Сравнительная таблица средних цен

Округ

Средняя цена кв. м 2013 год

ЦАО

$7100

ЮЗАО

$5300

ЗАО

$4950

САО

$4500

СЗАО

$4390

СВАО

$4103

ВАО

$4200

ЮАО

$3990

ЮВАО

$3780

Зеленоградский АО

$2950

Территориальное расположение:

Адрес:

Москва, Кадашевская набережная, 6/1/2

Округ:

Центральный

Метро:

Третьяковская, 5 минут

Площадь и стоимость недвижимости:

Тип объекта:

Офис

Свободный вход:

нет

Общая площадь, м²:

1536

Здание:

Нежилое (административное)

Цена:

10 000 000 $ 310 834 000 р. 7 809 448 €

Цена / м²:

6 510 $ 202 366 р. 5 084 €

Дополнительная информация об объекте:

Тип дома:

Кирпичный

Телефон:

есть

Интернет:

есть

Мебель:

есть

Безопасность:

охрана, домофон, кодовый замок, шлагбаум,

Парковка:

гараж,

Комментарий владельца к объекту недвижимости:

Продается ОСЗ, двух этажное здание 1917 года постройки. Общая площадью 1394,3 кв.м. (с пристройкой 1536 кв.м.). Пристройка 141,7 кв.м. Территориально расположено ЦАО в районе Якиманка. Адрес: Кадашевская набережная, д.6/1/2, стр.3. Подъезд/проход к зданию осуществляется с Малого Толмачевского переулка. Ближайшие станции метро Третьяковская, Новокузнецкая, Полянка. Земля в аренде: 730 кв.м - под зданием, 220 кв.м - прилегает к зданию. Электричество 100 Квт, телефон, интернет. Перекрытия между 1 и 2 этажами, а также между вторым этажом и чердаком – деревянные. Перекрытия между 1 этажом и подвалом – ж/б. Большой капитальный подвал. Небольшую часть подвала занимает студия звукозаписи Music Records;Часть первого этажа и подвала - сауна "Рыбаки" (Fishermens) - караоке, бассейн, хамам. Первый этаж и пристройка - караоке-клуб "Третьяков" офис. Второй этаж - офисные помещения, сдаются в аренду

Характеристика

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

1

2

3

4

5

Цена за единицу площади, руб. с учетом НДС

174 875 руб

187 869 руб.

93 000

202 366

Вид прав на здание

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка, %

0

0

0

0

Условия финансирования

Из собственных средств

Из собственных средств

Собственные средства

Собственные средства

Корректировка, %

0

0

0

0

Особые условия

Аналоговое здание №1 находится на первой линии от дороги, что существенно повышает рыночную стоимость данного объекта, поскольку такое расположение облегчает подъезд к зданию;

К зданию примыкает земельный участок 71 м2

Находится во дворе

Аналогичное здание находится во второй линии домов как и оцениваемый объект

Первая линия домов

Корректировка, %

По оценке экспертов, аналог 1 более преимуществененный объект оценки, однако, данное преимущество незначительное, поэтому коэффициент субъективно равен:

100 – 1,8 = 98,2%

0

0

-5%

Дата публичной оферты

1 марта 2013 года

1 марта 2013 года

1 марта 2013

1 марта 2013

Корректировка, %

0

0

0

0

Условия рынка

Цена примерно не менялась на протяжении срока продажи с даты публичной оферты

Однако в связи с финансовым кризисом, цена колебалась и немного снизилась по сравнению с докризисными временами

Условия на рынке недвижимости в ЮАО менее привлекательны, по мнению экспертов, по сравнению с САО на дату публичной оферты

Условия на рынке недвижимости в ЦАО намного более привлекательны, по мнению экспертов, по сравнению с САО на дату публичной оферты

Корректировка, %

цена зданий за кв.м примерна одинакова, однако, в сумме за фактическую площадь здания необходимо будет заплатить разные суммы

+1%

-10%

Местоположение

Варшавское шоссе д.13,стр.2

Вавилова, 57А

Так как в зависимости от окружения зданий, инфраструктуры, удобств стоимость зданий различается, то используем индексный метод оценки влияния местоположения на стоимость здания посредством соотношения средней стоимости кв. м. оцениваемого здания по отношению к аналогу 1:

Корректировка, %

Находится в пределах МКАД – 0%

Наиближайшее расстояние до метро – 100 – 3% = 97 %

4500/3990=1,1278

+12,78

4500/7100=0,63

-36,6%

Назначение и вид недвижимости

Нежилая постройка, может использоваться под различные коммерческие цели, кирпичная постройка

Двухэтажное офисное здание, административная постройка

объект-аналог относится к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения - аналогично оцениваемому объекту

Аналогичны оцениваемому объекту

Корректировка, %

0

0

0

0

Площадь здания, кв. м

711 м2

Площадь больше; данный показатель может оцениваться двояко. С одной стороны, чем больше площадь, тем выше стоимость постройки, однако, все зависит от цели покупки данного здания.

