Глава 3 Расчетная часть.

3.1 Оценка рыночной стоимости затратным подходом.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Основная идея метода — объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценке рыночной стоимости земли. Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости:

• Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость права аренды;

• Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;

• Производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

• Вычитается полный износ из полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

• Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Методы определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) затратного подхода объекта недвижимости:

1. Метод количественного анализа;

2. Метод разбивки по компонентам;

3. Метод сравнительной единицы.

Метод количественного анализа. Данный метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.

Метод разбивки по компонентам. Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.

Метод сравнительной единицы. Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

Восстановительная стоимость (себестоимость) — сумма денежных средств или их эквивалентов, которая должна быть уплачена в настоящее время в случае необходимости замены какого-либо объекта.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки.

Определяя стоимость замещения, оценщик находит объект, который по своим свойствам является аналогом объекта оценки, созданный из современных материалов с применением современных технологий.