1 Сравнительный подход (аналоги, корректировки, учет инфляции и условий финансирования, статистически обоснован, отражает типичное мнение).
Методы корректировок:
1) Парный анализ продаж (только 1 отличие).
2) Статистический.
3) Затрат (юр. подготовка).
4) Относительный сравнительный анализ.
5) Экспертных оценок.
Условия финансирования (нал/безнал, кредит) – скидки/наценки – передаваемые юр. права – дата продажи (инфляция) – место – площадь – площадь участка – коммуникации – состояние (износ). Внесение корректировок « от аналога к объекту» постепенно на предыдущий результат.
Согласование – приведение скорректированных цен к одной величине.
1. Расчет простейших статистических показателей
2. Выбор весовых коэффициентов
3. Метод Валового рентного мультипликатора = Цена продажи / Потенциальный валовый доход (при отсутствии данных об операционных расходах)
ВРМ = Цена / ПВД
2 Затратный подход (воспроизводство – точная копия, замещение – аналог; применяется на малоактивных рынках, при новом строительстве, для спец. и гос. объектов, земельных участков, в целях страхования и налогообложения) = С земли + (С нового строительства – Износ) = С земли + С улучшений.
Методы расчета затрат на новое строительство:
1) Сравнительной стоимости единицы
2) Стоимости укрупненных элементов
3) Количественного анализа (полная смета затрат: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный)
Износ – снижения стоимости из-за снижения полезности объекта под воздействием факторов:
Физический (конструкций и материалов, устранимый, неустранимый).
Функциональный (несоответствие современным требованиям, устранимый, неустранимый).
Экономический / внешний (под воздействием внешних соц, эк, полит факторов, устранимый, неустранимый).
Методы общего накопленного износа:
1. Разбиения
2. Экономической жизни
ЭВ / СЭЖ = Износ / Общие затраты
Эффективный возраст – внешний вид.
Срок экономической жизни – получение дохода от объекта.
3. Сравнения продаж
Износ среднегодовой = Износ годовой / С нового строительства
Износ годовой = Износ накопленный / ЭВ
Износ накопленный = С нового строительства – С улучшений
С улучшений = Цена продажи – С земли
С земли по аналогам
Методы физического износа:
1. Укрупненных шкал оценок тех состояния здания
2. По сроку службы = Тф / Тнорм
3. По правилам «ВСН 53-86 р»
4. Тех.экспертиза специалистом
Методы экономического (внешнего) износа:
1. Сравнения продаж
2. Капитализации потерь дохода от объекта
3 Доходный подход (учитывает ожидаемые доходы от недвижимости как объекта инвестирования, факторы риска).
Методы:
1) Капитализации (одинаковые потоки за 1 год, норма дохода).
2) Капитализации по расчетным моделям.
3) Дисконтирование (разные потоки за ряд лет к одному моменту времени, норма сложных %).
4) Валовой ренты.
5) Остатка (?).
6) Ипотечно-инвестиционный.
ПВД = Площадь * Арендная плата * Количество периодов
Потенциальный валовый доход, ПВД – maxдоход, который способен приносить объект при 100% загрузке без учета эксплуатационных расходов.
Действительный валовый доход, ДВД – ПВД за вычетом потерь от недоиспользованных площадей, простоями при смене арендаторов и недоборов арендной платы.
Чистый операционный доход, ЧОД – ДВД за вычетом операционных расходов (постоянных, переменных, резервов)
R= ЧОД / Будущая стоимость
Ставка капитализации, R – отношение будущих доходов и текущей стоимости (зависит от нормы доходности инвестора и нормы возврата).
4 Методы оценки земли:
1. Сравнения продаж
2. Капитализации земельной ренты
3. Соотнесения/распределения (средняя доля)
4. Извлечения/выделения (стоимость улучшения незначительна) С земли = С общая – С улучшений
5. Остатка ЧОД земли = ЧОД – ЧОД здания
6. Разбивки на участки