35. Существенные условия договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Консенсуальный - поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.

Возмездным, т.е. договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

Во взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне.

Двухсторонний - обе стороны имеют взаимные права и обязанности. Например, главной обязанностью арендодателя является передача арендатору имущества в пользование, а одной из важнейших обязанностей арендатора — использование полученного по договору имущества в соответствии с его назначением.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ГК). К их числу относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом.

Форма. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ГК). В устной форме договор может быть заключен только между гражданами, сроком менее одного года.

Срок. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. ГК.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Существенные условия договора аренды. Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды.

Согласно ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.

К договору следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и пр. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается кадастровый план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

Согласно ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и прочие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, иные вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Иначе говоря, предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и пр. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. В качестве предмета аренды недвижимое имущество имеет некоторую специфику, обусловленную как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Недвижимое имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в аренду по правилам ГК, поскольку наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами ГК и Жилищным кодексом.

Виды договора аренды.

1. Договор проката;

2. Аренда транспортных средств;

а) Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

б) Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации;

3. Аренда зданий и сооружений;

4. Аренда предприятий;

5. Финансовая аренда (лизинг).