Тема: затратный подход к оценки недвижимости. Ч.2
Рынок недвижимости - рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальность каждого объекта, условия финансирования, сложные юридические права, низкая ликвидность, децентрализованное ведение сделок.
Общ черты рынка недв и рынка капитала
1 цель инвестирования: получение дохода, рост стоимости актива, защита от налогов
2. Риски делятся на управляемые или диверсифицированные (неуправляемые)
3. Соотношение спроса и предложения определяют цены активов
4 . Величина безрисковой ставки доходности - основа для определения приемлемой ставки доходности.
5. Оба рынка находятся под значит влиянием макроэк изменений (темпы инфляция, инфляционное ожидание, кризисы, валютные курсы, стабильность налогообложения, соц экономическое развитие)
6. Высокая ставка доходности - чем выше доходы, тем выше риски
Различия
Рынок капитала |
Рынок недвижимости |
Обьем предложения высоко эластичен |
В краткосрочном периоде неэластичен |
Ставка доходности подвержена значительным колебаниям |
Относительно стабильная |
Ликвидность более высокая |
Более низкая |
В период инфляции инвестиционная привлекательность фин.активов падает |
Растет |
Поток доходов неустойчивый |
Относительно устойчив (арендная плата)
|
Ставка доходности = безрисковая ставка доходности + ставка за риск |
Безрисковая ставка доходности + плата за риск + возмещение инвестированного капитала, то есть более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала |
Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости:
1. Рост денежного потока. Рост стоимости недвижимости, как результат оживления и развития деловой активности на макро уровне.
2. Мера систематического риска (коэф.) рост вызовет снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
3. Безрисковая ставка доходности на рынке капитала. Рост вызовет снижение стоимости недвижимости в результате роста савки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
4. Рост стоимости кредитов на рынке вызовет снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки доходности инвестированного капитала.
5. Срок службы активов на рынке капитала - рост срока службы в свою очередь вызовет рост стоимости недвижимости в связи с инфляционными ожиданиями и величиной ликвидационной стоимости недвижимости.
По происхождению различают виды недвижимости:
Созданные природой без участия человека
Являющиеся результатом труда человека
Созданные трудом человека, но связанные с природной основой, так что в отрыве от нее функционировать не могут
Процедура оценки объекта недвижимости начинается с освидетельствования.
Для определения объема требующейся информации необходимо:
Изучить договор об оценке
Провести интервью с заказчиком и собственником
Провести осмотр и техн. экспертизу объекта