Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м, что является минимальной целой мерой площади объекта оценки и позволяет с наименьшей степенью погрешности вносить корректировки в цены объектов-аналогов.

Описание объектов-аналогов

В результате исследования рынка аренды объектов схожих с оцениваемым были выявлены ____ объекта-аналога. Подбор данных осуществлялся, исходя из условия соблюдения репрезентативности, как самих объектов, так и использованных источников информации.

Т а б л и ц а 9

Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки

Характеристика	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
1	2	3	4	5
Источник получения информации
Величина арендной ставки, руб. /кв. м в год
Вид прав на здание
Корректировка, %
Условия финансирования
Корректировка, %
Особые условия
Корректировка, %
Дата публичной оферты
Корректировка, %
Цена предложения/сделки
Корректировка, %
Местоположение
Корректировка, %
Назначение и вид недвижимости
Корректировка, %
Техническое состояние здания
Корректировка, %
Общая площадь объекта, кв. м

О к о н ч а н и е т а б л. 22

1	2	3	4	5
Корректировка, %
Состояние отделки
Корректировка, %
Наличие доп. улучшений ЗУ
Корректировка, %
Коммуникации
Корректировка, %
Наличие НДС/ОР
Корректировка, % (руб.)
Валовая корректировка, %
Скорректированная величина арендной платы
Веса, присваиваемые аналогам
Арендная плата за 1 кв. м объекта оценки с учетом НДС и ОР

Корректировки к аналогам вводились аналогично методике и рассуждениям, что и при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Исключение составляет корректировка на вид недвижимости. Ее величина определялась методом сравнения продаж, расчет приведен в табл. 23.

Т а б л и ц а 10

Наименование параметра	Аналог 1	Аналог 2
Источник информации
Местоположение
Функциональное назначение
Состояние здания/отделки
Площадь зданий, кв. м
Величина арендной ставки, руб./год без НДС и ОР
Величина корректировки, %

Величина корректировки составила _________________________%.

Таким образом, величина ставки арендной платы за 1 кв. м объекта оценки по состоянию на дату оценки, составляет _________________ руб. в год, с ______________________________

Потенциальный валовой доход от объекта оценки рассчитанный путем умножения его площади на ставку арендной платы составил ________________________________________. Площадь объекта оценки принята в размере коммерчески пригодной площади здания, определенной по данным технического паспорта на объект оценки.

Анализ рынка недвижимости показал, что в среднем доля вакантных помещений составляет не более 5%. Потери при сборе арендной платы покрывают за счет депонирования страховых платежей в размере от 1 до 3-месячной величины арендной платы.

Таким образом, величина действительного валового дохода составляет___________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.

Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов.

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;

• условно-переменные (эксплуатационные);

• расходы на замещение.

На основе аналитических данных, представленных в разделе отчета «Анализ рынка недвижимости» величина операционных расходов на содержание объектов аналогичных оцениваемому составляет _______________ руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС.

Расчет величины чистого операционного дохода для объекта оценки приведен в табл. 24.

Т а б л и ц а 11

Таблица расчета величины чистого операционного дохода

Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и расходов	Ед. изм.	Показатели
Площадь объекта оценки	кв. м
Годовая арендная ставка с НДС и ОР	руб./кв. м
Потенциальный валовой доход	руб.
Потери от недоиспользования	%
Потери от неплатежей	%
Действительный валовой доход	руб.
Операционные расходы	руб.
Чистый операционный доход	руб.