Расчет коэффициента капитализации для здания с земельным участком

Расчет коэффициента капитализации проводился методом кумулятивного построения.

В качестве безрискового инструмента предпочтение отдается государственным ценным бумагам. Поскольку объект оценки имеет значительный оставшийся срок экономической жизни и генерирует рублевый денежный поток, в качестве безрискового инструмента принята величина эффективной доходности к погашению номинированных в рублях облигаций Минфина России с максимальным сроком погашения. Величина эффективной доходности составляет ______%. Риск вложений в объект оценки (объект недвижимости) рассчитывается методом ранжирования присущих объекту недвижимости рисков. Для определения его величины была использована таблица рисков объекта недвижимости и каждому риску было присвоено определенное количественное значение (табл. 25).

Т а б л и ц а 12

Виды рисков	Степень риска
	0	1	2	3	4	5
Экономический риск				1
Законодательный риск			1
Инфляционный риск				1
Доступность заемных средств			1
Состояние объекта (износ)		1
Изменение коньюнктуры рынка в сегменте (спрос/предложение)			1
Экологический риск	1
Градостроительный риск	1
Правовые ограничения	1
Количество наблюдений	3	1	3	2	0	0
Взвешенный итог	0	1	6	6	0	0
Сумма взвешенных итогов	13
Количество рисков	9
Средневзвешенное значение риска вложения в недвижимость, %	1,4

Надбавка за необходимость управления была принята Оценщиком на основании процентных ставок, взимаемых брокерскими конторами за управление капиталом, предоставленным в их распоряжение. Ставки отличаются в зависимости от размера сумм, предоставляемых клиентом.

Т а б л и ц а 13

Надбавка на управление

Суммы, предоставляемые клиентом %
до 1 000 000 долл.	3,00
свыше 1 000 000 долл.	2,00

Источник информации: расчеты оценщика, данные КБ «УралСиб».

Риск ликвидности недвижимости определялся как произведение безрисковой ставки на долю срока экспозиции в течение года.

Согласно информации, приведенной в анализе рынка, срок экспозиции объектов аналогичных оцениваемому составляет ___ месяцев. Безрисковая ставка равна ________ %.

Таким образом, риск ликвидности недвижимости составит______________________________________

Норма возврата капитала определена методом Хоскольда:_________________________________________________ _______________________________________________________________________________

Расчет общего коэффициента капитализации для чистого операционного дохода приведен в табл. 27.

Т а б л и ц а 14