
- •Г. Москва, 2013 г. Содержание
- •Сопроводительное письмо
- •Основные факты и выводы
- •Рыночная стоимость объекта оценки
- •Задание на оценку
- •Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
- •Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •Описание объекта оценки Перечень данных, использованных при проведении оценки
- •Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки
- •Результаты фотофиксации объекта оценки
- •Описание конструктивных элементов здания
- •Анализ местоположения объекта оценки
- •Краткая характеристика района местоположения объекта оценки
- •Анализ рынка недвижимости г. Москвы описание процесса оценки
- •Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного использования
- •Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки
- •Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки
- •Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки
- •Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью
- •Описание методологии оценки и обоснование применяемых подходов к оценке
- •Затратный подход
- •Определение затрат на строительство нового здания
- •Определение величины прибыли предпринимателя
- •Определение величины накопленного износа
- •Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки Аналог 1
- •Аналог 2
- •Аналог 3
- •Сравнительная таблица средних цен
- •Аналог 4
- •Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Наличие дополнительных улучшений земельного участка
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода
- •Определение величины чистого операционного дохода для объекта оценки
- •Выбор единицы сравнения
- •Описание объектов-аналогов
- •Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки
- •Расчет коэффициента капитализации для здания с земельным участком
- •Надбавка на управление
- •Расчет коэффициента капитализации
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •Согласование результатов
- •Весовые коэффициенты
- •Список литературы
- •Интернет-ресурсы
- •Приложения к отчету
- •Используемая терминология
Выбор единицы сравнения
В качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м, что является минимальной целой мерой площади объекта оценки и позволяет с наименьшей степенью погрешности вносить корректировки в цены объектов-аналогов.
Описание объектов-аналогов
В результате исследования рынка аренды объектов схожих с оцениваемым были выявлены ____ объекта-аналога. Подбор данных осуществлялся, исходя из условия соблюдения репрезентативности, как самих объектов, так и использованных источников информации.
Т а б л и ц а 9
Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки
Характеристика |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Источник получения информации |
|
|
|
|
Величина арендной ставки, руб. /кв. м в год |
|
|
|
|
Вид прав на здание |
|
|
|
|
Корректировка, % |
|
|
|
|
Условия финансирования |
|
|
|
|
Корректировка, % |
|
|
|
|
Особые условия |
|
|
|
|
Корректировка, % |
|
|
|
|
Дата публичной оферты |
|
|
|
|
Корректировка, % |
|
|
|
|
Цена предложения/сделки |
|
|
|
|
Корректировка, % |
|
|
|
|
Местоположение |
|
|
|
|
Корректировка, % |
|
|
|
|
Назначение и вид недвижимости |
|
|
|
|
Корректировка, % |
|
|
|
|
Техническое состояние здания |
|
|
|
|
Корректировка, % |
|
|
|
|
Общая площадь объекта, кв. м |
|
|
|
|
О к о н ч а н и е т а б л. 22
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Корректировка, % |
|
|
|
|
Состояние отделки |
|
|
|
|
Корректировка, % |
|
|
|
|
Наличие доп. улучшений ЗУ |
|
|
|
|
Корректировка, % |
|
|
|
|
Коммуникации |
|
|
|
|
Корректировка, % |
|
|
|
|
Наличие НДС/ОР |
|
|
|
|
Корректировка, % (руб.) |
|
|
|
|
Валовая корректировка, % |
|
|
|
|
Скорректированная величина арендной платы |
|
|
|
|
Веса, присваиваемые аналогам |
|
|
|
|
Арендная плата за 1 кв. м объекта оценки с учетом НДС и ОР |
|
|
|
|
Корректировки к аналогам вводились аналогично методике и рассуждениям, что и при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
Исключение составляет корректировка на вид недвижимости. Ее величина определялась методом сравнения продаж, расчет приведен в табл. 23.
Т а б л и ц а 10
Наименование параметра |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Источник информации |
|
|
Местоположение |
|
|
Функциональное назначение |
|
|
Состояние здания/отделки |
|
|
Площадь зданий, кв. м |
|
|
Величина арендной ставки, руб./год без НДС и ОР |
|
|
Величина корректировки, % |
|
Величина корректировки составила _________________________%.
Таким образом, величина ставки арендной платы за 1 кв. м объекта оценки по состоянию на дату оценки, составляет _________________ руб. в год, с ______________________________
Потенциальный валовой доход от объекта оценки рассчитанный путем умножения его площади на ставку арендной платы составил ________________________________________. Площадь объекта оценки принята в размере коммерчески пригодной площади здания, определенной по данным технического паспорта на объект оценки.
Анализ рынка недвижимости показал, что в среднем доля вакантных помещений составляет не более 5%. Потери при сборе арендной платы покрывают за счет депонирования страховых платежей в размере от 1 до 3-месячной величины арендной платы.
Таким образом, величина действительного валового дохода составляет___________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.
Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов.
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:
условно-постоянные;
условно-переменные (эксплуатационные);
расходы на замещение.
На основе аналитических данных, представленных в разделе отчета «Анализ рынка недвижимости» величина операционных расходов на содержание объектов аналогичных оцениваемому составляет _______________ руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС.
Расчет величины чистого операционного дохода для объекта оценки приведен в табл. 24.
Т а б л и ц а 11
Таблица расчета величины чистого операционного дохода
Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и расходов |
Ед. изм. |
Показатели |
Площадь объекта оценки |
кв. м |
|
Годовая арендная ставка с НДС и ОР |
руб./кв. м |
|
Потенциальный валовой доход |
руб. |
|
Потери от недоиспользования |
% |
|
Потери от неплатежей |
% |
|
Действительный валовой доход |
руб. |
|
Операционные расходы |
руб. |
|
Чистый операционный доход |
руб. |
|