Доля земель, проданных на торгах гражданам для некоммерческих целей, в общей доле продаж, (%)

Местоположение участков	По числу сделок				По площади
	на конкурсах		на аукционах		на конкурсах		на аукционах
	1999	2000	1999	2000	1999	2000	1999	2000
Вне поселений	-	0,28	0,15	-	-	4,94	0,23	-
В сельских поселениях	0,40	0,75	0,21	1,46	0,47	1,29	0,22	1,36
В городах и поселках	0,92	0,74	2,51	3,58	1,12	0,68	3,37	4,18

Тем не менее, проведение земельных торгов является наиболее цивилизо­ванным, экономически обоснованным и справедливым способом наделения населения землей. Следует учитывать и то, что в отличие от применявшихся ра­нее процедур возмездного предоставления земельных участков такие торги ста­ли новацией в землепользовании.

В период земельной реформы появилось и такое понятие как нормативная цена земли. В начале 90-х гг. нормативная цена (ввиду отсутствия иной объек­тивной базы для ее определения) была установлена в размере 50-кратной став­ки земельного налога за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. Но уже через несколько лет нормативная цена земли была связана с рыночными ценами. Региональные и местные органы власти получили право вводить повышающие коэффициенты, приближающие нормативную цену к рыночной. И сейчас нормативная цена земель различного целевого назначения определяется уже без какой-либо увязки со ставками земельного налога (глав­ное, чтобы ее величина не превышала 75 % уровня рыночной цены на типич­ные земельные участки соответствующего целевого назначения).

В связи с тем, что действующие сейчас ставки земельного налога базиру­ются на результатах земельно-оценочных работ, выполненных еще в услови­ях монополии государственной собственности на землю и отсутствия рыноч­ного оборота земли, а нормативная цена в большинстве регионов установле­на уже на основании рыночных цен на землю, представляется целесообраз­ным вновь увязать ставки земельного налога и нормативную цену земли, уточнив ставки земельного налога, исходя из нормативной цены земли, от­ражающей современную экономическую ситуацию в землепользовании. Од­нако не исключено, вместо нормативной цены будет действовать кадастро­вая стоимость.

В ходе земельной реформы (1991-1997 гг.) устранена монополия государства на землю. Осуществлена приватизация, в результате которой на начало 1998 г. 11,8 млн. работников получили право собственности на земельную долю, им передано 115,9 млн.га земли. Создан фонд перераспределения земель (33 млн.га), органам местного самоуправления передано 36 млн.га, количество земель в личном подсобном хозяйстве, коллективном садоводстве и огородничестве увеличено до 8,4 млн.га.

Введена дифференцированная по качеству и местоположению плата за землю. В 1995 г. общая ее сумма составила 3,3 трлн.руб, в 1996 г. – 5,4, в 1997 г. – 9,4 трлн.руб. Но значительная часть этих средств, полученная в основном в городах, используется не на повышение плодородия земель, а в других целях.

Процесс разгосударствления и приватизации проводился без учета реальных условий и перспектив. По данным РАСХН, почти половины площади приватизированных сельскохозяйственных угодий находится у лиц, которые непосредственно сельскохозяйственной деятельностью не занимаются, а 4 млн. собственников еще не решили, что делать с принадлежащей ей землей. В настоящее время не используется 15 млн. га сельскохозяйственных угодий, в том числе около 10 млн. га пашни.

Такой подход к приватизации в сочетании с ростом цен на средства производства и с сокращением бюджетных дотаций привел к выбытию земель из оборота и падению почвенного плодородия. Сельское хозяйство потеряло почти 1/5 посевных площадей как вследствие вывода земель из обработки, так и из-за ее отчуждения.

Во многом указанные проблемы возникли из-за того, что реформирование отношений собственности на селе проводилось в отсутствие существенных накоплений у сельскохозяйственных производителей и без инвестиционной поддержки государства. Все это дополнялось потерей управляемости АПК, диспаритетом цен и развалом социальной сферы села. В этих условиях у сельских работников не могло возникнуть заинтересованности в эффективном использовании полученной земли.

В процессе реформирования отношений собственности возникла острая дискуссия по поводу целесообразности повсеместного введения института частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Однако при подобном решении проблемы не учитываются специфика России, ее географическое и национальное многообразие, породившие множественность подходов к организации сельскохозяйственного производства, последствия для непосредственных производителей экспериментов в аграрном секторе экономики, проводимых в советский период.

