Тема 2. Организация и регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации. Основные понятия, применяемые в стоимостной оценке

В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С началом перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков, было создано профессиональное общественное объединение — Российское общество оценщиков (РОО). В настоящее время функционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектов оценочной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Московское общество оценщиков.

Регулирование оценочной деятельности — система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствия их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) (либо совместно).

Одной наиболее распространенной формой государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.). Лицензия — разрешение со стороны государства на ведение данной деятельности, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан.

С 2002 года согласно постановлению Правительства РФ «О лицензировании оценочной деятельности» от 7 июня 2002 г. №395 обязательным условием оценочной деятельности установлено страхование гражданской ответственности оценщиков.

Основные этапы процесса оценки

Проведение оценочных работ включает в себя:

1) определение объекта оценки;

2) формирование задач и подхода к оценке;

3) определение вида оцениваемой стоимости;

4) заключение с заказчиком договора об оценке;

5) установление количественных и качественных характеристик

объекта оценки;

6) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

7) выбор и обоснование метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчётов;

8) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

9) составление и передача заказчику отчета об оценке.

Виды стоимости, используемые при оценке бизнеса

Предметом оценки бизнеса является стоимость. Данная категория, сохраняя общетеоретическое содержание, приобретает в процессе оценки специфические оценочные формы, которые называют видами стоимости. Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком, можно классифицировать по различным критериям.

Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Частичной рыночной стоимостью является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке не возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие, как эффективная стоимость. Эффективная стоимость — стоимость активов, равная большей из двух величин — инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Стоимость предприятия, бизнеса зависит от многих факторов, в череде которых одно из первых мест занимают доходы и выгоды, получаемые собственниками. При оценке в качестве дохода используются такие показатели, как доход от обычных видов деятельности, или выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, услуг; валовая прибыль; прибыль до налогообложения; прибыль от обычной деятельности и чистая прибыль. Наиболее часто при оценке бизнеса используются различные показатели прибыли как выражение дохода. При этом прибыль понимается так: выручка минус издержки (чистая выручка). После того, как предприятие оплатило все свои издержки, остается прибыль или чистая выручка. Что же считается издержками? Зачастую издержки отождествляют с денежными расходами на ведение бизнеса. Если бизнесмен платит арендную плату за используемое помещение, то он будет учитывать эти платежи в качестве своих издержек. Собственники предприятия могут также использовать оборудование, которое они купили при помощи банковского займа. В этом случае они будут включать процентные платежи по займу в свои издержки. Таким образом, деловые издержки соответствуют показателю себестоимости, используемому в бухгалтерском учете. В соответствии с действующими правилами бухгалтерского учета в себестоимость не включаются альтернативные стоимости факторов производства и упущенный доход. В законодательстве существует юридическое определение прибыли предприятия, поскольку предприятия должны платить налоги на свои прибыли. Оно соответствует определению прибыли в терминах здравого смысла как выручка минус издержки. При этом из издержек исключаются дивиденды, выплачиваемые по акциям, но включаются проценты, выплачиваемые владельцам облигаций.

Вся информация, необходимая оценщику, содержится в соответствующих формах бухгалтерской отчётности на предприятии и после корректировки может быть использована в оценке стоимости. Не признаются доходами следующие поступления:

а) суммы налога на добавленную стоимость, акцизы, экспортные пошлины и иные аналогичные обязательные платежи;

б) по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и т. п.;

в) в порядке предварительной оплаты продукции, товаров, работ, услуг;

г) задаток;

д) в залог, если договором предусмотрена передача заложенного имущества залогодержателю;

е) в погашение кредита, займа, предоставленного заемщику.

Доходы предприятия разделяются на:

а) доходы от обычных видов деятельности (выручку);

б) операционные доходы;

в) внереализационные доходы;

г) чрезвычайные доходы.

Для каждого из видов доходов Положением определены условия

их признания, которые следует учитывать при оценке.