Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
ФФ,2405, отчет об оценке.docx
Скачиваний:
2
Добавлен:
01.05.2025
Размер:
37.09 Mб
Скачать

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м, что является минимальной целой мерой площади объекта оценки и позволяет с наименьшей степенью погрешности вносить корректировки в цены объектов-аналогов.

Описание объектов-аналогов

В результате исследования рынка аренды объектов схожих с оцениваемым были выявлены ____ объекта-аналога. Подбор данных осуществлялся, исходя из условия соблюдения репрезентативности, как самих объектов, так и использованных источников информации.

Т а б л и ц а 9

Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки

Характеристика

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

1

2

3

4

5

Источник получения информации

Величина арендной ставки, руб. /кв. м в год

Вид прав на здание

Корректировка, %

Условия финансирования

Корректировка, %

Особые условия

Корректировка, %

Дата публичной оферты

Корректировка, %

Цена предложения/сделки

Корректировка, %

Местоположение

Корректировка, %

Назначение и вид недвижимости

Корректировка, %

Техническое состояние здания

Корректировка, %

Общая площадь объекта, кв. м

О к о н ч а н и е т а б л. 22

1

2

3

4

5

Корректировка, %

Состояние отделки

Корректировка, %

Наличие доп. улучшений ЗУ

Корректировка, %

Коммуникации

Корректировка, %

Наличие НДС/ОР

Корректировка, % (руб.)

Валовая корректировка, %

Скорректированная величина арендной платы

Веса, присваиваемые аналогам

Арендная плата за 1 кв. м объекта оценки с учетом НДС и ОР

Корректировки к аналогам вводились аналогично методике и рассуждениям, что и при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Исключение составляет корректировка на вид недвижимости. Ее величина определялась методом сравнения продаж, расчет приведен в табл. 23.

Т а б л и ц а 10

Наименование

параметра

Аналог 1

Аналог 2

Источник информации

Местоположение

Функциональное назначение

Состояние здания/отделки

Площадь зданий, кв. м

Величина арендной ставки, руб./год без НДС и ОР

Величина корректировки, %

Величина корректировки составила _________________________%.

Таким образом, величина ставки арендной платы за 1 кв. м объекта оценки по состоянию на дату оценки, составляет _________________ руб. в год, с ______________________________

Потенциальный валовой доход от объекта оценки рассчитанный путем умножения его площади на ставку арендной платы составил ________________________________________. Площадь объекта оценки принята в размере коммерчески пригодной площади здания, определенной по данным технического паспорта на объект оценки.

Анализ рынка недвижимости показал, что в среднем доля вакантных помещений составляет не более 5%. Потери при сборе арендной платы покрывают за счет депонирования страховых платежей в размере от 1 до 3-месячной величины арендной платы.

Таким образом, величина действительного валового дохода составляет___________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.

Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов.

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:

  • условно-постоянные;

  • условно-переменные (эксплуатационные);

  • расходы на замещение.

На основе аналитических данных, представленных в разделе отчета «Анализ рынка недвижимости» величина операционных расходов на содержание объектов аналогичных оцениваемому составляет _______________ руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС.

Расчет величины чистого операционного дохода для объекта оценки приведен в табл. 24.

Т а б л и ц а 11

Таблица расчета величины чистого операционного дохода

Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и расходов

Ед. изм.

Показатели

Площадь объекта оценки

кв. м

Годовая арендная ставка с НДС и ОР

руб./кв. м

Потенциальный валовой доход

руб.

Потери от недоиспользования

%

Потери от неплатежей

%

Действительный валовой доход

руб.

Операционные расходы

руб.

Чистый операционный доход

руб.