ОТЧЕТ № 5

об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

Дата составления отчета: 21 апреля 2013

Дата оценки: 20 апреля 2013

Номер группы студентов-оценщиков: 2405

Г. Москва, 2013 г. Содержание

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО 4

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 5

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 6

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ 8

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 9

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 11

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 12

Перечень данных, использованных при проведении оценки 12

Описание количественных и качественных характеристик 14

объекта оценки 14

Результаты фотофиксации объекта оценки 18

Анализ местоположения объекта оценки 26

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г. МОСКВЫ 33

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ 34

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 35

ОПИСАНИЕ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ 40

Затратный подход 40

Сравнительный подход 58

Доходный подход 65

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 77

Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта оценки 77

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 78

Выбор ценообразующих параметров 78

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 79

Комментарий владельца к объекту недвижимости: 85

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 96

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 106

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 109

ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ 111

П р и л о ж е н и е 1 111

Используемая терминология 111

Сопроводительное письмо

№ 46727860837 от 12-03.2013 г.

Генеральному директору

Марии Юрьевной Лавровой

Согласно договору № 22-11/2847 от 12.03.2013 г. мы произвели оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский проспект, д.24,стр.2 и

Определение рыночной стоимости объекта оценки выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки № 1, № 2 и № 3, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, 255, 256.

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости оцениваемых прав на объект оценки

Дата оценки: 12.03.2013 г.

Оценщиком не проводилась как часть работы юридическая экспертиза документов, характеризующих Объект оценки.

Оценщик является членом Членство в саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (НП «СРО «НКСО»)

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: 00584 31.01.2008 года.

Гражданская ответственность Оценщика застрахована в ЗАО САК «Информстарх», страховой полис № 19/08-091928 г., действующий с 01.02.2010 г. по 01.02.2014г., размер страховой суммы 300 000 (Триста тысяч) рублей.

Стаж работы в оценочной деятельности – с 2005 г.

Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 31.01.2005г. составляет: 344372(триста сорок четыре тысячи триста семьдесят два) рубля

Генеральный директор Харитонов Борис Яковлевич