4.2 Оценка материальных активов предприятия

Оценка материальных активов предприятия включает:

• оценку земли, зданий, сооружений, незавершенного строительства;

• оценку машин и оборудования;

• оценку товарно-материальных запасов;

• оценку незавершенного производства;

• оценку расходов будущих периодов.

Оценка земли, зданий и сооружений может быть основана на затратном, рыночном и доходном подходах.

При определении рыночной стоимости земельного участка должен рассматриваться вариант наилучшего и наиболее эффективного использования.

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости предприятия предполагает определение их стоимости на основе выбора сопоставимых объектов, проданных в данном районе. Из этих данных выводится цена за кв. метр или гектар, которая применяется к объекту оценки.

При применении затратного подхода определение стоимости основано на оценке затрат на строительно-монтажные работы на воспроизводство зданий и сооружений, т.е. на расчете их полной восстановительной стоимости, определении величины реального износа объектов недвижимости с учетом их возраста и полезности и расчете остаточной восстановительной стоимости оцениваемых объектов. Существует 4 способа определения полной восстановительной стоимости объектов недвижимости:

1. Метод сравнительной единицы. Единицами измерений могут быть куб.м., кв.м. и пр., для определения стоимости которых могут быть использованы разработки Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений.

2. Поэлементный способ, суть которого заключается в определении структуры затрат на создание отдельных элементов (компонентов) недвижимости (в %), в дальнейшем расчете рыночной стоимости одного компонента и пересчете всей структуры.

3. Сметный – способ заключается в составлении смет строительства данного объекта в текущих ценах или корректировке старых смет, по которым он строился.

4. Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости с помощью индексов переоценки, утверждаемых правительством РФ.

Определение величины износа объектов недвижимости.

Износ – это постепенная потеря стоимости объекта недвижимости, обусловленная разными причинами. Существует несколько видов износа: физический, моральный (функциональный), экономический (внешний).

Под физическим износом понимается постепенная потеря потребительной стоимости объекта недвижимости, т.е. утрата первоначальных технико-эксплуатационных свойств и качеств. Физический износ конструктивного элемента здания (Ифi) рассчитывают по формуле:

Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания.

Моральный износ или функциональное устаревание – это потеря стоимости объекта недвижимости независимо от физического износа, заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности (устаревшая архитектура, планировка, инженерное обеспечение и т.п.). По объектам недвижимости определяется, как правило, экспертно.

Внешний (экономический) износ или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленной экономическими, политическими и другими факторами (падение деловой активности в данном районе, решения по изменению налогообложения, ситуация на рынке труда и т.п.). Экономический износ может устанавливаться по данным спаренных продаж, сравнением доходов от арендной платы по двум объектам или экспертно.

Общий совокупный износ объекта определяется суммированием всех трех видов износа: физического, морального и экономического.

Общий совокупный износ также может быть определен методом расчета срока жизни, в соответствии с которым степень износа определяется как отношение хронологического возраста (период со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки) к нормативному сроку службы объекта (определенному нормативными актами), выраженное в %.

Для определения остаточной восстановительной стоимости объекта из его полной восстановительной стоимости вычитают величину совокупного износа. После этого добавляется стоимость земли для того, чтобы получить полную стоимость объекта недвижимости.

Доходный подход основан на ожидаемой будущей выручке, расходах и доходах, которые будут получены в случае сдачи недвижимости в аренду третьей стороне. Результат по данному подходу включает стоимость зданий, сооружений, земли.

Оценка объектов незавершенного строительства осуществляется по фактическим издержкам с учетом изменения индекса цен на строительно-монтажные работы на дату оценки.

Оценка оборудования, машин и механизмов основана, прежде всего, на затратном и рыночном подходах.

Затратный подход к оценке машин и оборудования реализуется практически в следующих методах:

1) сравнение с ценой предприятия-производителя с учетом затрат на транспортировку и монтаж оборудования на месте эксплуатации – в качестве оцениваемой стоимости берется сегодняшняя цена предприятия-производителя (данный метод является затратным с элементами рыночного, так как он использует рыночную информацию);

2) расчет полной восстановительной стоимости с помощью индексов переоценки;

3) расчет стоимости замещения оборудования, машин и механизмов, исходя из издержек на создание их аналогов (данную стоимость могут подтвердить предприятия-производители этих видов машин и оборудования).

Из полученных стоимостей вычитается износ и получается остаточная оценочная стоимость оборудования, машин и механизмов. Износ рассчитывается по всем трем видам износа: физическому, моральному и экономическому.

Моральный износ применительно к машинам и оборудованию может быть рассчитан по величине экономических потерь от эксплуатации морально устаревшей техники или по степени морального износа данной техники в год (МИгод) в соответствии с формулой:

, где

МИгод – степень морального износа оборудования в год;

То – период обновления техники в годах.

Экономический износ в данном случае может выражаться, например, в снижении спроса на данный вид машин и оборудования или росте их предложения, росте или снижении конкуренции в соответствующем секторе рынка и т.п.

Сравнительный подход к оценке машин и оборудования заключается в использовании информации о рыночных ценах (каталоги, прайс-листы, биржевая информация), в том числе, ценах вторичного рынка оборудования.

Оценка товарно-материальных запасов, незавершенного производства и расходов будущих периодов.

Производственные запасы оцениваются по текущим рыночным ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование за вычетом затрат на реализацию. Устаревшие запасы списываются.

Незавершенное производство оценивается по фактическим затратам, при длительном цикле производства следует учитывать индекс изменения цен на сырье, материалы, комплектующие, заработную плату и другие составляющие затрат.

Расходы будущих периодов (например, предоплата арендной платы, оплата подписки и т.п.) оцениваются по стоимости их возможного погашения, если существует вероятность их погашения.