2 Метода:

-метод прямой капитализации

-метод дисконтированных денежных потоков

Метод прямой капитализации доходов

Соб.нед. = Доход об.нед. / i

I – коэф-т кап-ции для вложения в нед-ть такого типа.

В качестве дохода, чаще всего используется чистый операционный доход.

Расчет чистого операционного дохода:

1. расчет потенциального валового дохода от об. Нед. (ПВД) этот доход рассчитывается при условии 100% использования объекта нед-ти (чаще всего это сдача всех S в аренду)

2. расчет действительного валового дохода (эф-го ) от об. Нед.

ДВД = ПВДоб.нед – недоиспользование об.нед. + прочие дох. От об.нед.

3. расчет чистого опер-го дохода (ЧОД)

ЧОД = ДВД – расходы по эксплуатации здания

Расчет коэффициента капитализации:

Коэф-т капитализации - отражает норму дохода на инвестиции в оцениваемый объект недвижимости.

I = ставка текущего дох. На инвестиции в об.нед. + норма возвр. Кап.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Применяется для объектов недвижимости с развитым рынком.

Осн.принцип: принцип замещения

Методы:

1. метод прямого сравнения продаж (сопоставления продаж) – основной

2. метод на основе показателей дохода и цены продаж

Метод прямого сравнения продаж:

Этапы:

-выявление недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на соответствующем сегменте рынка.

- проверка собранной информации по признаку типичности сделки

-внесение поправок (корректировок) к ценам отобранных аналогов

Внесение поправок в цены аналогов производится для того, чтобы определить цену аналога, за которую он м.б. продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и объект оценки.

-расчет итог. Стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен аналогов

Внесение поправок

Поправки вносимые к цене аналогов, деление на 2 вида:

-процентные (коэф-ные)

-стоимостные (абсолютные, денежные)

Процентные (коэф.) поправки

Ц скор.ан. = Цан. * Ккор-ки (поправки)

Стоимостные (абс.) поправки

Ц скор.ан. = Цан. +/- П абс. (стоим.)

Элементы сравнения – это характеристики самих объектов недвижимости и условий сделок с ними, в наибольшей мере влияющие на стоимость недвиж-ти.

К ним относятся:

-состав имущественных прав на объект недвижимости

-условия фин-ния сделки с недв.

-время и условия продажи аналога

-местоположения

- физич. Хар-ки

- эк-кие хар-ки недвижимости

Последовательности внесения поправок:

Если поправки выражены в денежной форме, то послед-ть их внесения значения не имеет, т.е. такие поправки вносятся на независимой основе.

Процентные поправки вносятся в строго определенной последовательности (на зависимой основе):

1. состав имущественных прав

2. 2.условия финансирования

3. премия и условия продажи

4. местоположение

5. физич. Хар-ки

6. экономич. Хар-ки

Методы расчета поправок

1. метод анализа парных продаж

Парная продажа – это продажа 2-х объектов недвижимости, являющихся точной копией др. друга, за искл. Одной характеристики, разница в которой у объекта оценки и у аналога вызывает разницу в цене

2. экспертный метод (на основе мнений риэлторов)

3. статистич. Метод.

Метод на основе показателей дохода и цены продаж.

Включает 2 способа расчета:

1. на основе валового рентного мультипликатора

ВРМ = цена ан. / ПВДан. Или ДВД ан.

С оц. Об.нед. = ВРМ *ПВД (ДВД) оц.об.

2. на основе общего коэф-та капит-ции

ОКК = ЧОД ан. / Цена ан.

С оц. Об.нед. = ЧОД оц. Об.нед. / ОКК

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

В рамках этого подхода рассматри-ся единый объект недвижимости

Единый объект недв. = здания + зем. Уч.

Этапы:

- расчет рын.ст-ти земельного участка как свободного от зданий и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования

- расчет затрат на создание здания или строительство здания; рассчитывается прямые и косвенные издержки по строительству

- расчет предпринимательской Пр

- расчет полной стоимости строительства здания путем суммирования результатов 2 и 3 этапов

- расчет совокупного износа здания

- расчет остаточной ст-ти здания

С ост. Зд. (фактич. рыночная) = С стр-ва (полная восстановительная ст-ть здания)– Износ зд.

- расчет ст-ти единого объекта недвижимости

С единого объкта недв-ти = С зем уч. + С ост.зд. = С зем.уч. + С восст.зд. – Износ зд. = С зем уч. + С восст.зд. (1 – Износ зд.)

