- •I. Прогнозирование и определение потока доходов от эксплуатации причала в течение периода действия арендной ставки
- •II. Расчет операционных расходов
- •III. Расчет чистого денежного потока
- •IV. Расчет терминальной стоимости
- •Затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Расчет стоимости нового строительства (полной восстановительной стоимости)
- •Определение накопленного износа
- •Согласование результатов оценки
- •Расчет рыночной стоимости права пользования по договору аренды объекта оценки
- •I. Расчет чистой арендной платы
- •II. Расчет величины суммы возмещения расходов на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта
- •III. Расчет рыночной стоимости права пользования по договору аренды объекта оценки
- •Заключение
Затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
Расчет стоимости нового строительства (полной восстановительной стоимости)
Стоимость нового строительства – это стоимость воспроизводства нового объекта как нового, т. е. без учета износа.
Структура затрат на строительство объекта недвижимости определяется тремя основными составляющими:
Eb = Ed + Eid + Pr
где Eb - стоимость нового строительства;
Ed - прямые издержки;
Eid - косвенные издержки;
Pr - прибыль предпринимателя
Таблица № 4
№ п/п |
Показатель |
Ед. изм. |
Значение |
1 |
Свайные работы |
руб |
17150744 |
2 |
Верхнее строение |
руб |
2191835 |
3 |
Обратная засыпка |
руб |
8066808 |
4 |
Верхнее покрытие |
руб |
4418333 |
5 |
Отбойные устройства |
руб |
4821551 |
6 |
Швартовные устройства |
руб |
697465 |
7 |
Электромонтажные работы |
руб |
714711 |
8 |
Подкрановые ж/д пути |
руб |
1924650 |
9 |
Металлические конструкции |
руб |
3387633 |
|
Итого |
|
43373730 |
|
Итого без НДС |
|
36757398 |
Расчет прибыли предпринимателя
Норму дохода на вложенный капитал для расчета прибыли предпринимателя принять равной 17,45 % (рассчитывается по безрисковой ставе, очищенной от долларовой инфляции, с учетом прогнозного уровня рублевой инфляции).
ПП = 36757398*17,45% = 6414166 (руб.)
ИТОГО: полная восстановительная стоимость – 43171564,00
Определение накопленного износа
Определение физического износа.
Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым.
Расчет устранимого износа осуществляется путем составления строительных смет на ликвидацию обнаруженных дефектов (9108483,3 руб., с учетом НДС)
Неустранимый физический износ оценивается согласно заключению о техническом состоянии сооружения по результатам освидетельствования.
Таблица № 5 «Расчет неустранимого физического износа»
№ п/п |
Наименование элемента |
Физический износ, % |
Показатель состояния элемента, влияющего на износ |
1 |
Дно перед сооружением |
49,1 |
Уменьшение глубин вследствие заносимости |
2 |
Оголовок |
9,4 |
Разрушение бетона по нижнему ребру с обнажением арматуры |
3 |
Отбойные устройства |
45,6 |
Трещины и разрывы резиновых цилиндров, отсутствие отбойных устройств |
4 |
Колесоотбойный брус |
100,0 |
Отсутствие по всей длине |
5 |
Швартовые устройства |
24,4 |
Отсутствуют или не затянуты гайки крепления |
6 |
Крановый путь |
10,0 |
Отсутствуют отключающие линейки передвижения кранов |
7 |
Покрытие территории |
0,0 |
Не предусмотрено проектом |
8 |
Лицевая стенка из стального шпунта |
18,1 |
Нештатные отверстия и повреждения с нарушением грунтонепроницаемости |
9 |
Анкерные тяги |
21,9 |
Слабое натяжение и отсутствие гайки крепления |
10 |
Анкерные опоры |
20,0 |
Значительных и критических дефектов нет |
11 |
Дренажные устройства |
0,0 |
Дефектов нет |
12 |
Водовыпуск |
0,0 |
Дефектов нет |
13 |
Сооружение в целом |
25 |
9189349,5 Неустранимый физический износ |
таблица № 6
№ п/п |
Наименование |
Ед. измерения |
Значение |
1 |
Устранимый износ (без НДС) |
руб |
7719053,6 |
2 |
Устранимый износ |
% |
21 |
3 |
Неустранимый износ (без НДС) |
руб |
9189349,5 |
4 |
Неустранимый износ |
% |
25 |
5 |
Общий физический износ (без НДС) |
руб |
46 |
6 |
Общий физический износ (Ифиз) |
% |
16908403,1 |
Определение функционального износа
таблица № 7
№ п/п |
Наименование |
Ед. измерения |
Значение |
1 |
Длина причала |
м |
200 |
2 |
Расчетная длина судна |
м |
190 |
3 |
Свободный запас длины причала |
м |
25,0 |
4 |
Избыточная длина причала |
м |
29,1 |
5 |
Функциональный износ (Иф) |
% |
14 |
6 |
Функциональный износ (без НДС) |
руб |
5146035,7 |
Определение внешнего износа
В условиях курсовой работы за наиболее эффективный вариант использования причала принят отстой судов. Данный вариант использования предполагает получение меньшего дохода по сравнению с вариантом грузоперевалки.
