- •1.Краткое изложение фактов и выводов.
- •2.Анализ состояния объекта оценки
- •3.Цель оценки объекта.
- •4.Анализ среды местоположения объекта оценки
- •5.Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •6.Определение рыночной стоимости объекта оценки
- •7.Затратный подход
- •8.Сравнительный подход.
- •9.Доходный подход
- •10.Согласование результатов и заключение рыночной стоимости объекта
8.Сравнительный подход.
При определении рыночной стоимости объекта оценки был использован сравнительный подход .Рыночная стоимость объекта оценки, определена сравнительным подходом, представляет собой среднее значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения. Выбор объектов сравнения. Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.
Из представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту. Таблица 5- аналогичные объекты.
Объект сравнения№
|
1
|
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
Местоположение |
г. Санкт-Петербург, пр. Московский |
г. Санкт-Петербург,пр Московский |
г. Санкт-Петербург, ул. Типанова |
г. Санкт-Петербург,ул.Басейная |
г. Санкт-Петербург,пл Конституции |
г. Санкт-Петербург,ул.Благодатная |
г. Санкт-Петербург.ул.Варшавская |
г. Санкт-Петербург,ул Кузнецовская |
г. Санкт-Петербург, пр. Гагарина |
Дата продажи |
24 марта 2013 |
24 марта 2013 |
24 марта 2013 |
24 марта 2013 |
24 марта 2013 |
24 марта 2013 |
24 марта 2013 |
24 марта 2013 |
24 марта 2013 |
Стоимость объекта,тыс. руб |
950 |
1200 |
965 |
1000 |
1100 |
900 |
890 |
1250 |
|
Общая площадь, кв. м. |
41 |
44 |
42 |
43 |
43 |
42 |
41 |
45 |
43 |
Жилая площадь, кв. м. |
28.4 |
31.3 |
29.4 |
28.9 |
27.8 |
29.9 |
28,6 |
30.4 |
27.1 |
Площадь кухни, кв. м. |
7 |
9 |
7.5 |
6.8 |
6.9 |
7.00 |
6.7 |
8 |
8.5 |
Тип дома |
Кирпичный |
Панельный |
Кирпичный |
Панельный |
Кирпичный |
Кирпичный |
Кирпичный |
Кирпичный |
Кирпичный |
Этаж |
5/15 |
2/9 |
9/16 |
4/5 |
7/5 |
9/3 |
5/3 |
9/5 |
16/7 |
Техническое состояние квартиры |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Наличие балкона |
Балкон |
Балкон |
Балкон |
Балкон |
Балкон |
Балкон |
Балкон |
Балкон |
Балкон |
№ |
Цена (тыс. руб) |
корректировка |
Скор, цена |
|
|
|
Площадь |
В тыс. руб. |
|
1 |
950 |
43-41=2; 1,00+0,02 =1,02 |
969 |
|
2 |
1200 |
43-44=-1; 1,00-0,01=0,99 |
1188 |
|
3 |
965 |
43-42=1; 1,00+ 0,01=1,01 |
974 |
|
4 |
1000 |
43-43 = 0; 1,00 |
1000 |
|
5 |
1100 |
43-43 = 0; 1,00 |
1100 |
|
6 |
900 |
43-42=1; 1,00+0,01 =1,01 |
909 |
|
7 |
890 |
43-41=2; 1,00-0,02=1,02 |
908 |
|
8 |
1250 |
43-45=-2; 1,00-0,02=0,98 |
1225 |
|
908, 909, 969, 974, 1000, 1100, 1188, 1225
Ср. арифметическое - 1034
Вывод: цена объекта оценки 987+1034/2=1010504 руб.