1.2. Основные положения создания зис

Основное отличие земельно-информационных систем от ГИС заключается в следующем: ЗИС содержат прежде всего сведения о земельных ресурсах и объектах недвижимости, прочно связанных с землей; информация о земельных участках, содержащаяся в ЗИС, предполагает повышенные требования к точности измерений, ввода и вывода данных, что необходимо для геодезической привязки земель на местности и отражения их на планах (картах), являются более точными, чем ГИС; в общую структуру земельно-информационной системы как специального вычислительного комплекса в качестве самостоятельных подсистем входят блоки автоматизированного картографирования, автоматизированного проектирования, управления базами данных, позволяющие не только строить в различном масштабе карты с использованием средств цифровой фотограмметрии и картографии, но и производить различные геодезические действия с требуемой точностью; основное назначение ЗИС заключается в обеспечении управления земельными ресурсами на основе учета и анализа данных о земле.

Основой функционирования ЗИС являются кадастровые съемки, позволяющие создать скелет территории и различные информационные слои, что дает возможность принимать различные решения по организации рационального использования и охране земель.

ЗИС получили широкое распространение в развитых зарубежных странах, а также в России для решения различных землеустроительных и земельно-кадастровых задач в частности их используют при регистрации земельных участков; для получения информации об участке после указания его на карте; для поиска земельного участка или объекта по его номеру или адресу; при установлении перечня объектов, попадающих в заданные области и обладающие определенными свойствами; при выборе оптимальных маршрутов перевозок и т.д.

При ведении земельного и имущественного кадастров ЗИС применяют для выделения различных территориальных зон при районировании, оценке земель и объектов недвижимости, создании экономического механизма регулирования земельных отношений.

При мониторинге земель эти системы используют для паспортизации земельных участков, оценке экологического состояния территории, для выявления источников загрязнения и анализа размещения объектов, загрязняющих территорию, при моделировании процессов распространения загрязнений в поверхностных и подземных водах и атмосфере, при решении задач масс-энергопереноса, для контроля за использованием и охраной земель.

Важное значение ЗИС имеют в землеустройстве, полезны при решении землеустроительных задач: обновление планово-картографического материала; инвентаризация земель; проведение землеустроительных работ и т.д. Для создания ЗИС широко используются данные математической картографии; фотографических работ; данные геодезии и картографии и т.д. [2]

2. Применение гис при оценке объектов недвижимости

Геоинформационная система (ГИС) - это программно-аппаратный комплекс, решающий совокупность задач по хранению, отображению, обновлению и анализу пространственной и атрибутивной информации по объектам территории. Одна из основных функций ГИС - создание и использование компьютерных (электронных) карт, атласов и других картографических произведений. [3]

Основой любой информационной системы служат данные.

Данные в ГИС подразделяются на пространственные, семантические и метаданные.

Пространственные данные - данные, описывающие местоположение объекта в пространстве. Например, координаты угловых точек здания, представленные в местной или любой другой системе координат.

Семантические (атрибутивные) данные - данные о свойствах объекта. Например, адрес, кадастровый номер, этажность и прочие характеристики здания.

Метаданные - данные о данных. Например, информация о том, кем, когда и с использованием какого исходного материала, в систему было внесено здание.

Ученые подсчитали, что 85% информации, с которой сталкивается человек в своей жизни, имеет территориальную привязку. Поэтому перечислить все области применения ГИС просто невозможно. Этим системам можно найти применение практически в любой сфере трудовой деятельности человека.

ГИС эффективны во всех областях, где осуществляется учет и управление территорией и объектами на ней. Это практически все направления деятельности органов управления и администраций: земельные ресурсы и объекты недвижимости, транспорт, инженерные коммуникации, развитие бизнеса, обеспечение правопорядка и безопасности, управление ЧС, демография, экология, здравоохранение и т.д.

ГИС позволяют точнейшим образом учитывать координаты объектов и площади участков. Благодаря возможности комплексного (с учетом множества географических, социальных и других факторов) анализа информации о качестве и ценности территории и объектов на ней, эти системы позволяют наиболее объективно оценивать участки и объекты, а также могут давать точную информацию о налогооблагаемой базе. [6]

Геоинформационная система (ГИС). Географические данные позволяют идентифицировать объекты недвижимости и определять их местоположение. Особую ценность для процесса государственной кадастровой оценки представляют электронные карты, формируемые в географических информационных системах (ГИС). ГИС позволяют графически представить цены покупки-продажи объектов недвижимости, отобразить величину стоимости, установленной для целей налогообложения, а также даты сделок, виды использования недвижимости и т.д. Кроме того, ГИС дает возможность проводить анализ сопоставимых продаж, анализ территории, на которой находятся оцениваемые объекты, а также визуализировать динамику рыночных тенденций.