Свосстан. = С воспр-ва = Сзамещения

Методы расчета стоимости нового строительства (восстановительной ст-ти)

1. количественное обследование заключается в полном составлении и расчете всех расходов по строительству здания на текущий момент времени, т.е. на момент оценки.

2. метод сравнительной единицы (метод укрупненных обобщенных показателей строительства)

Свосст = Укр. Пок-ль ст-ти стр-ва на сравнит ед. (1 м2, 1 м3) * V стр-ва (м2, м3)

3. метод укрупненных элементных показателей ст-ти строительства

Сстр-ва здания = сумма Сстр-ва*Эл.зд.

4. метод ед-х расценок (метод рас\счета полной сметы на строительство здания)

2 и3 методы основные

Расчет Износа при оценке недвижимости

Износ при оценке недвижимости – это потеря стоимости недвижимости в результате воздействия различных факторов.

По причинам возникновения износ делится на 3 вида:

-физический – это потеря ст-ти недвиж-ти в рез-те воздействия природно – климатич. Факторов и факторов использования или эксплуатации недвижимости (м.б. устранимым и неустранимым)

Методы расчета физического износа:

1. метод эффективного возраста (метод срока жизни)

Ифиз. Здания = Тэффект использ. / Тнорм. Использ. (Т-срок)

Нормативный срок жизни здания – устанавливается в зависимости от группы кап-ти здния.

Эффективный возраст здания – рассчитывается на основе хронологического возраста здания и учитывает условия эксплуатации здания.

Хронологический возраст здания – это период времени от ввода в эксплуатацию до даты оценки.

2. нормативный метод – для оценки износа жилых зданий. По нему определяется износ основных элементов здания, затем общий износ здания

И физ.зд. = сумма( Ифиз. Эл. * доля стр-ва Эл. в общ. Стоимости стр-ва здания)

-функциональный – это несоответствие хар-к здания современным стандартам и представлениям о данном типе недвижимости. (м.б. устранимым и неустранимым)

Устранимый функц. Износ - это разница м.д. суммой затрат на устранение недостатков на дату оценки и стоимостью выполнения необходимых добавлений к зданию, если они были осуществлены при строительстве здания.

Неустранимый функциональный износ – определяется одним из 2 методов:

1. капитализация потери в арендной плате

2. капитализация избыточных расходов по обслуживанию здания.

-внешний (экономический) - вызывается влиянием след. Внешних условий:

-эк-кое местоположение

-транспортная доступность

-состояние рынка недвижимости

-экологические факторы

Внешний износ оценивается след методами:

1. капитализация потерь доходов из-за внешних условий

2. сравнение продаж похожих объектов, различающихся стабильными и измененными внешними условиями.

И совокуп. Здания = 1 – (1- Ифиз)(1-Ифунк)* (1-Ивнеш)

Задачи

1. метод дисконтирования денежных потоков

Ст-ть предприятия = ДПt/(1+i)^t + рын ст-ть НФА+ Ст-ть пр-я в послепрог периоде

i = i безриск + надбавка за риск

ст-ть объектов в аренде – не учитывается

2. метод рынка капитала для оценки бизнеса

- подбор аналога

- цена аналога = рын цена 1 акции*кол-во акций в обращении

- мультип-р = цена аналога / фин бза аналога

- ст-ть предприятия = мул-р*фин база пр-я

С двумя мул-ми Ст-ть пр-я = мул-р1*фин база*вес мул-ра1 + мул-р2*фин база*вес мул-ра2

3. затратный подход к оценке бизнеса методом избыточных прибылей по оценке гудвила пред-я

- расчет чистых материальных активов ЧМА – т.е. за вычетом обязательств и отраженных в балансе идеен-х НМА

- прибыль ожидаемая = ст-ть ЧМА*коэф-т среднеотраслевой дох-ти ЧМА

- расчет избыточной прибыли = прибыль факт (нормализ, сред) – прибыль ожидаемая

- ст-ть гудвила = прибыль избыточная/i

- ст-ть предприятия = ст-ть ЧМА + ст-ть гудвила

4. оценка недвижимости

Ст-ть недв = текущая ст-ть аннуитета PVAn (годов доходов от аренды) + тек ст-ть продажи в конце периода использования PV (реверсия)

PV= Цена продажи / (1+i)^t

PVAn = А*((1-1/(1+i)^t )/i)

