- •Г. Москва, 2013 г. Содержание
- •Сопроводительное письмо
- •Основные факты и выводы
- •Рыночная стоимость объекта оценки
- •Задание на оценку
- •Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
- •Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •Описание объекта оценки Перечень данных, использованных при проведении оценки
- •Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки
- •Результаты фотофиксации объекта оценки
- •Описание конструктивных элементов здания
- •Анализ местоположения объекта оценки
- •Краткая характеристика района местоположения объекта оценки
- •Анализ рынка недвижимости г. Москвы описание процесса оценки
- •Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного использования
- •Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки
- •Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки
- •Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки
- •Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью
- •Описание методологии оценки и обоснование применяемых подходов к оценке
- •Затратный подход
- •Определение затрат на строительство нового здания
- •Определение величины прибыли предпринимателя
- •Определение величины накопленного износа
- •Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки Аналог 1
- •Аналог 2
- •Аналог 3
- •Сравнительная таблица средних цен
- •Аналог 4
- •Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Наличие дополнительных улучшений земельного участка
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода
- •Определение величины чистого операционного дохода для объекта оценки
- •Выбор единицы сравнения
- •Описание объектов-аналогов
- •Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки
- •Расчет коэффициента капитализации для здания с земельным участком
- •Надбавка на управление
- •Расчет коэффициента капитализации
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •Согласование результатов
- •Весовые коэффициенты
- •Список литературы
- •Интернет-ресурсы
- •Приложения к отчету
- •Используемая терминология
Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки
Т а б л и ц а 5
Показатель |
Характеристика |
Источник информации |
1 |
2 |
3 |
Объект оценки |
кирпичное нежилое здание общей площадью 398.6 кв. м. (кадастровый номер 77580) |
Информация, полученная от заказчика |
Административный округ |
САО |
Осмотр объекта оценки |
Район |
Беговой |
Осмотр объекта оценки |
Адрес |
Г. Москва, Ленинградский проспект, д 24, стр. 2 |
Информация, полученная от заказчика |
Расположение относительно основных магистралей города |
расположение на одной из главных транспортных магистралей города( Ленинградский проспект) |
Осмотр объекта оценки |
Удаленность от станции метро |
Метро Белорусская 800 м ( 12 мин пешком) |
Осмотр объекта оценки |
Первоначальная балансовая стоимость, руб. |
640029 |
Справка о ПС и ОС по состоянию на 31.01.2005 г. |
Остаточная балансовая стоимость, руб. |
189270 |
Справка о ПС и ОС по состоянию на 31.01.2005 г. |
Оцениваемые права |
Собственность |
Из Свидетельства ОГРП |
Правообладатель |
ГУЭП «Соцпромсервис» |
Из Свидетельства ОГРП |
Здание |
||
Правоподтверждающие документы |
Свидетельства о государственной регистрации права Распоряжение Министерства Государственного имущества РФ №1597-Р от 09.12.1998 г Акт Приема-Передачи основных средств от 24.04.1999 г №3/48, утвержденный Министерством государственного имущества РФ |
Из Свидетельства ОГРП |
Функциональное назначение здания |
предоставление в пользование на условиях аренды для эксплуатации |
Из договора долгосрочной аренды |
Текущее использование |
Административное |
Информация, полученная от заказчика |
О к о н ч а н и е т а б л. 5
1 |
2 |
3 |
Общая площадь здания, кв. м |
398.6 |
Выписка из технического паспорта на здание №2197/1 по состоянию на 19.03.02 |
Этажность здания (наличие подвала) |
1(подвал) |
Выписка из технического паспорта на здание №2197/1 по состоянию на 19.03.02 |
Средняя высота этажей, м |
3.62 |
Справка БТИ о состоянии здания |
Год постройки |
1917 |
Выписка из технического паспорта на здание №2197/1 по состоянию на 19.03.02 |
Строительный объем здания, куб. м. |
1209 |
Справка БТИ о состоянии здания |
Общее состояние здания |
Группа 1(процент износа 39%) |
Справка БТИ о состоянии здания |
Общее состояние внутренней отделки |
хорошее |
Справка БТИ о состоянии здания |
Общее состояние внешней отделки |
удовлетворительное |
Справка БТИ о состоянии здания |
Инженерные коммуникации |
Центральное отопление, канализация, водоснабжение(горячая вода), вентиляция |
Справка БТИ о состоянии здания |
Наличие охраны |
Нет |
Осмотр объекта оценки |
Наличие автостоянки |
Есть |
Осмотр объекта оценки |
Земельный участок |
||
Форма собственности |
Государственная, федеральная |
Информация, полученная от заказчика |
Собственник |
Московский земельный комитет(Дамурчиев Виктор Назарович) |
Из договора долгосрочной аренды |
Пользователь |
Государственное унитарное эксплуатационное предприятие « Соцпромсервис» |
Из договора долгосрочной аренды |
Правоустанавливающие документы |
Договор долгосрочной аренды земельного участка № Н-09-017679 |
Из договора долгосрочной аренды |
Категория земель |
Земли поселений |
Из договора долгосрочной аренды |
Назначение (разрешенное использование) |
Участок, предоставленный в пользование на условиях аренды для эксплуатации административного здания |
Из договора долгосрочной аренды |
Площадь, кв. м |
286 |
Выписка из технического паспорта на здание №2197/1 по состоянию на 19.03.02 |
Рельеф |
Низменность |
Осмотр объекта оценки |