ГИС позволяет формировать инфраструктуру пространственных данных ГКООН в виде актуального систематизированного фонда разно масштабных картографических материалов в цифровом виде. Качественно решить задачу формирования информационной базы пространственных данных ГКООН возможно при условии использования современных технологий сбора, обработки, хранения и предоставления картографической информации. Полученная с их помощью цифровая картографическая основа позволит определить местоположение объектов недвижимости и тем самым создать основу для разрешения возможных конфликтных ситуаций и правовых коллизий в части вопросов использования объектов недвижимости.

Создание инфраструктуры пространственных данных требует разработки и внедрения в практику работы технологий проведения аэрокосмических съемок, создания ортофотопланов и цифровой картографической основы ведения государственного кадастра недвижимости. Особое значение при этом будет играть снятие режимных ограничений на точность определения координат географических объектов и формирование единой открытой системы координат.

В процессе выполнения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости необходимо определить местоположение объектов недвижимости, рассчитать значения факторов стоимости. Для определения местоположения объектов недвижимости используются ортофотопланы, планово-картографическая информация, векторно-адресные планы, адресно - цифровые планы, материалы, формируемые в целях проведения переписи населения в бумажном и электронном виде. Для расчета значений факторов стоимости на картографическую основу наносятся объекты, влияющие на стоимость – объекты социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. В результате формируются картографические слои факторов стоимости, на основании которых средствами ГИС рассчитываются значения факторов стоимости.

Однако ГИС государственной кадастровой оценки недвижимости в настоящее время не сформирована. В процессе выполнения работ по кадастровой оценке земель зачастую используются картографические материалы в бумажном виде. Сведения в электронном виде разрозненны, не систематизированы, не полны. Технология проведения работ не содержит требования формирования и использования картографического материала в электронном виде. Это препятствует выполнению автоматизированных расчетов значений факторов стоимости, описывающих местоположение объектов оценки, проведению экспертизы расчетов значений факторов стоимости.

Предлагается:

– разработать ГИС государственной кадастровой оценки недвижимости для повышения качества расчета факторов местоположения и визуализации результатов расчета;

– дополнить технологию проведения работ требованием использования для расчета факторов стоимости картографических материалов в электронном виде.

Государственный кадастр недвижимости. Учет объектов недвижимости является основой информационного обеспечения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, системы статистического учета, системы налогообложения. Системность, полнота и достоверность учета объектов недвижимости обеспечивают соблюдение принципов однократности и справедливости налогообложения. Сведения об объектах учета являются основой для определения размера налога. Следует отметить, что одной из важнейших целей создания ГКН является совершенствование системы налогообложения недвижимости. Как справедливо отмечает М.В. Мишустин, «..кадастр является основным источником сведений, используемых для расчета налоговой базы по земельному и имущественным налогам, и он должен стать основным источником сведений о кадастровой стоимости недвижимости. Именно этот информационный ресурс создает основу для перехода в перспективе к налогообложению недвижимости».

Для реализации системного подхода к учету объектов недвижимости необходимо:

– определить и классифицировать объекты недвижимости;

– описать структуру и состав объектов недвижимости;

– определить идентификатор объекта недвижимости;

– определить обязательные и дополнительные сведения об объекте недвижимости;

– описать взаимосвязи объектов недвижимости.

Полнота учета обеспечивается регламентом учета, требованиями к заполнению учетных форм. Достоверность учета обеспечивается легитимностью источников информации.

Федеральный закон №221-ФЗ от 24 июля 2007г. регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности [7].

Объекты недвижимости, в отношении которых осуществляется кадастровый учет – земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Статья 5 вышеупомянутого закона определяет в качестве идентификатора кадастровый номер объекта недвижимости, статья 6 Закона описывает геодезическую и картографическую основы государственного кадастра недвижимости, статья 7 Закона определяет состав обязательных и дополнительных сведений государственного кадастра недвижимости об объекте. Важно, что в состав дополнительных сведений входят используемые в целях налогообложения сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения стоимости.

Анализ нормативно-правового обеспечения учета объектов недвижимости показывает, что постепенно происходит становление системного подхода к учету объектов недвижимости в РФ.

Для последующего использования данных ГКН в целях налогообложения необходимо совершенствовать организационное обеспечение процесса обмена информацией, определить регламент информационного взаимодействия и однозначное соответствие между объектами учета и объектами налогообложения. [7]