- •Г. Москва, 2013 г. Содержание
- •Сопроводительное письмо
- •Основные факты и выводы
- •Рыночная стоимость объекта оценки
- •Задание на оценку
- •Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
- •Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •Описание объекта оценки Перечень данных, использованных при проведении оценки
- •Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки
- •Результаты фотофиксации объекта оценки
- •Описание конструктивных элементов здания
- •Анализ местоположения объекта оценки
- •Краткая характеристика района местоположения объекта оценки
- •Анализ рынка недвижимости г. Москвы описание процесса оценки
- •Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного использования
- •Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки
- •Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки
- •Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки
- •Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью
- •Описание методологии оценки и обоснование применяемых подходов к оценке
- •Затратный подход
- •Определение затрат на строительство нового здания
- •Определение величины прибыли предпринимателя
- •Определение величины накопленного износа
- •Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки Аналог 1
- •Аналог 2
- •Аналог 3
- •Сравнительная таблица средних цен
- •Аналог 4
- •Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Наличие дополнительных улучшений земельного участка
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода
- •Определение величины чистого операционного дохода для объекта оценки
- •Выбор единицы сравнения
- •Описание объектов-аналогов
- •Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки
- •Расчет коэффициента капитализации для здания с земельным участком
- •Надбавка на управление
- •Расчет коэффициента капитализации
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •Согласование результатов
- •Весовые коэффициенты
- •Список литературы
- •Интернет-ресурсы
- •Приложения к отчету
- •Используемая терминология
Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью
В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта оценки остается более одного варианта использования, сопоставляются будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов. Тот вариант, по которому приведенная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки.
В качестве вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки следует проанализировать использование в качестве ________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.
Упрощенно наиболее эффективный вариант использования объекта оценки может быть выбран путем анализа для различных вариантов использования характеристик, приведенных в табл. 10.
Т а б л и ц а 7
Анализируемые характеристики |
Варианты наиболее эффективного использования |
|||
|
|
|
|
|
Законодательная разрешенность |
|
|
|
|
Физическая возможность |
|
|
|
|
Финансовая целесообразность: |
|
|||
– рыночный спрос |
|
|
|
|
местоположения |
|
|
|
|
– норма доходности |
|
|
|
|
Итого |
|
|
|
|
Вывод: наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве __________________.
Описание методологии оценки и обоснование применяемых подходов к оценке
В соответствии с требованиями п. 20 ФСО № 1, а также ст. 14 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Применение каждого из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки примененных методов каждого из подходов и установить итоговую стоимость объекта оценки, на основании согласования полученных результатов. Далее приводится краткое описание подходов к оценке.