2.2 Основные проблемы и пути их решения.

Минимизация страховых тарифов. В настоящее время на рынке ипотечного страхования иногда наблюдается тенденция необоснованной занижение страховых тарифов, которое происходит на фоне высокой конкуренции. Кредитные организации, заключая соглашения, отдают предпочтение тем страховщикам, которые предоставят наиболее выгодные условия страхования для заёмщиков. Благодаря такой политике банки делают свои ипотечные продукты наиболее привлекательными. Но страхование по экономически необоснованным тарифам может привести к снижению финансовой устойчивости страховой компании и как следствие к возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых случаев.

Отсутствие стандартных форм договоров и единого полиса. Различные банки имеют генеральные соглашения о сотрудничестве с разными страховыми компаниями: одни предлагают клиенту-заемщику самому выбирать из списка, другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику. В свою очередь, каждый страховщик также взаимодействует с несколькими банками. В связи с этим у каждой стороны возникают некоторые проблемы. Ввиду отсутствия унификации правил, документации и процедур, страховая компания, работающая с несколькими банками одновременно, вынуждена модифицировать договор страхования согласно требованиям каждого банка. Та же проблема актуальна и для банков: при работе с несколькими страховыми компаниями они сталкиваются с различными формами страховых договоров.

Недостаточно проработанная нормативная база. Одной из таких актуальных проблем является отсутствие правовой основы в Российской Федерации для комплексного ипотечного страхования. Данный вид страхования сегодня осуществляется путём сложной юридической комбинации фактически несовместимых видов страхования (обязательное с добровольным; страхование в рамках договора публичного и непубличного характера и т.п.).

В Российской Федерации принципы ипотечного страхования закреплены лишь в «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренной постановлением Правительства Российской Федерации, но эти принципы пока ещё не все введены в действующее правовое поле, в частности по вопросам, касающимся личного страхования жизни и здоровья заёмщика, которое не может быть обязательным, но Концепция предусматривает страхование жизни и здоровья заёмщика в качестве одного из основных условий выдачи ипотеки.

Существует даже мнение, что классического ипотечного страхования в России сегодня нет, а то комплексное страхование, которое осуществляют сегодня страховые компании не имеет к нему никакого отношения, так как комплексное ипотечное страхование - это страхование нескольких самостоятельных рисков в рамках одного договора (страхование имущества, титульное страхование и личное страхование). Ипотечное страхование в классическом варианте - это страхование кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика (неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств) и недостатка денежных средств после обращения взыскания на заложенную недвижимость.

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам -- заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Одной из форм государственной поддержки является адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). Как уже было сказано выше, в Чехии также выплачиваются дотации тем, кто взял ипотечный кредит.

Как было сказано выше - в России существует такая проблема как несбалансированность спроса и предложения на ипотечные продукты.

В качестве одного из решений данной проблемы можно предложить, например, рассмотреть возможность увеличения срока кредитования. Следствием этого явится увеличение и расчетной суммы ипотечного кредита. Однако увеличение срока кредитования повлечет за собой и усиление рисков кредитования для банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Российские же банки даже на условиях привязки к доллару суммы кредита не готовы предоставлять их на срок 25-30 лет. Решать эту проблему следует путем развития вторичного рынка ценных бумаг, которые выпускает Федеральное агентство по ипотечному кредитованию взамен купленных у банков ипотечных кредитов. Без развития вторичного рынка и/или в отсутствие инвесторов, покупающих эти ценные бумаги, ипотека в России должного развития не получит.

Банкам необходимо искать источники долгосрочного финансирования. Нужно создавать механизмы допуска ипотечных активов к средствам пенсионных и страховых фондов.

Для того чтобы сделать кредит доступным большей части населения - нужно снижать ставки, увеличивать сроки погашения кредита, смягчать требования к заемщикам и соответственно цены на жилье должны снижаться, но в таком случае в разы возрастают банковские риски, и вряд ли банки будут согласны на такие условия кредитования.

При организации схем построения механизма кредитования необходимо прежде всего учитывать присущие данной экономической и социальной ситуации факторы, например, низкую потребительскую способность населения, при которой размеры платежей по потребительским кредитам не должны превышать определенную часть дохода средней семьи; размер кредита с учетом субсидий и льгот должен перекрывать стоимость обеспечения (залога - жилья) и в то же время кредитные риски должны быть сведены к минимуму; необходимо учесть встречающееся отсутствие стабильного и гарантированного источника дохода (население) и кредитных историй заемщиков. С другой стороны, в противовес улучшению условий для заемщика, как одной стороны кредитной сделки, нужно облегчить бремя ипотечного кредитования для кредитора, как другой стороны кредитной сделки, путем развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Только в случае данных вопросов ипотека в России получит должное развитие и приблизится к международным стандартам.

Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья, а также слаборазвитая правовая база по данному вопросу. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. Следовательно необходимо формирование информационной базы по ипотечным кредитам, накопление кредитных историй и доработка законодательной базы.

Рынок ипотечного страхования развивается в неразрывной связи с рынком ипотечного кредитования. Он является вторичным по отношению к рынку ипотечного кредитования. С его помощью возможно решение ряда проблем, связанных с высокими рисками при проведении кредитных операций, за счет своевременной разработки и внедрения новых программ ипотечного страхования.

Таким образом, формирование системы ипотечного страхования непосредственно связано как с общим состоянием российского страхового рынка, так и с развитием жилищной ипотеки. Появление новых кредитных продуктов и увеличение массового спроса на ипотеку среди различных слоев населения влечет необходимость дополнения существующих и появления новых страховых продуктов, позволяющих обеспечить полноценную комплексную страховую защиту основных участников ипотечного рынка.