Задача 11

Земельну ділянку використано для розміщення триповерхового гаражного комплексу на 600 автомобілів. Доходність таких гаражних комплексів складає 10 %, а строк експлуатації – 35 років. Середня заповнюваність гаража дорівнює 85 %, вартість оренди одного машино-місця – 40 грн. на місяць. Вартість будівництва такого гаражного комплексу оцінюється в 1500 тис. грн. Визначити вартість земельної ділянки, якщо повернення капіталу здійснюється рівними виплатами.

Розв’язання:

1. Розраховуємо вартість земельної ділянки за методом залишку для землі:

В_з = ЧОД_з / k_з

2. З цього випливає, що ЧОД_з  можна визначити наступним чином:

ЧОД_з = ЧОД - ЧОД_буд

3. Знаходимо чистий операційний дохід будівлі і споруд як добуток її вартості на коефіцієнт капіталізації для будівель:

ЧОД_буд = В_буд х k_{кап буд}

4. Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

kкап буд = kвідш + kз

де: kвідш - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

kз - коефіцієнт капіталізації для землі.

Так як, повернення капіталу здійснюється рівними виплатами, а термін експлуатації – 35 років, то відсоток відшкодування інвестицій складатиме:

kвідш=100%/35=2,86%

Звідси: kкап буд = 2,86+10=12,86%

5. Знайдемо чистий операційний дохід будівлі і споруд:

ЧОД_буд = 1500 000*0,1286=192 900 (грн)

6. Чистий операційний дохід від експлуатації гаражного комплексу з урахуванням аналізу діяльності аналогічних об’єктів складає:

ЧОД = 600авт.*40грн.*12міс.*35р.*0,85=8 568 000(грн)

7. Розраховуємо залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

ЧОД_з = 8 568 000-192 900=8 375 100(грн)

8. Вартість земельної ділянки знайдемо як відношення ЧОД_з до К_з. К_з, в даному випадку, дорівнює ставці доходу на нерухомість, тому-що земля при використанні її як базису для розміщення об’єктів підприємницької діяльності не зношується.

Тому: В_з = 8 375 100/0,1=83 751 000(грн)

Відповідь: вартість земельної ділянки складає 83 751 000 гривень.

Задача 12

12.Для придбання майнового комплексу підприємства було залучено позику на суму 300000 грн. Іпотечна постійна (коефіцієнт капіталізації на позиковий капітал) складає 17,5 %. Очікується, що об'єкт власності принесе чистий операційний доход 65000 грн. Аналіз порівняних продажів показує, що інвестори очікують 19 % коефіцієнт капіталізації на власні кошти від інвестицій у схожі об’єкти. Оцінити вартість майнового комплексу.

Визначимо доход на позиковий капітал (дпк) як добуток суми залученого кредиту на відповідний коефіцієнт капіталізації, тобто:

Д_ПК = 300000 × 0,175 = 52500 (грн.)

Тоді доход на власний капітал (Д_ВК) становить:

Д_ВК = 65000 - 52500 = 12500 (грн.)

Розмір власного капіталу (ВК), залученого до фінансування майнового комплексу, відповідно з очікуваним коефіцієнтом капіталізації становитиме:

ВК = 12500 / 0,19 = 65789 (грн.)

Вартість об'єкта власності дорівнює:

300000 + 65789 = 365789 (грн.)

Задача 13.

Ринкова вартість усіх активів підприємства оцінюється в 400 тис. грн., а зобов'язань – 300 тис. грн. Фактичний прибуток до оподатковування – 23 тис. грн., ставка податку на прибуток – 25 %. Середньогалузева рентабельність власного капіталу - 15%. Ставка капіталізації - 18%. Оцінити вартість гудволу.

Рішення.

Розрахуємо вартість гудволу методом надлишкових прибутків. Для цього розрахуємо фактичний та очікуваний чистий прибуток підприємства.

Фактичний чистий прибуток дорівнює:

23 × 0,75 = 17, 3 (тис. грн.)

Очікуваний чистий прибуток за умов середньогалузевої рентабельності власного капіталу становитиме:

(400 – 300) × 0,15 = 15 (тис. грн.)

Вартість гудволу за формулою становить:

Г = (тис. грн.)

Відповідь: 12,8 тис.грн.