Лекція 6

на тему: «Основні методичні та організаційно – правові положення оцінки об’єктів нерухомості»

План

1. Характеристика об’єктів нерухомості та обов’язкових випадків їх вартісної оцінки.

2. Принципи оцінки.

3. Інформаційне забезпечення проведення операцій оцінки нерухомості.

Самостійна робота:

1.Принцип корисності.

2.Принцип попиту і пропозиції.

3.Принцип заміщення.

4.Принцип граничної продуктивності.

5.Принцип найбільш ефективного користування.

Література:

Пазинич В.І., Свистун Л.А. Оцінка об’єктів нерухомості, стор.113 – 123

Питання 1

Функціонування товарного, ресурсного, фінансо­вого ринків передбачає визначення вартості, ціни відповідних об'єктів, інструментів реалізації ринкових відносин. Об'єкти нерухомості належать до складових фінансового ринку. Для успішного функціонування фінансового ринку необхідно проведення вартісної оцінки та визначення ціни таких об'єктів нерухомості:

—  земельних ділянок, прав користування земельними ді­лянками;

—  будівель, споруд;

—  житлових приміщень (будинків, квартир, кімнат);

—  нежитлових приміщень;

— цілісних майнових комплексів підприємств, установ, організацій та їх структурних підрозділів;

— обладнання та іншого нерухомого майна;

— частки в статутних капіталах суб'єктів господарювання;

— прав інтелектуальної власності;

— майнових прав вимог, що можуть бути відчужені від­повідно до діючого законодавства.

Оцінка об'єктів нерухомості проводиться за необхідності визначення:

— вкладів учасників і засновників при створенні госпо­дарських об'єктів, їх ліквідації, а також у випадках виходу чи виключення учасників із господарських об'єднань;

— предмета застави;

— майна — у випадках передачі його в оренду;

— майна — при одержанні його в спадщину;

— майна — у випадку його вимушеного відчуження;

— безхозного майна;

— долі майна — у випадку його виділення із загального майна;

— державного майна — у випадках, передбачених зако­нодавством;

— витрат, які підлягають відшкодування згідно з діючим законодавством;

— майна — при складанні страхового акту відповідно до Закону України «Про страхування»;

— майна — при розрахунках суми державного майна;

— майна суб'єктів підприємницької діяльності у випадках проведення його переоцінки.

Законодавством встановлені випадки обов'язкового про­ведення оцінки майна, а саме в разі:

— створення підприємств (господарських товариств) на базі дер­жавного майна та майна, що перебуває у комунальній власності;

— реорганізації, банкрутства, ліквідації державних під­приємств та підприємств (господарських товариств) з держа­вною часткою майна;

—  виділення та визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка;

—  визначення вартості внесків учасників та засновників господарських товариств, якщо до зазначеного товариства вноситься державне майно, майно, що перебуває у комуналь­ній власності, або майно господарських товариств державною часткою, а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника зі складу такого товариства;

—  приватизації, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що перебуває у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

— створення підприємств господарськими товариствами, у статутних фондах яких державна частка складає не менше двадцяти п'яти відсотків;

— передачі майна під заставу;

— примусового відчуження майна;

— визначення збитків або розміру відшкодування у ви­падках, встановлених законодавством;

— в інших випадках за рішенням суду або через необхід­ність захисту суспільних інтересів.

Питання 2

Теоретична основа оцінки визначається змістом взаємопов'язаних принципів, використання яких дозволяє встановити вартість об'єктів нерухомості. Розрізняють чотири групи принципів оцінки (рис.1):

принципи, що базуються на уявленні власника (корис­тувача);

- принципи, пов'язані з експлуатацією об'єкта;

- принципи, пов'язані з ринковим середовищем;

- принципи найкращого і найбільш ефективного викори­стання.

Рис. 1. Принципи оцінки об'єктів нерухомості

1. Принципи, що базуються на уявленнях власника (користувача): Принцип корисності

Визначальним критерієм вартості будь-якого об'єкта вла­сності є його корисність. Об'єкт нерухомості, бізнес мають вартість, якщо вони корисні реальному чи потенційному вла­снику. Загальна користь об'єкта нерухомості для власника в ринковій економіці визначається як здатність приносити дохід. Користь бізнесу — це його здатність приносити дохід у конкретному місці і протягом визначеного періоду часу. Чим більша користь, тим вищий розмір вартості об'єкта не­рухомості.

Принцип корисності полягає в тому, що чим більше об'єкт нерухомості задовольняє потреби власника, тим вища його вартість. З точки зору будь-якого користувача, оцінна вар­тість нерухомості не повинна бути вищою мінімальної ціни за аналогічну нерухомість з такою ж корисністю. Користь об'єкта нерухомості може бути представлена як в економіч­них категоріях (виробництво продукції, робіт, послуг із ме­тою отримання доходу), та і в соціально-економічних катего­ріях (активізація економічних і соціальних процесів у регіоні, почуття гордості від володіння, підвищення іміджу власника в територіальній громаді).

Принцип заміщення

Цей принцип формулюється таким чином: максимальна вартість нерухомості визначається мінімальною ціною, за яку можна придбати інший об'єкт із еквівалентною корисністю. З позицій витратного підходу принцип заміщення означає, що вартість об'єкта, який оцінюється, не повинна перевищу­вати витрати на відтворення, придбання аналогічного об'єкта із такою ж корисністю.

Із позицій порівняльного, ринкового підходу, принцип за­міщення означає: якщо на ринку нерухомості реалізується декілька об'єктів із аналогічною корисністю, то перевага бу­де надана об'єкту із найменшою ціною.

Принцип очікування

Принцип очікування або передбачення означає, що ко­рисність об'єкта нерухомості пов'язана із очікуванням, мо­жливістю отримання у майбутньому доходів чи інших ви­год. Принцип очікування має визначальне значення при використанні дохідного підходу оцінки об'єктів нерухомос­ті. Згідно з таким підходом, вартість оцінюваного об'єкта (бізнесу) дорівнює теперішній вартості майбутніх грошових доходів.

2. Принципи, пов'язані з експлуатацією об'єкта Принцип внеску

Зміст його в такому. Додаткові вкладання ресурсів у неру­хомість чи бізнес доцільні тільки у випадку, якщо в результа­ті цього приріст вартості підприємства або об'єкта нерухомо­сті буде більшим, ніж витрати на придбання певного ресурсу.

Принцип залишкової продуктивності

В основі вартості землі лежить її залишкова продуктивність. Щоб зрозуміти цей вислів, потрібно признати, що будь – який вид економічної діяльності потребує наявності 4 факторів виробництва. Кожен фактор повинен бути сплачений із чистих доходів від даної діяльності.

Оскільки землі фізично нерухома, то праця, капітал і підприємництво повинні бути залучені до неї. Це означає, що спочатку повинні бути сплачені ці три фактори, а вже потім залишок доходу виплачується власнику землі як рента.

Залишкова продуктивність – вимірюється як чистий дохід, віднесений до землі, після того як були сплачені витрати на працю, капітал, підприємництво.