Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Методич по Оц 2008.docx
Скачиваний:
0
Добавлен:
01.05.2025
Размер:
103.37 Кб
Скачать

3.3 Определение стоимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход к оценке основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Описать последовательность применение сравнительного подхода , его понятие и сущность., выделить девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Таблица № 10

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Функциональное назначение

1-на комнатная квартира

1-на комнатная квартира

1-на комнатная квартира

1-на комнатная квартира

Цена продажи, руб

1250000

1200000

1300000

Общая площадь, м2

30

32

30

32

Стоимость 1 м2

39062

40000

40625

Корректировка на площадь, м2

0,93

1

0,93

Скорректированная стоимость, руб./ м2

36328

40000

37781

Финансовые условия

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка на финансовые условия

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./ м2

36328

40000

37781

Время продажи

03.2013

03.2013

03.2013

03.2013

Корректировка на время продажи

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./ м2

36328

40000

37781

Местоположение

Г. Смоленск, ул Кловская, д 60,кв 58

Г. Смоленск, ул Кловская, д 15,кв 12

Г. Смоленск, ул З.Космодемьянской, д 45,кв 67

Г. Смоленск, ул М.Расковой, д 12,кв 34

Корректировка на местоположение, %

1

0,95

0,95

Скорректированная стоимость, руб./ м2

36328

38000

35891

Этажность

3/5

3/5

4/5

5/5

Корректировка на этажность

1

0,95

0,95

Скорректированная стоимость, руб./ м2

36328

36100

34096

Техническое состояние

хорошее

Хорошее

хорошее

хорошее

Корректировка на техническое состояние

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./ м2

36328

36100

34096

Наличие удобств:

  1. отопление

центральное

центральное

Центральное

центральное

Корректировка на удобства №1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./ м2

36328

36100

34096

  1. вид сан. узла

совмещенный

совмещенный

совмещенный

раздельный

Корректировка на удобства №1

1

1

0,95

Скорректированная стоимость, руб./ м2

  1. наличие домофона

Есть

36328

Есть

36100

есть

32391

есть

Корректировка на удобства №3

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб./ м2

36328

36100

32391

Корректировка на

отсутствие горячей воды

Скорректированная стоимость, руб./ м2

34875

39333

35456

Средняя скорректированная стоимость, руб./ м2

36555

34875

39333

35456

Вывод: таким образом рыночная стоимость 1 вк.м однокомнатной квартиры, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 36555 руб.

Таблица № 11 Итоговая таблица сравнительного подхода.

Наименование

Площадь, м2

Средняя скорректированная стоимость,

руб./ м2

Рыночная стоимость, руб.

1 –на комнатная квартира

30

36555

1096650

Вывод: таким образом рыночная стоимость 1 вк.м однокомнатной квартиры, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 1096650 руб.