Таким образом, к началу 2000 г. не только завершилось массовое наделе­ние землей граждан и юридических лиц, но и на практике сложились механиз­мы рыночного перераспределения земель, требующие адекватного законода­тельного регулирования. Благодаря совершению возмездных земельных сде­лок произошло формирование рыночных цен на землю. Поэтому в качестве основных задач по реформированию земельных отношений на рубеже XX — XXI вв. можно определить формирование адекватной состоянию отечествен­ной экономики правовой базы в вопросах землепользования (в том числе ре­шение вопроса о роли государства в этих отношениях) и совершенствование налогового механизма в данной сфере (который является и экономическим методом регулирования общественных отношений, и способом пополнения бюджетов разных уровней).

Необходимое правовое обеспечение земельные отно­шения получили лишь после принятия в 2000 - 2001 гг. нового Земельного ко­декса и ряда других федеральных законов по земельной тематике: "О государст­венном земельном кадастре", "О землеустройстве", "О разграничении государст­венной собственности на землю" и т.д., которые позволили создать необходи­мые условия для рыночного развития земельно-имущественного комплекса и связанных с ним отраслей практически во всех сферах экономики. Но вопрос о землях сельскохозяйственного назначения, используемых для товарного сельскохозяйственного производства, в том числе и фермерскими хозяйствами, оставался за­конодательно не решенным. Такая неопределенность с зем­лей — главным средством сельскохозяйственного производства мешала и разви­тию аграрного сектора: не было цивилизованного легального механизма движе­ния земли к более эффективным хозяевам, возможности привлечь в агропромы­шленный комплекс дополнительные кредитные ресурсы под залог земли.

К настоящему времени Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" принят и вступил в силу. Этот закон, оп­ределяя принципы и основные правила оборота земель сельскохозяйственного назначения, фактически закрепляет результаты проведенной в 90-е гг. привати­зации этих земель и создает необходимые условия для их цивилизованного ры­ночного оборота и контроля за таким оборотом со стороны государства.

Важной отличительной особенностью данного закона стало то, что им впервые введено четкое и юридически корректное определение земельной до­ли (как доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, полученной при приватизации сельскохо­зяйственных угодий).

Кроме того, в законе наряду с установлением на федеральном уровне единых рамочных правил (в едином государстве должны действовать единые правила имущественного оборота) предоставлены значи­тельные возможности законодательного регулирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель на уровне субъектов Федерации (исходя из мест­ных экономических, социальных и национально-культурных условий). Это ка­сается и размеров как минимальных, так и максимальных — для граждан зе­мельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут нахо­диться в собственности различных лиц, и преимущественного права регионов (т.е. государства) на приобретение таких участков в случае, если собственник решит их продать (кроме продажи на публичных торгах), и возможности обра­титься в суд о принудительном изъятии ненадлежаще используемого участка. А поскольку закон вступает в силу спустя шесть месяцев после его официально­го опубликования, то в перспективе важным становится регио­нальное законотворчество по данному вопросу.

К настоящему времени во многих субъектах Федерации уже действуют ре­гиональные законы, регламентирующие процедуры оборота земель сельскохо­зяйственного назначения, в том числе и вопросы предельных размеров участ­ков, изъятия ненадлежаще используемых земель и т.п.

Вместе с тем могут потребоваться уточнения некоторых положений Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (например, вопрос о возложении на субъекты Федерации обязательства при­обрести в некоторых случаях земельные участки без проработки его финансо­вого обеспечения), также внесение изменений и допол­нений и в другие, недавно принятые законы о земле (в частности, сейчас, по­сле принятия закона об обороте сельскохозяйственных земель, необходимо разрешить и их залог, внеся для этого соответствующие изменения в действу­ющий закон об ипотеке).

В целом формирование правовой базы принципиально новых рыночных земельных отношений можно считать завершенным и теперь главным направ­лением в земельной реформе становится создание необходимой инфраструкту­ры земельного рынка (информация, регистрация прав, оценка участков, земле­устроительное обеспечение и др.). При этом основным способом регулирова­ния рыночных процессов становятся экономические методы (налоги, льготные кредиты для товаропроизводителей, компенсация части затрат по улучшению земли и т.п.).