Оценка собственности

Функции денежной единицы:

1. будущая стоимость единицы: FV = PV * (1+r)ⁿ

2. будущая стоимость аннуитета единицы: FVA = PMT * [(1 + r)ⁿ - 1] / r

3. текущая стоимость аннуитета единицы: PVA = PMT * [1 – 1/ (1 + r)ⁿ] / r

4. текущая стоимость единицы: PV = FV / (1 + r)ⁿ

5. периодический взнос на накопление фонда: PMT (FVA) = FVA * r / [(1 + r)ⁿ - 1]

6. периодический взнос на погашение кредита: PMT (PVA) = PVA * r / [1 – 1 / (1 + r)ⁿ ]

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

- метод дисконтирования денежных потоков для оценки бизнеса, облигаций

Остаточная стоимость бизнеса: С ост = ДП / (i – g), где i – ставка дисконта, g – ежегодный темп прироста ДП во все последующие годы остаточного периода.

Предварительная величина рыночной стоимости бизнеса: С предв = Σ [ДП_i / (1 + i)ⁿ] + Сост / (1 + i)ⁿ

Рыночная стоимость бизнеса: С = Σ [ДП_i / (1 + i)ⁿ] + Сост / (1 + i)ⁿ + Нефункционирующие активы + Избыток СОК (или – Недостаток СОК) – Скидка на недостаточную ликвидность.

Текущая стоимость облигации: Собл = Σ [Купон_i / (1 + i)ⁿ] + N / (1 + i)ⁿ

- метод капитализации для расчета ставки капитализации

Оцениваемая стоимость = Доход / Коэффициент капитализации

Оцениваемая стоимость = Доход * Мультипликатор

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

- метод рынка капитала для оценки бизнеса (аналог → мультипликаторы)

А) определение рыночной стоимости компании-аналога: Цан = Ран * Nобр, где Ран – цена 1 акции компании-аналога, Nобр – кол-во ее акций в обращении.

Б) составление ценовых мультипликаторов по компании-аналогу: цена/ПР; цена/ДП; цена/дивидендные выплаты; цена/ВР от реализации; цена/балансовая стоимость активов.

В) расчет стоимости оцениваемой компании как произведение одного из переносимых на нее полученных для компании-аналога мультипликаторов на соответствующую базу. Например, Цоц₁ = мультипликатор цена/ПР * текущая или прогнозная величина ПР предприятия; Цоц₂ = мультипликатор цена/ДП * текущая или прогнозная величина ДП предприятия; Цоц₃ = мультипликатор цена/балансовая стоимость активов * текущая или прогнозная величина балансовой стоимости активов предприятия. Окончательная цена: Цоц = (Цоц₁ + Цоц₂ + Цоц₃) / 3.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

- определение величины износа

Определение накопленного износа объекта недвижимости: Инак = 1 – (1 – Ифиз/100) * (1 – Ифун/100) * (1 – Ивнеш/100)

Накопленный износ: Инак = (ЭВ / ЭЖ) * СС, где ЭВ – эффективный возраст, лет, ЭЖ – срок экономической жизни, лет, СС – стоимость строительства нового объекта на дату оценки, руб.

Износ здания: С об. недв. = С рын. зем. уч. + С восст. здан. – И здан. = С рын. зем. уч. + С восст. здан. * (1 – И здан._{% или доли})

Износ ТС: Соц = Свосст. (1 – Исов), где Исов – совокупный или накопленный износ.

Состав подходов оценки бизнеса:

доходный подход: метод капитализации, метод капитализации;

сравнительный подход: метод рынка капитала, метод сделок, метод отраслевых коэффициентов;

имущественный подход: метод накопления активов, метод чистых активов, метод расчета ликвидационной стоимости.

2)метод капитализации дохода (будущие доходы от бизнеса либо равны прошлым либо растут с известным темпом прироста)

- Сп/п = Средний доход/ ставка капитализации (отражающая уровень риска данного бизнеса или уровень рисков вложений в данное п/п)

- Модель Гордона: Сп/п = Д*(1+д)/ i-д

(д – темп прироста (годовой) дох-д п/п ; I – норма дохода от вложений в данное п/п)

Денежный поток – это сальдо притоков и оттоков денежных средств п/п в процессе его функционирования.

В оценочной деятельности используются 2 вида ДП:

1) полный ДП (поток для СК) – учитывается движение собственных и заемных средств, годовой

2) бездолговой ДП (поток для инвестированного капитала) – учитываются только собственные

Полный ДП = чистПР (за минусом % по кредиту и налогов на ПР) + амортизация +/- увелич./уменьш. Долгосрочной зад-ти +/- увелич./уменьш. Собственного оборотного капитала – инвестиции в ОФ

Бездолговой ДП = чистая ПР (за минусом налога на ПР) + амортизация +/- увеличение/уменьшение собственного оборотного капитала – инвестиции в ОФ

Методы расчета ставки дисконтирования

Для полного ден. Потока она рассчитывается либо по методу оценки капитальных активов, либо по методу сложения (метод кумулятивного построения). Для бездолгового потока ставка дисконта рассчитывается по методу средневзвешенной стоимости капитала. Для РФ метод сложения.

Метод оценки капитальных активов.

Применяется, если акции оцениваемого п/п обращаются на фондовом рынке.

I = Iбезр. + В(Iфр. – Iбезр.) + d1 + d2+d3

В скобках – премия за риск вложений в акции по сравнению с безрисковыми вложениями.

В качестве нормы дохода по по безрисковым вложениям берется доходность гос. Облигаций, либо валютно страхуемых депозитов.

I фр – среднерыночная доходность на фондовом рынке

В – хар-т меру воздействия на акции п/п систематических рисков

В = изменение доходности акции оцениваемого п/п / изменение доходности в среднем на ФР

D1, d2, d3 – надбавки за стандартные несистематические риски

D1 – надбавка за риск страны

D2 – надбавка за вложение в малый бизнес

D3 – надбавка за закрытый характер компании

Метод кумулятивного построения

I = I безр. + сумма надбавок за все выявленные риски данного бизнеса или п/п (несистематич. риски)

Уровень риска = (0; 5%)

Метод средневзвешенной стоимости капитала

I = Iсоб.кап.*доля соб.кап + Iзаем.кап. * доля заем.кап. * (1- Hалог наприбыль)

Способы расчета стоимости п/п в послепрогнозный период

Она определяется одним из 3 методов:

1. Модель Гордона

Сп/п = ДП* (1+g) / i-g

I – норма дохода; g- среднегодовой темп прироста дох-в п/п

2. метод ликвидационной стоимости

3. по предполагаемой цене перепродажи п/п в будущем

Метод капитализации дохода

Сп/п = доход год. Пост / i

В качестве числителя берется либо чистая Пр, либо ден. Поток за последний перед оценкой отч. Год.

I – ставка капитализации, выводится из ставки дисконтирования путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов прироста дохода.

Ставка капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета текущих сумм к будущей стоимости.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход применяется для объектов недвижимости ужу приносящих доход или имеющих возможности получения дохода в будущем.