- •Г. Москва, 2013 г. Содержание
- •Сопроводительное письмо
- •Основные факты и выводы
- •Рыночная стоимость объекта оценки
- •Задание на оценку
- •Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
- •Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •Описание объекта оценки Перечень данных, использованных при проведении оценки
- •Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки
- •Результаты фотофиксации объекта оценки
- •Описание конструктивных элементов здания
- •Анализ местоположения объекта оценки
- •Краткая характеристика района местоположения объекта оценки
- •Анализ рынка недвижимости г. Москвы описание процесса оценки
- •Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного использования
- •Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки
- •Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки
- •Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки
- •Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью
- •Описание методологии оценки и обоснование применяемых подходов к оценке
- •Затратный подход
- •Определение затрат на строительство нового здания
- •Определение величины прибыли предпринимателя
- •Определение величины накопленного износа
- •Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки Аналог 1
- •Аналог 2
- •Аналог 3
- •Сравнительная таблица средних цен
- •Аналог 4
- •Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Наличие дополнительных улучшений земельного участка
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода
- •Определение величины чистого операционного дохода для объекта оценки
- •Выбор единицы сравнения
- •Описание объектов-аналогов
- •Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки
- •Расчет коэффициента капитализации для здания с земельным участком
- •Надбавка на управление
- •Расчет коэффициента капитализации
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •Согласование результатов
- •Весовые коэффициенты
- •Список литературы
- •Интернет-ресурсы
- •Приложения к отчету
- •Используемая терминология
Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного использования
Для проведения анализа наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо последовательно реализовать следующие этапы:
Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки.
Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки.
Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки.
Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью.
Вывод о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.
Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки
Рассматриваются те способы использования объекта оценки, которые не противоречат действующим государственным и муниципальным законодательным актам, а также другим нормативным документам, регулирующим эксплуатацию объектов недвижимости.
Должны быть проанализированы требования строительных нормативов, требования нормативов охраны памятников истории и культуры и иные нормативные акты.
Характер использования может быть ограничен долгосрочным договором аренды, что может противоречить наиболее эффективному использованию.
Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки
Наиболее эффективное использование имущества зависит от его физических характеристик. При анализе вариантов использования необходимо учитывать объемно-планировочные характеристики здания, наличие инженерных систем в здании, его транспортную доступность.
Объемно-планировочные характеристики здания могут привести к невозможности его использования по тому или иному назначению.
Наличие инженерных систем является значимым фактором при выборе варианта использования.
Транспортная доступность может оказать значительное влияние на выбор варианта использования. Например, отсутствие возможности подъезда к объекту недвижимости большегрузного автотранспорта накладывает ограничения в части использования объекта недвижимости по складскому назначению.
Все изменения физических характеристик, что позволяют развивать вариант наиболее эффективного использования, должны быть проанализированы с точки зрения возврата капитала, инвестируемого в изменение физических характеристик.
Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки
Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта оценки из оставшихся вариантов определяется своя внутренняя норма доходности, и полученную норму доходности варианта сравнивается со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта оценки. В качестве финансово осуществимых для дальнейшего рассмотрения выбираются только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта оценки капитала.
После рассмотрения юридически разрешенных и физически возможного вариантов использования следует анализ финансовой целесообразности.
Критерием финансовой целесообразности является положительное возвращение инвестируемого капитала. В большей мере финансовая целесообразность зависит от соответствия спроса и предложения, которые определяются через такие показатели, как валовой доход и чистый операционный доход.
Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять необходимой норме возврата.