, 2012 – 97с.

18. Статистический раздел сайта Банка России - URL: http://www.cbr.ru/statistics (дата обращения: 01.05. 2012)

19. URL:http://www.ocenshik.ru (дата обращения: 28.003. 2012)

20. URL: www.appraizer.ru. (дата обращения: 25.04. 2012)

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Техническое состояние объекта оценки административного здания, литер А, ул. Ленинградская, д. 79
трехэтажное здание
Показатели:
Год постройки -		1962	Группа капитальности - I
Площадь, кв. м. -		3 268,7	Строительный объем, м3 - 14 967
УПВС № 7 табл. 26
Наименование конструктивных элементов здания	Описание конструкций здания			Техническое состояние		Износ конструкции		Поправка к удельному весу					Удельный вес элемента с учетом поправки			Процент износа, %
1	2			3		4		6					8			9
Фундаменты	бутобетонный			Осмотру недоступен. Трещины в цокольной части здания		5		1,00					5			40
Стены, перегородки	кирпичные			Выветривание швов, отдельные трещины и выбоины, местами отпадение штукатурки		24		1,00					24			45
Перекрытия	деревянные, железобетонные			В 2002 г. произведен ремонт с заменой балок, отмечаются незначительные повреждения балок		12		1,00					12			45
Крыша	двухскатная, железо			В 20010 г. кровля заменена, состояние хорошее, незначительные прогибы		4		1,00					4			45
Полы	деревянные, линолеум бетонные			В 2006г. и 2010г. произведен частичный ремонт полов, отдельные выбоины, стирание поверхности в ходовых местах		13		1,00					13			45
Проёмы	Оконные - стеклопакеты. Дверные – деревянные, металические			Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, повреждение окрасочного слоя		16		1,00					16			45
Внутренняя отделка	Штукатурка, побелка, окраска, обои			Отпадение штукатурки местами, отклеивание обоев местами		10		1,00					10			40
Инженерные работы	отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, телефон, вентиляция			все инженерные работы в рабочем состоянии		12,9		1,00					12,9			55
Прочие работы	Прочие работы			Мелкие повреждения обделок на площади до 10%,усадочные трещины и деформация.		3,1		1,00					3,1			50
Итого						-		-					100,0			45,4

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Главный вход в здание

Объект оценки, общий вид

Помещение на 1 этаже (№33)

коридор 2 этажа (№20)

туалет 1 этажа (№5)

лестница на 3 этаж (№8)

1 Гражданский кодекс РФ : ФЗ РФ (Ч. 1 от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ; Ч. 2 от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ; Ч. 3 от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ; Ч. 4 от 18.12.2006 г. № 230-ФЗ) // СПС «Консультант плюс»

2 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СПС «Консультант плюс»

3 Социально-экономическое положение Хабаровского края. Январь 2012 год.: Докл. / Хабаровскстат - г. Хабаровск, 2012 – 97с.

4 Ставки рынка ГКО-ОФЗ URL:http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp, данные на 01.01.2012.г.

5 Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

6 URL: http://www.cbr.ru/statistics/

2