В соответствии с проведенными расчетами (из Таблицы №3) определить величину дохода, приходящегося на 1 пог. м. причала (Дотс).
Известно, что аналогичный показатель по грузовым причалам составляет 80 000 руб/год на 1 пог. м. (Д гр).
Соответственно величину внешнего износа, обусловленную вариантом использования причала под отстой судов, можно определить:
Ив = (1- (Дотс/ Д гр)) x 100%
таблица № 8
№ п/п |
Наименование |
Ед. измерения |
Значение |
1 |
Доход причала под грузоперевалку |
руб/пог.м. в год |
80 000 |
2 |
Доход причала под отстой судов |
руб/пог.м. в год |
11692,4 |
3 |
Внешний износ (Ив) |
% |
85,4 |
4 |
Внешний износ (без НДС) |
руб |
31390817,9 |
Расчет общего износа
Общий накопленный износ определяется по следующей формуле, (%):
И = 1 – (1 – Ифиз) x (1 – Иф) x (1- Ив)
Таблица №9 «Расчет накопленного износа»
№ п/п |
Наименование |
Ед. измерения |
Значение |
1 |
Общий физический износ (Ифиз) |
% |
46 |
2 |
Общий физический износ (без НДС) |
руб |
16908403,1 |
3 |
Функциональный износ (Иф) |
% |
14 |
4 |
Функциональный износ (без НДС) |
руб |
5146035,7 |
5 |
Внешний износ (Ив) |
% |
85,4 |
6 |
Внешний износ (без НДС) |
руб |
31390817,9 |
7 |
Накопленный износ |
% |
93 |
8 |
Накопленный износ (без НДС) |
руб |
40149554,5 |
Расчет полной восстановительной стоимости с учетом накопленного износа
Основой для определения величины рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода является величина остаточной стоимости, которая определяется как разница между полной восстановительной стоимостью (Eb) и суммой накопленного износа (И).
Определение рыночной стоимости земельного участка
В рамках курсовой работы рыночная стоимость земельного участка под строительство не определяется, исходя из условия, что земельный участок находится в собственности инвестора (государства).
Определение рыночной стоимости права собственности
объекта недвижимости
Величина рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода определяется суммированием величины остаточной стоимости строительства и рыночной стоимости земельного участка.
Величину рыночной стоимости объекта оценки представить в табличном виде
Таблица №10 «Расчет рыночной стоимости объекта оценки
на основе затратного подхода»
№ п/п |
Наименование |
Ед. измерения |
Значение |
1 |
Полная восстановительная стоимость |
руб |
43171564 |
2 |
Накопленный износ |
% |
93 |
3 |
Остаточная стоимость |
руб |
3022009,5 |
4 |
Рыночная стоимость земельного участка |
руб |
- |
5 |
Рыночная стоимость права собственности причала (Vзатр)
|
руб |
3022009,5 |
* без учета |
|||
ВЫВОД: Использовав данный метод оценки, получаем стоимость объекта аналогичного данному с учетом всех факторов. Данный метод часто используется для анализа с определяющим фактором – затраты. В заданном подходе рыночная стоимость права собственности причала составила 3022009,5руб.