Оценка производственной недвижимости.

Этапы:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Методы оценки стоимости зданий и сооружений.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

• Методом сравнительной единицы;

• Методом поэлементного расчета;

• Индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этапы:

• На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы.

• Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объект оцениваемого здания.

• Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Метод разбивки на компоненты. Этапы:

• Разбивка здания на отдельные компоненты;

• Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.

Индексный способ оценки. Такая оценка осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Методы определения износа зданий и сооружений.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа:

• Метод разбиения;

• Метод срока жизни.

Метод разбиения. Этот метод заключается в учете всех видов износа:

• устранимого физического;

• Неустранимого физического;

• Устранимого функционального;

• Неустранимого функционального;

• Внешнего (экономического).

Метод срока жизни. Этот метод используется как для оценки совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

Оценка машин и оборудования.

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования основывается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть которого заключается в том, что осведомленный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем затраты на производство и приобретение аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплотационными показателями.

В теории затратного подхода к оценке машин и оборудования выделяют прямые и косвенные методы расчета себестоимости или восстановительной стоимости.

К прямым методам относятся:

• Метод прямой калькуляции;

• Метод трендов;

• Метод расчета по цене однородного объекта;

• Метод покомпонентного разложения.

Метод прямой калькуляции достаточно сложен и требует обработки больших массивов информации, так как по каждой конкретной отрасли необходимо знать множество норм различных экономических показателей.

Метод трендов позволяет определить себестоимость или восстановительную стоимость оборудования при помощи индексов: Тек. Себестоимость = базовая себестоимость * индекс себестоимости.

Метод расчета по цене однородного объекта осуществляется в следующей последовательности:

• Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции;

• Определяется полная себестоимость производства однородного объекта

• Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта

• Определяется восстановительная стоимость объекта.

Метод покомпонентного разложения осуществляется в следующей последовательности:

• Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта;

• Определяется полная себестоимость объекта оценки;

• Рассчитывается восстановительная стоимость объекта.

К косвенным методам расчета относятся методы целостной оценки:

• Метод удельных экономических показателей с использованием линейного коэффициента торможения позволяет рассчитать восстановительную стоимость оцениваемой машины на базе известной удельной стоимости машины-аналога.

• Метод параметр-цена с использованием степенного коэффициента позволяет учесть корреляционную зависимость цены от значения основного параметра машины с помощью следующей формулы.

• Методы корреляционного моделирования строятся на статическом анализе зависимости цен выбранного ряда аналогичных машин от формирующих эти цены значений главных ценообразующих параметров.

После расчета восстановительной стоимости переходят к расчету износа.

Существуют прямые и косвенные методы расчета физического износа. К прямым относятся точные методы определения, основанные на осмотре оборудования и измерении различных его параметров; к косвенным – методы, основанные на осмотре имущества, изучении условий его эксплуатации и нормативных данных.