3. Реформирование земельных отношений в России

Трансформация экономики от социализма к рыночеым отношениям затронула и систему ранее сложившихся земельных отношений в России. Следует отметить, что реформирование сельского хозяйства - давно назревшая проблема, разрешение которой в рамках социализма было не осуществимо.

На протяжении десятилетий в землепользовании накапливались нега­тивные тенденции, связанные с нерациональным распределением земельных ресурсов между отраслями, бесплатностью землепользования, которая наряду с ограниченностью фондов и лимитов на основные и оборотные средства вела к тому, что предприятия больше берегли технику и дру­гие материальные ресурсы, чем землю. Стал очевиден и неудовлетворенный спрос горожан на сады и огороды, а также недостаточность площадей под приусадебными хозяйствами сельских жителей, а расширение землепользования граждан могло не только послужить подспорьем в улучше­нии их материального (а отчасти и морального) положения, но и обеспечить общее увеличение объема производимого продовольствия. Эти негативные тенденции в землепользо­вании, сложившиеся в 30 - 80-х гг., не могли быть устранены без изменения об­щей системы управления и государственного устройства в стране. В условиях, когда земля фактически была выведена из системы гражданско-имущественных отношений (для ее перераспределения и решения других вопросов реали­зации гражданских прав на землю требовалась санкция государства), при ре­шении вопросов регулирования землепользования преобладали администра­тивно-директивные методы. Вопросы перераспределения земли ока­зывались труднореализуемыми на практике.

При отсутствии экономических стимулов однажды распределенная (пре­доставленная государством) земля оказывалась недоступной для последующе­го перераспределения (особенно в городах, где при наличии нерационально используемых или даже пустующих территорий продолжалось расширение их границ, главным образом, за счет примыкающих к ним сельскохозяйственных угодий), поскольку прежние землепользователи, не желавшие просто так ли­шаться своей земли, находили возможности для отстаивания своих интересов в органах управления. Поэтому потребовались изменения в системе земельных отношений, чтобы экономические стимулы (земельный налог и земельный ры­нок) побудили пользователей заброшенных и нерационально используемых зе­мель добровольно отказаться от них.

Таким образом, необходимость реформирования сложившихся за преды­дущие десятилетия земельных отношений была определена объективными причинами социально-экономического характера. Существовавший порядок землепользования тормозил развитие рыночных отношений как в аграрном секторе, так и в других отраслях. Цель земельной реформы и основные ее направления были определены законом "О земельной реформе", принятом в конце 1990 г., Федеральной Программой проведения земельной реформы на территории РСФСР, Земельным кодексом РСФСР, Указами президента, направленными на ликвидацию монопольного права государства на земельную собственность посредством ее приватизации и раздела.

Однако, выработанное на протяжение десятилетий отрицательное отношение к самому понятию частой собственности на землю, отсрочили реализацию поставленных в правительственных документах задач. В 1990 г. в основу законодательства о земле Союза СССР и союзных республик исключалось понятие частной собственности и было введено «пожизненное наследуемое владение». Последующие перестроечные меры были направлены на ограничение купли-продажи земли. Так в Конституции РФ был объявлен десятилетний мораторий на бесплатную передачу земли в частную собственность и пятилетний в случае покупки земли у государства. В Конституции РФ была ограничена возможность передачи земли в аренду. Она допускалась в исключительных случаях: при временной нетрудоспособности, при наследовании участков земли несовершеннолетними детьми и т. д.

Земельный рынок начал складываться в 1993 г. в отношении небольших участков, находящихся в собственности населения: садовые, дачные участки, а также предназначенные для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства. За минувшие годы этот рынок посто­янно расширялся (а поскольку площадь земель, вновь предоставляемых госу­дарством, сокращается - запасы земельных ресурсов ограничены, то такой ры­нок уже стал основной формой перераспределения земель для вышеназванных целей), со временем, рыночные механизмы неизбежно станут основным спо­собом перераспределения и всех остальных земель, кроме изъятых из оборота.

Предоставление земли гражданам и юридическим лицам (как этап значи­тельного расширения числа участников земельных отношений) в массовом порядке хотя и прекратилось, но продолжается со стороны государства (или муниципальных органов). Но в условиях рынка особенно в тех случаях, когда спрос на соответствующие земельные участки превышает предложение, предоставление земли должно носить рыночный характер, причем исключаю­щий возможные злоупотребления. Поэтому необходимо расширение практи­ки земельных торгов, которые позволяют обеспечить вариант сделки, выгод­ной как для продавца (повлечет увеличение бюджетных доходов), так и спра­ведлива для покупателей.

Сейчас земельные торги проводятся в виде конкурса (критерий — степень соответствия предложений участников его требованиям; такие предложения остаются тайной для их конкурентов и не подлежат корректировке) или аукци­она (критерий - максимальная цена; при этом возможны как закрытая форма, аналогичная процедуре конкурса, так и проводимый аукционистом открытый торг покупателей между собой).

Для торгов же между юридическими лицами, тем более связанными со значительными инвестициями, больше подходит закрытая форма, поскольку предложения участников в данном случае основаны на экономических расче­тах обоснованности приобретения участка по той или иной цене, а закрытость содержания предложений других участников побуждает их увеличивать эту це­ну на некоторую величину, превышающую возможные условия конкурентов. Кроме того, при наличии одного, легко выражаемого количественно критерия, например, срок хозяйственного освоения участка или доли продукции, реали­зуемой в данной местности, вполне возможно проведение конкурса путем уточнения предложений потенциальных покупателей при их открытом торге между собой (впрочем, пока законодательство не допускает такого способа проведения конкурса при продаже земли).

Таблица 4