3.1.4 Оценка величины накопленного износа.

Износ - это постепенная утрата основными средствами своей потребительной стоимости. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

Различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа;

2. Метод срока жизни;

3. Рыночный метод.

В данной работе будет использован метод разбиения на виды износа.

Метод разбиения на виды износа. Представлен тремя компонентами: физический, функциональный и внешний износ. По возможности устранения бывает неустранимый, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена, и устранимый износ — затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента:

• физический износ;

• функциональный износ;

• внешний износ.

Физический износ. Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.

Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.

По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы.

• неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;

• устранимый – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Метод срока жизни. С течением времени каждое строение теряет возможность выполнять свои функции. Для определения срока жизни введены следующие понятия:

Срок экономической жизни — срок, в течение которого здание приносит прибыль.

На срок экономической жизни влияют:

1. экономические условия,

2. вкусы потребителей,

3. количество и качество ремонта и модернизации и т. д.

Срок физической жизни — время, в течение которого здание реально существует.

Эффективный возраст — основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния.

Эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Рыночный метод. Основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов.

Физическая жизнь здания – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.).

Срок экономической жизни - это срок, в течение которого здание способно приносить доход. Сроки физической и экономической жизни могут сильно отличаться - обычно ожидаемая физическая жизнь превосходит экономическую. Текущий и капитальный ремонты, а также реконструкция удлиняют как физическую, так и экономическую жизнь.

Оставшийся срок экономической жизни - это оцениваемый период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу.

Фактический возраст - это количество лет, прошедших с момента завершения строительства (другие названия - действительный, хронологический и исторический возраст).

Эффективный возраст - это возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст может быть меньше фактического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание эксплуатировалось плохо, его эффективный возраст может быть больше фактического. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях эксперта или оценщика.

Таблица № 6 Расчет накопленного износа оцениваемого объекта.

№№ п/п	Наименование Элементов здания	Удельный вес конструктивного элемента, %	Восстановительная стоимость	Устранимый физический износ			Фактический возраст, лет		Нормативный срок службы, лет		Неустранимый физический износ, руб.
				%	руб.
1	2	3	4	5	6	7		8		9
	Фундаменты	8	95040	25	23760	35		150		16632
	Стены и перегородки	27	320760	25	86605	35		150		54636
	перекрытия	14	166320	25	41580	35		150		29106
	крыши	2	23760	5	1188	10		50		4514
	полы	7	83160	5	4158	10		50		15800
	проемы	10	118800	5	5940	10		50		22572
	Отделочные работы	6	71280	5	3564	10		60		11286
	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	15	178200	5	8910	10		30		56430
	Прочие работы	11	130680	5	6534	10		40		31036
	ИТОГО:	100	1188000		182239					242012