82.Договор найма жилого помещения: понятие, виды, стороны, предмет, форма, содержание.

Договор найма .жилого помещения - это соглашение, в силу ко­торого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользо­вание для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является: консенсуальным; возмездным; двусторонним.

Стороны - наймодателем может быть собственник жилого поме­щения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин. Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сополъзователями,

Форма - договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть: а) изолированным и б) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законода­тельством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке до­говор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель вправе требовать призна­ния недействительным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плат) за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Содержание. Наймодатель обязан передать нанима­телю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель вправе: расторгнуть договор в судебном порядке: а) за невнесения платы за 6 месяцев, а при краткосрочном найме более 3 раз подряд; б) нарушение и порчу помещения.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора. Воздерживаться от разрушений и порчи, поддерживать в надлежащем состоянии. Наниматель вправе: 1) с согласия наймодателя передать в поднаем; 2) требовать преимущественного перезаключения договора; 3) право на расторжение договора; 4) согласовывать плату с наймодателем.

ГК выделяет 2 вида: социальный и коммерческий найм. Краткосрочный наем (до 1 года) и долгосрочный.

83.Изменение и расторжение договора найма жилого помещения.

Изменение договора. Изменение условий договора коммерческого найма жилого помещения допускается только с согласия наймодателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. Наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно с ним проживающим (ст. 686 ГК).

В случае смерти нанимателя, признания его недееспособным, либо выбытия из жилого помещения, права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Такой гражданин должен быть указан в договоре. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.

При отсутствии соглашения, между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре в качестве постоянно проживающих, они становятся сонанимателями жилого помещения (п. 2 ст. 686 ГК).

Жилищное законодательство предусматривает более широкий перечень оснований изменения договора социального найма. Они касаются не только нанимателя, но и состава семьи и предмета договора.

Так изменением договора социального найма является присоединение нанимателем освободившейся в квартире комнаты, не изолированной от занимаемого им жилого помещения, либо изолированного жилого помещения. Такое изменение договора внесет иные условия оплаты жилого помещения.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать с согласия нанимателя и оставшихся совершеннолетних членов семьи заключения договора найма вместо первоначального нанимателя. Данное правило действует также в случае смерти нанимателя .

Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи вправе требовать раздела жилой площади и заключения с ним отдельного договора социального найма при возможности выделения жилой площади в соответствии с причитающейся ему долей, либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением. Изменение договора возможно по требованию нанимателей, проживающих в отдельной квартире по разным договорам (лиц, вступающих в брак, супругов, ранее проживающих раздельно, детей, родителей и т.д.). Указанные граждане вправе требовать заключение с кем-либо одним договора социального найма на все занимаемые ими жилые помещения. Отказ наймодателя в заключении одного договора может быть обжалован в судебном порядке.

Расторжение договора возможно по следующим причинам: а) по требованию нанимателя с согласия сопользователей - в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца; б) в судебном порядке по требованию любой из сторон - если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии; в) в судебном порядке по требованию наймодателя - при допущении нанимателем просрочки внесения платы за помещение (6 месяцев при долгосрочном и 3 месяца при краткосрочном найме); при разрушении или порче помещения, когда наниматель за это отвечает; с предварительным предупреждением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются права и интересы соседей, когда наниматель за это отвечает.

При расторжении договора долгосрочного найма суд может предоставить нанимателю срок не более одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если нанимателем необходимые меры в отведенный срок приняты не будут, договор расторгается судом по повторному обращению наймодателя. Но даже в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение своего решения о расторжении договора на срок не более года. Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора (наниматель, сопользователи, поднаниматели, временные жильцы), осуществляется только по решению суда об их выселении.