СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………..……………......3

1 Теоретические основы оценки объектов недвижимости……5

1. Недвижимость как объект оценки..................……………...…...5

2. Нормативная база оценки объектов недвижимости…….....…...7

3. Подходы и методы оценки объектов недвижимости…….......…9

2. Анализ объекта оценки и его окружения………………..15

1. Анализ социально-экономического положения Хабаровского края..........................................................................................................15

2. Краткий обзор рынка офисной недвижимости г. Хабаровска.....18

3. Описание объекта оценки…………….........…..............…….23

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования...25

3. Определение рыночной стоимости объекта оценки…....32

1. Затратный подход к оценке объекта недвижимости…………..32

2. Сравнительный подход к оценке объекта недвижимости……..42

3. Доходный подход к оценке объекта недвижимости…………..48

4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки……….........................................................……………51

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………....53

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ....………..54

ПРИЛОЖЕНИЯ...........................................................................56

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и образуя пространственную среду, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства любой страны мира. Каким бы ни был уровень индустриального и интеллектуального развития государства, земля везде составляет весомую часть национального продукта, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.

Становление рынка недвижимого имущества как особой сферы рыночных отношений является одним из магистральных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на преобладании частной собственности и рыночных механизмах саморегулирования, функционирования и развития экономики.

Повышение активности инвестиционного рынка на современном этапе становления рыночных отношений в России обеспечивается главным образом ростом операций, совершаемых с недвижимостью. Основными условиями упорядочения данного процесса являются совершенствование законодательного регулирования сделок с недвижимостью, повышение объективности независимой рыночной оценки объектов.

Вместе с развитием рынка недвижимости появляется необходимость развития его рыночной инфраструктуры: нотариальных, юридических, риэлтерских, в том числе услуг по оценке недвижимости. Рынок недвижимости сводит вместе продавцов и покупателей, поэтому в определении стоимости объекта недвижимости заинтересованы две стороны.

Без оценки стоимости не обходится ни одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимость определяется при операциях по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении и др.

Целью работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач: анализ объекта оценки и его окружение; проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования данного объекта; определение рыночной стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходами, и согласование полученных результатов.

Объект исследования – административное здание, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленинградская д.79.

Кроме того, в работе рассмотрены теоретические основы оценки объектов недвижимости: понятие недвижимости, как объекта оценки, особенности рынка недвижимости, нормативно-правовая база для оценки объектов недвижимости, характеристика подходов и методов оценки недвижимости.

1 Теоретические основы оценки объектов недвижимости

1. Недвижимость как объект оценки

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.¹

Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленными как физическими характеристиками объекта недвижимости («естественная» полезность), так и социальной формой ее использования («социально-экономическая» полезность).

«Естественная» полезность недвижимости. В качестве физического объекта, недвижимость обладает «естественной» (природной) полезностью, удовлетворяющей определенные потребности человека.

Как физический объект, недвижимость характеризуется:

• наличием «прочной связи» с землей, на которой он расположен;

• местоположением (основная и наиболее существенная характеристика);

• длительностью физического существования;

• натуральными единицами измерения (метры, килограммы, гектары);

• определенным составом элементов, который формирует качественные характеристики (основное функциональное назначение или тип) объекта недвижимости (жилой дом, промышленное помещение и т.п.);

• собственным жизненным циклом, состоящим из двух основных фаз – инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).

Недвижимое имущество является объектом различных сделок, для осуществления которых необходимо определить её стоимость – денежную сумму, которую покупатель готов и желает обменять на какой-либо объект.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости, так как для её возникновения необходимо наличие следующих факторов: спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждения. Таким образом, стоимость формирует желание людей приобрести объект, их платежеспособный спрос, полезность и относительная дефицитность.

В зависимости от целей оценки и полноты оцениваемых прав на недвижимость выделяют два вида стоимости – в обмене и в пользовании.

Стоимость в обмене отражает способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары; носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: сдачи в аренду, купли-продажи, передача имущества под залог, ренты и др. Стоимость в обмене может быть выражена в виде рыночной, ликвидационной, залоговой, страховой, арендной и утилизационной стоимостей.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования; носит субъективный характер и отражает уже сложившиеся возможности эксплуатации недвижимости определённым владельцем, сложившиеся на данный момент и не связанные с куплей-продажей или иными рыночными операциями. Данный вид стоимости формируется в большей степени за счет предпочтений самого собственника объекта недвижимости. Стоимость в пользовании проявляется в виде инвестиционной, балансовой и налогооблагаемой стоимостях.

Рыночная стоимость является наиболее объективной, так как не зависит от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, сложившиеся на рынке к данному моменту.

Рыночная стоимость в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• (см. текст в предыдущей редакции)

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.²