3. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Понятие наиболее эффективное использование подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, законных видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта оценки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки производится с целью выбора того варианта использования объекта, который будет приносить максимальных доход арендатору объекта.

Исходя из особенностей местоположения, конструктивных особенностей причала (недостаточной проектной глубины, отсутствия подъездный ж/д путей) в курсовой работе рекомендуется принять за наиболее эффективное – использование причала для отстоя судов.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

• Сравнительный подход –

5. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Применяя доходный подход к оценке исполнитель должен:

_____________________________

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации: ____________________________

Оценка прав собственности объекта недвижимости методом прямой капитализации (ПК-метод) выполняется с использованием следующей формулы:

V = NO/R

где NO _– чистый операционный доход объекта оценки (руб.);

R – коэффициент капитализации

ПК-метод при своем математической простоте на основе прямых рыночных данных (NO₁ и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объекту инвестиций: уровень доходов (NO₁) и желаемую отдачу (R)

Метод анализа дисконтированных денежных потоков.

Алгоритм реализации подхода:

• прогнозирование и определение потока доходов от эксплуатации причала в течении периода действия арендной ставки;

• расчет операционных расходов на эксплуатацию причала в течение периода действия арендной ставки;

• определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации для расчета терминальной стоимости;

• расчет величины рыночной стоимости путем дисконтирования чистого денежного потока, связанного с реализацией предполагаемого проекта использования оцениваемого объекта, и терминальной стоимости объекта;

• определение величины рыночной стоимости права собственности объекта недвижимости.

Оценка стоимости права собственности ГТС определяется с использованием следующей формулы:

t V = ∑ t=1	NO t	+	Vp
	(1+Y)t-0.5		(1+Y)t-0.5

где Y – ставка дисконтирования;

V_p - терминальная стоимость;

t – интервал планирования;

0,5 – коэффициент, учитывающий приведения доходов на середину периода;

NO _– чистый операционный доход объекта оценки.

D_o^t = D_в^t – З_оп^t

где D_в^t – валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования;

З_оп^t – операционные расходы стивидорной компании по эксплуатации причала.