Использование земель в городах

1. Факторы, влияющие на использование территорий: предпочтения населения, жилищные стандарты, развитие средств коммуникаций, планировочные концепции.

2. Роль ценового, правового и функционального зонирования в использование городских земель

2. Роль ценового, правового и функционального зонирования в использование городских земель

Зонирование – деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Целями зонирования является обеспечение градостроительными средствами благоприятных условий для проживания населения, в т.ч. ограничение вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений.

Оценочное зонирование города – это зонирование территории с учетом градостроительной ценности, использованное для дифференцированного установления ставок земельных платежей, а также для осуществления мер экономического стимулирования рационального землепользования.

Необходимость проведения оценочного зонирования территории субъектов РФ регламентируется рядом нормативных правовых

В основу оценочного зонирования территории может быть положено ее функциональное зонирование, которое представляет собой распределение территории в зависимости от вида наиболее распространенного использования земельных участков.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочной зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, ж/дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Результатом оценочного зонирования города является выделение на территории города зон повышенной и пониженной ценности земель.

Полученные данные о стоимости земель на территории города используется:

1) для установления в городе экономически обоснованных размеров регулярных (арендной плата за землю, земельный налог) и единовременных (цены продажи городом прав на земельные участи) платежей;

2) профессиональными оценщиками в качестве ориентира для определения части стоимости недвижимости, приходящейся на земельном участке, и стоимости незастроенных земельных участков (прав на них), расположенных на территории города.

На современном этапе в условиях новейшего законодательства правовой режим городских территорий определяется на основе правового зонирования

Правовое зонирование территории города – это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка.

Правовое зонирование (согласно Град. кодексу РФ) – деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Целью правового зонирования является установление правового режима использования каждой территориальной зоны и обеспечение выполнения этих условий.

Задачи:

1 Создания гибкого, постоянно действующего механизма изменений в использовании территории города, посредством соответствующих процедур и ведения мониторинга данных изменений;

2 Обеспечения условий функционирования рынка земли и недвижимости, посредством разграничения полномочий различных уровней власти, административных органов и технических служб при принятии решений о предоставлении земли и строительстве;

3 Увеличение инвестиционной активности и снижение риска инвестиций в строительство;

4 Открытости информации о городском планировании и зонировании для всех граждан, инвесторов, субъектов град деятельности

5 Обеспечения эффективного контроля за землепользованием и строительством, выполнением Правил землепользования и застройки;

6 Совершенствование системы налогообложения недвижимости посредствам создания территориальной электронной контрольно-балансовой карты налогообложения.

В основе правового зонирования лежит разделение территории на определенное число зон с фиксированными границами. Для всех зон и, соответственно для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах устанавливается градостроительные регламенты использования и строительного изменения недвижимости: виды разрешенного использования объектов недвижимости, предельные (min и/или max-ые) показатели площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков, минимальные отступы построек от границ земельных участков; минимальные отступы построек от границ земельных участков; максимальные показатели высоты/этажности построек и процентные застройки участка.

Правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются в виде местных нормативных правовых актов, например «Правил землепользования и застройки города, поселения».

Функциональное зонирование – деление всей территории города на специальные зоны, при котором за каждой зоной закрепляется определенные приоритетные функции и соответствующие режимы хозяйственного и градостроительного использования, закрепляемые в законодательном. порядке.

В практической деятельности органов местного самоуправления функциональное зонирование будет способствовать:

1) повышению эффективности землепользования и застройки городских территорий;

2) привлечению инвестиций в жилищное строительство, инженерную инфраструктуру, иное обустройство территорий;

3) развитию городского рынка недвижимости (земельных участков, зданий и сооружений);

4) обоснованности налогообложения недвижимости и платежей за пользование городской инфраструктурой и, соответственно, увеличению поступлений в муниципальный бюджет.

Основной цель функционального зонирования - выделение в пределах города относительно однородных по природным особенностям и техногенной нагрузке участков на предмет рационального хозяйственного использования земель с учетом геоэкологической ситуации.

Границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных природных объектов, границ земельных участков и иных границ.

Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости.

На территориях городских поселений, согласно Град. кодексу РФ, могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов:

1) жилые зоны;

2) общественно-деловой зоны;

3) производственной зоны;

4) зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

5) рекреационные зоны;

6) зоны с/х использования;

7) зоны специального назначения;

8) зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий.

Органы местного самоуправления городских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны. Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами и другими объектами.

Лекция № 5