
- •Введение
- •1. Исходные данные для выполнения работы
- •2. Расчет рыночной стоимости права пользования объектом недвижимого имущества
- •3. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Метод анализа дисконтированных денежных потоков.
- •I. Прогнозирование и определение потока доходов от эксплуатации причала в течение периода действия арендной ставки
- •II. Расчет операционных расходов
- •III. Расчет чистого денежного потока
- •IV. Расчет терминальной стоимости
- •6. Затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Расчет стоимости нового строительства (полной восстановительной стоимости)
- •Определение накопленного износа
- •7. Согласование результатов оценки
- •II. Расчет величины суммы возмещения расходов на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта
- •III. Расчет рыночной стоимости права пользования по договору аренды объекта оценки
- •9. Заключение
I. Прогнозирование и определение потока доходов от эксплуатации причала в течение периода действия арендной ставки
Особенности прогноза
В соответствии с принципом наиболее эффективного использования, наилучшим вариантом использования причала принять отстой судов.
Длину расчетного судна принять равной 150 м.
Прогнозный период – 3 года, постпрогнозный период – 4-й год.
В течении прогнозного и постпрогнозного периода величину тарифа на отстой судов принять постоянной (28,1 руб/пог.м. в сутки, без НДС)
Валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования осуществляется по следующей формуле:
n
Dвt = ∑ Vвt Tвt
n=1
где n – число услуг, планируемых к предоставлению за t-й период планирования;
Vвt – планируемый объем предоставления i-ой услуги за t-й период планирования;
Tвt – тариф на предоставление i-ой услуги за t-й период планирования.
Таблица 1 «Прогноз суммарного времени отстоя судов»
|
Показатель |
|||
Число суток в месяце |
Коэффициент полезного использования |
Число возможный линий к постановке судов |
Число суток отстоя в месяце (судо-суток) |
|
март |
(*) |
0,6 |
2 |
|
апрель |
30 |
0,6 |
2 |
|
май |
31 |
0,6 |
2 |
|
июнь |
30 |
0,6 |
2 |
|
июль |
31 |
0,6 |
2 |
|
август |
31 |
0,6 |
2 |
|
сентябрь |
30 |
0,6 |
2 |
|
откябрь |
31 |
0,6 |
2 |
|
ноябрь |
30 |
0,6 |
2 |
|
декабрь |
31 |
0,6 |
2 |
|
январь |
31 |
0,6 |
2 |
|
февраль |
28 |
0,6 |
2 |
|
март |
(*) |
0,6 |
2 |
|
Итого: |
365 |
- |
- |
Итого: |
(*) – от даты оценки до конца текущего месяца
Выручка от отстоя судов на причале рассчитывается как произведение прогнозного суммарного времени отстоя судов и тарифа на отстой судов.
II. Расчет операционных расходов
Расчет операционных расходов типичной стивидорной компании по эксплуатации причала по интервалам планирования может быть произведен по формуле:
Зопt = Ззп + Аоф + Ам + Ним + Ст + Зтр
где Ззп – затраты на заработную плату;
Аоф - расходы на аренду офиса;
Ам - амортизационные отчисления на имущество;
Ним - налог на имущество
Ст - затраты на страхование имущества
Зтр - затраты на текущий ремонт причала
Затраты на заработную плату
Состав издержек по причалам включает в себя часть заработной платы специалистов, которые способны обеспечить отстой судов и затраты на содержание офиса.
Все издержки по заработной плате рассчитываются по трем составляющим:
заработная плата руководителя;
заработная плата бухгалтера;
заработная плата специалиста по отстою судов.
(Средняя заработная плата руководителя - 00 тыс. р. в месяц, бухгалтера – 00 тыс. р. в месяц, специалиста по отстою судов –00 тыс. р в месяц, с начислениями)
Расходы на аренду офиса
Затраты на аренду офиса рассчитать на основе объекта-аналога, предполагающегося в аренду под офисную функцию.
Необходимую площадь офиса принять равной 50 метрам квадратным.
Амортизационные отчисления
Величина амортизационных отчислений на имущество определяется как произведение первоначальной стоимости (полная восстановительная стоимость) имущества и норматива амортизационных отчислений.
Согласно Постановлению от 22.10.1990 № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства РФ», установлены следующие нормы амортизационных отчислений:
- для морских причальных сооружений – 2,5 %.
Налог на имущество
Согласно Налоговому кодексу РФ ставка налога на имущество не может превышать 2,2 % от налогооблагаемой базы.
Остаточная стоимость имущества определяется с учетом начисленной амортизации, исходя из линейного способа начисления амортизации.
Страхование имущества
Согласно полюсу страхования имущества юридических лиц, страховой тариф составляет 1% от остаточной стоимости имущества, находящегося на балансе арендодателя.
Затраты на текущий ремонт причала
Расчет величины расходов на текущий ремонт осуществляется в соответствии с заданием на проведение оценки.