5. оценка ст-ти земли методом переноса или соотнесения

Доля земли в ст-ти всего О недв = Ст-ть земли / ст-ть объекта недв-ти

Несколько объектов, то средняя величина доли

6. расчет износа

Ст-ть объекта недв-ти = Ст-ть зем уч + Ст-ть восст здания – Износ

Ст-ть объекта недв-ти = Ст-ть зем уч + Ст-ть восст здания *(1-износ в долях)

Износ физич зд = Т эффект зд / Т эк (физ) жизни зд

Т эк (физ) жизни зд = Т эффект зд на дату оц + Т остав жизни зд на дату оц

7. расчет ставки капитализации

Ст-ть = доход / i

8. оценка ст-ти облигаций

Текущая ст-ть доходов от владения текущая дох-ть = купон/рыночный курс

Текущая ст-ть возврата капитала

дох-ть погашения = (купон+((100%-рын курс)/кол-во лет до погаш-я)/рын курс

Функции денежной единицы:

7. будущая стоимость единицы: FV = PV * (1+r)ⁿ

8. будущая стоимость аннуитета единицы: FVA = PMT * [(1 + r)ⁿ - 1] / r

9. текущая стоимость аннуитета единицы: PVA = PMT * [1 – 1/ (1 + r)ⁿ] / r

10. текущая стоимость единицы: PV = FV / (1 + r)ⁿ

11. периодический взнос на накопление фонда: PMT (FVA) = FVA * r / [(1 + r)ⁿ - 1]

12. периодический взнос на погашение кредита: PMT (PVA) = PVA * r / [1 – 1 / (1 + r)ⁿ ]

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

- метод дисконтирования денежных потоков для оценки бизнеса, облигаций

Остаточная стоимость бизнеса: С ост = ДП / (i – g), где i – ставка дисконта, g – ежегодный темп прироста ДП во все последующие годы остаточного периода.

Предварительная величина рыночной стоимости бизнеса: С предв = Σ [ДП_i / (1 + i)ⁿ] + Сост / (1 + i)ⁿ

Рыночная стоимость бизнеса: С = Σ [ДП_i / (1 + i)ⁿ] + Сост / (1 + i)ⁿ + Нефункционирующие активы + Избыток СОК (или – Недостаток СОК) – Скидка на недостаточную ликвидность.

Текущая стоимость облигации: Собл = Σ [Купон_i / (1 + i)ⁿ] + N / (1 + i)ⁿ

- метод капитализации для расчета ставки капитализации

Оцениваемая стоимость = Доход / Коэффициент капитализации

Оцениваемая стоимость = Доход * Мультипликатор

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

- метод рынка капитала для оценки бизнеса (аналог → мультипликаторы)

А) определение рыночной стоимости компании-аналога: Цан = Ран * Nобр, где Ран – цена 1 акции компании-аналога, Nобр – кол-во ее акций в обращении.

Б) составление ценовых мультипликаторов по компании-аналогу: цена/ПР; цена/ДП; цена/дивидендные выплаты; цена/ВР от реализации; цена/балансовая стоимость активов.

В) расчет стоимости оцениваемой компании как произведение одного из переносимых на нее полученных для компании-аналога мультипликаторов на соответствующую базу. Например, Цоц₁ = мультипликатор цена/ПР * текущая или прогнозная величина ПР предприятия; Цоц₂ = мультипликатор цена/ДП * текущая или прогнозная величина ДП предприятия; Цоц₃ = мультипликатор цена/балансовая стоимость активов * текущая или прогнозная величина балансовой стоимости активов предприятия. Окончательная цена: Цоц = (Цоц₁ + Цоц₂ + Цоц₃) / 3.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

- определение величины износа

Определение накопленного износа объекта недвижимости: Инак = 1 – (1 – Ифиз/100) * (1 – Ифун/100) * (1 – Ивнеш/100)

Накопленный износ: Инак = (ЭВ / ЭЖ) * СС, где ЭВ – эффективный возраст, лет, ЭЖ – срок экономической жизни, лет, СС – стоимость строительства нового объекта на дату оценки, руб.

Износ здания: С об. недв. = С рын. зем. уч. + С восст. здан. – И здан. = С рын. зем. уч. + С восст. здан. * (1 – И здан._{% или доли})

Износ ТС: Соц = Свосст. (1 – Исов), где Исов – совокупный или накопленный износ.