- •Введение.
- •Глава 1 «Общие сведения об объекте»
- •Определение задания на оценку.
- •Основные предположения и ограничивающие условия.
- •Требования к проведению оценки.
- •Источники информации и полнота исследования.
- •Глава 2 Анализ объекта оценки и его окружения.
- •2.1 Описание объекта недвижимости.
- •2.2.Описание местоположения объекта.
- •2.3 Техническое описание объекта оценки.
- •2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
- •Глава 3 Расчетная часть.
- •3.1 Оценка рыночной стоимости затратным подходом.
- •3.1.1 Определение полной восстановительной стоимости.
- •3.1.2 Прибыль предпринимателя.
- •3.1.3 Расчет полной восстановительной стоимости.
- •3.1.4 Оценка величины накопленного износа.
- •3.1.5 Итоговая таблица затратного подхода.
- •3.2 Определение рыночной стоимости доходным подходом.
- •3.3 Определение стоимости сравнительным подходом.
- •3.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
- •Список основной литературы.
3.3 Определение стоимости сравнительным подходом.
Сравнительный подход к оценке основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Описать последовательность применение сравнительного подхода , его понятие и сущность., выделить девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.
Таблица № 10
Характеристики |
Оцениваемый объект |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Функциональное назначение |
1-на комнатная квартира |
1-на комнатная квартира |
1-на комнатная квартира |
1-на комнатная квартира |
Цена продажи, руб |
|
1250000 |
1200000 |
1300000 |
Общая площадь, м2 |
30 |
32 |
30 |
32 |
Стоимость 1 м2 |
|
39062 |
40000 |
40625 |
Корректировка на площадь, м2 |
|
0,93 |
1 |
0,93 |
Скорректированная стоимость, руб./ м2 |
|
36328 |
40000 |
37781 |
Финансовые условия |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Корректировка на финансовые условия |
|
1 |
1 |
1 |
Скорректированная стоимость, руб./ м2 |
|
36328 |
40000 |
37781 |
Время продажи |
03.2013 |
03.2013 |
03.2013 |
03.2013 |
Корректировка на время продажи |
|
1 |
1 |
1 |
Скорректированная стоимость, руб./ м2 |
|
36328 |
40000 |
37781 |
Местоположение |
Г. Смоленск, ул Кловская, д 60,кв 58 |
Г. Смоленск, ул Кловская, д 15,кв 12 |
Г. Смоленск, ул З.Космодемьянской, д 45,кв 67 |
Г. Смоленск, ул М.Расковой, д 12,кв 34 |
Корректировка на местоположение, % |
|
1 |
0,95 |
0,95 |
Скорректированная стоимость, руб./ м2 |
|
36328 |
38000 |
35891 |
Этажность |
3/5 |
3/5 |
4/5 |
5/5 |
Корректировка на этажность |
|
1 |
0,95 |
0,95 |
Скорректированная стоимость, руб./ м2 |
|
36328 |
36100 |
34096 |
Техническое состояние |
хорошее |
Хорошее |
хорошее |
хорошее |
Корректировка на техническое состояние |
|
1 |
1 |
1 |
Скорректированная стоимость, руб./ м2 |
|
36328 |
36100 |
34096 |
Наличие удобств:
|
центральное |
центральное |
Центральное |
центральное |
Корректировка на удобства №1 |
|
1 |
1 |
1 |
Скорректированная стоимость, руб./ м2 |
|
36328 |
36100 |
34096 |
|
совмещенный |
совмещенный |
совмещенный |
раздельный |
Корректировка на удобства №1
|
|
1 |
1 |
0,95 |
Скорректированная стоимость, руб./ м2
|
Есть |
36328
Есть |
36100
есть |
32391
есть |
Корректировка на удобства №3
|
|
1 |
1 |
1 |
Скорректированная стоимость, руб./ м2 |
|
36328
|
36100
|
32391
|
Корректировка на отсутствие горячей воды |
|
|
|
|
Скорректированная стоимость, руб./ м2 |
|
34875 |
39333 |
35456 |
Средняя скорректированная стоимость, руб./ м2 |
36555 |
34875 |
39333 |
35456 |
Вывод: таким образом рыночная стоимость 1 вк.м однокомнатной квартиры, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 36555 руб.
Таблица № 11 Итоговая таблица сравнительного подхода.
Наименование |
Площадь, м2 |
Средняя скорректированная стоимость, руб./ м2 |
Рыночная стоимость, руб. |
1 –на комнатная квартира |
30 |
36555 |
1096650 |
Вывод: таким образом рыночная стоимость 1 вк.м однокомнатной квартиры, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 1096650 руб.