Состав квартир и уровень комфорта

В условиях рыночной экономики жилье (квартиры) становится товаром, для реализации которого требуется маркетинг, т.е. определение количества и комфорта выставляемых для распродажи в определенное время и в определенном месте. От этих сведений зависит масштаб строительства (один жилой дом, жилой квартал или жилой массив), а также продолжительность строительства и степень завершенности “под ключ” или с индивидуальными заказами на планировку квартир).

Маркетинг, таким образом, может быть “срочным” или на продолжительный период и служить для коммерческого или муниципального строительства.

От эпохи советской плановой экономики и строительства городского жилья через государственный сектор для последующего бесплатного распределения квартир среди “очередников”, сохранился своеобразный “советский маркетинг”, многие из показателей которого могут использоваться сегодня (особенно в муниципальном строительстве) для профессионального подхода к решению проблем проектирования жилья и в частности для экономии городских земельных ресурсов и поддержания требуемых норм плотности застройки.

К ним относятся:

• продолжительность периода оценки (5-ти летний план),

• статистические исследования современного состава семей и их процентного соотношения,

• норма жилой площади для “постановки на учет” или в очередь “на улучшение жилищных условий” (для муниципального строительства),

• Норма общей площади на человека при проектировании квартир,

• Формулы заселения К=n-1, K=n и т.д.

• Соотношение жилой и полезной площади квартир (К1=ж.пл./об.м)

Муниципальное строительство (“эконом-класса”) предназначено для слоев населения со средними доходами, а также для “улучшения ими жилищных условий” лиц, пользующихся определенными льготами при получении или покупке новых квартир и оплате коммунальных услуг. Городской бюджет г. Москвы включает на период 2002-05 г.г. расходы на строительство12 тыс. единиц жилья, для бесплатного распределения среди контингента льготников и очередников. Норма жилой обеспеченности – 18-20 м2.

Квартиры, состоящие из необходимого количества комнат с минимально допустимыми их размерами, предназначаются не только для безвозмездного распределения, но пользуются повышенным спросом на рынке жилья из-за относительно невысокой стоимости 1 кв.м.об.пл. (от 400 до 600 у.е.) и цены “средней квартиры” в 60-70 кв. м от 1,0-1,5 млн. руб. Разумное ограничение количества и размеров помеще ний квартиры, а также использование формулы заселения К=n-1, оборачивается реальной выгодой для будущих владельцев в случае образования “жилищных товариществ” (кондоминимумов), когда прекращается действие льгот, представленных ранее.

Коммерческое строительство (норма – не менее 30м2/чел.) квартир с “улучшенной планировкой” (“бизнес-класса”), предназначено для слоев населения с повышенными доходами. Стоимость 1 кв.м.об.пл. таких квартир может быть в 1,5-2 раза выше муниципальных расценок.

В основе расчета количества квартир лежит процентное соотношение семей различного состава, которое периодически обновляется и учитывает как рыночный спрос, так и состав семей “очередников”. В данном случае принимаются средние показатели для Москвы и Московской области.

Состав семей (чел.)	1	2	3	4	5	6
Процентное соотношение семей (%)	9	19	28	27	13	4
Количество человек в 100 семьях	9	38	84	108	65	24

“Средняя семья”: 328 чел./ 100 сем. = 3,3 чел.

1000 жителей составляют 1000/3,3 = 303 средних семей, один процент из которых составляет 303/100 = 3 ср. семьи.

Количество квартир (на 1000 жителей)	27	57	84	81	39	12
Площадь жилого фонда (при N = 20 кв.м./чел)	540	2280	5040	6481	3900	1440

Жилой фонд для 1000 чел. составит 19681 кв.м.об.пл.квартир.

• ширина корпуса жилого дома = 12 м

• норма общей площади всего дома (секции) на человека (225+45)/11 чел.=24,5 кв.м /чел.

• длина корпуса на 1 чел.24,5/12м=2,04 пог.м/чел.

Норма расхода поверхности земли “под застройку” (“Ж”)2,04х(12+10+10)=65,3/10эт.=6,5 кв.м/чел.

Норма расхода поверхности земли “под проезды-подходы” (“П-П”) 2,04х(6+6)=24,5/10эт.=2,5 кв.м/чел.

Норма расхода поверхности земли “под гаражи” (“Г”) 3,5 кв.м/чел. (при 4 эт-ом гараже).

Норма расхода поверхности земли “под гостевые стоянки” (“С”) 1,6 кв.м/чел.

Норма расхода поверхности земли “под озеленение” (“З”) 4,0 кв.м/чел.

И Т О Г О: 18,1 кв.м/чел.

Плотность населения 10000 кв.м/18,1=550 чел./га

Для расселения 1000 человек потребуется 1,8 га.

Принятые в проекте типы квартир должны соответствовать конкретному спросу на жилье, размерам общей площади, составам помещений, формулам заселения и плотности населения на гектар городской территории. Возможно использование промежуточных вариантов, определяемых по интерполяциию.

Вариант “эконом-класса”: средняя норма в 20 –21 кв.м.об.пл./чел., формула заселения К=n, плотность заселения (нетто) – 540чел./га, 1,85 га на 1000 жителей, стоимость “ср.квартиры” – 1,0-1,6 млн.руб.

Сост. семьи	Жил.пл./общ пл.	Об.к	Cn-1	Cn-2	Кор./пер.	Кухня	С.У.	Шкафы
(чел.)	(кв.м.)
1	20/36	20	-	-	4	7	1	1
2	30/50	18	-	12	5	7	6	2
3	40/67	18	1	12	10	8	6	3
4	50/83	18	2х10	12	13	10	6	4
5	62/103	20	3х10	12	13	12	10	6
6	78/120	24	3х10	2х12	13	12	10	7

Вариант “Бизнес-класс”: минимальная норма – 30 кв.м. об.пл./чел., формула заселения К = n+1, плотность населения 480 чел./га, 2,1 га на 1000 жителей, стоимость “ср. квартиры” 1,25 – 1,9 млн.руб .

Сост. семьи	Жил.пл./общ.пл.	Об.к	Cn-1	Cn-2	Коридор, прихожая	Кухня	С.У.	Шкафы
(чел.)	(кв.м.)
1	30/60	20	10	-	10	10	6	4
2	44/73	22	10	12	11	8	6	4
3	54/83	22	2х10	12	11	8	6	4
4	66/100	22	2х10	2х12	12	10	8	4
5	78/120	24	3х10	2х12	14	12	10	6
6	90/138	24	3х10	3х12	18	12	10	8