Может быть как + х%

Так и – х%

В интересах инвестора наоборот площадь, близкая к анализируемому объекту. Потому это скорее недостаток.

Поэтому коэффициент равен:

305 м2

2726,4 1536

Как правило, удельная стоимость больших по площади объектов меньше, чем удельная стоимость объектов меньшего размера, поэтому , по экспертной оценке, необходимо скорректировать стоимость оцениваемого здания. Используя данные о стоимости одного кв. метра в данном районе находим коэффициент

Корректировка, %

100+2,1%=102,1%

0

+50%

+30%

Техническое состояние здания

После ремонта

Почти идеальное, за исключением основания постройки в виду давности строительства. Но здание также после ремонта

Износ оцениваемого объекта более 39%, здание- аналог после недавнего капитального ремонта

Здание более новое

Корректировка, %

100 – 5% = 95%

100 – 3,4% = 96,6 %

-11%

-10%

1

2

3

4

5

Вид прав на ЗУ

На основе договора аренды

На основе договора аренды

На основе договора-аренды

На основе договора-аренды

Корректировка, %

0

0

0

0

Коммуникации

Все коммуникации подведены

Все коммуникации подведены

Все коммуникации подведены, плюс телефон и интернет

Все коммуникации подведены

Корректировка, %

0

0

0

0

Состояние отделки

После качественного ремонта

Ремонт аналоговых объектов выполнен гораздо более качественнее, на высоком уровне, что говорит о преимуществе аналога на фоне оцениваемого объекта недвижимости

Следовательно, коэффициент корректировки равен:

евро стандарт

Здание после недавнего ремонта в отличие от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный внешний вид

Здание после недавнего ремонта в отличие от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный внешний вид

Корректировка, руб.

100 – 10% = 90%

Ремонт выполнен на высочайшем уровне, более того, внешняя отделка выполнена в стилистической манере, что значительно выделяет объект среди остальных аналогов, следовательно, коэффициент корректировки равен:

100-18% = 82%

-10%

-10%

Наличие доп. улучшений ЗУ

Паркова, ограждение, охрана

Парковка, ограждение, охрана

Парковка, охрана. В оцениваемом объекте нет охраны

Парковка, охрана, домофон, шлагбаум

Корректировка, %

Анализируемый объект не ограничен дополнительной оградой, на территории прилегаемого ЗУ нет КПП, что говорит не в пользу оцениваемого объекта недвижимости, следовательно, коэффициент корректировки равен:

100-4% = 96%

Анализируемый объект не ограничен дополнительной оградой, на территории прилегаемого ЗУ нет КПП, что говорит не в пользу оцениваемого объекта недвижимости, следовательно, коэффициент корректировки равен:

100-4% = 96%

-0,5

-0,5%

Совокупная корректировка, %

Складываем все наши коэффициенты:

- 1,8% +0+0+0+ 2,1% - 5% + 0 + 0 – 10 = - 14,7%

Складываем все наши коэффициенты:

0 + 0 + 0 + 0 – 3% +0 + 0 – 3,4% +0 +0 -18% - 4% = - 28,4%

0+0+0+0+1+12,78+0+50-11+0+0-10-0,5=42,73

0+0-5+0-10-36,6+0+30-10+0+0-10-0,5=

- 42,1

Скорректированная цена 1 кв. м объекта-аналога, руб.

174 875 руб – 14,7% =

= 174 875 – 25 706, 625 =

= 149 168,375 руб.

187 869 руб. – 28,4% =

= 187 869 – 53 354,796 =

= 134 514,204 руб.

133 000

117 000

Вес, присваиваемый цене объекта-аналога

Веса распределим в соответствии убывания значимости в зависимости от увеличения коэффициента коррекции

0,3 0,3 0,2 0,2

Стоимость 1 кв. м объекта оценки, руб.

0,3*149 168,375+ 0,3*134 514,204+0,2*133 000+0,2*117 000 = 135 000