5.2. Виды стоимости объектов недвижимости

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость.

Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с различных позиций. Так, различают рыночную стоимость, стоимость замещения; потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую; стоимость для целей налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую; стоимость права аренды объекта недвижимости; стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная сумма, за которую он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. Рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться.

Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.

Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, строительные конструкции и материалы, соблюдается качество строительно-монтажных работ; аналогично воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство нового объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается затратами на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – затратами на создание функционального аналога.

Инвестиционная стоимость – цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости. Данный вид стоимости имеет субъективный характер.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость объекта недвижимости в соответствии с российским законодательством тождественна инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости с учетом степени износа.

В странах с развитой рыночной экономикой налогообложение осуществляется по рыночной стоимости.

Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов, и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его ликвидации или принудительной продаже.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, которая исчисляется исходя из его существующих характеристик с целью последующей продажи с сохранением функций.

Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Залоговая стоимость – стоимость для целей обеспечения кредита.

Стоимость права аренды объекта недвижимости (арендная плата) – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом.

Цена объекта недвижимости – это фактическая сумма конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Поскольку цена в любой реальной и предполагаемой сделке связана со стоимостью объекта недвижимости, часто эти термины используют как синонимы.

Цены объектов недвижимости всегда рассматриваются до налогообложения и подразделяются на цену:

-продавца – это сумма, которую он получает в результате совершения сделки;

-покупателя — это общая сумма всех его затрат на покупку объекта недвижимости;

-реализации – это сумма, которую покупатель отдает продавцу.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки.

Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно сгруппировать следующим образом.

1. Объективные факторы (как правило, экономические) определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами недвижимости.

Их можно разделить на два вида:

-макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, динамика курса доллара, инфляция, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие);

-микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжение договора).

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания, и факторы психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность).

3. Физические факторы:

-местонахождение и состояние объекта недвижимости;

-архитектурно-конструктивные решения и наличие коммунальных услуг;

-экологические и сейсмические факторы.

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи объекта недвижимости

-количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и именно в этой части города;

-объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т. п.);

-престижность и экологическая обстановка в районе;

-транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

-социальная однородность дома,

-структура сделки (разнообразные варианты обмена или, на языке риелторов, «альтернативные») и юридическая «чистота» объекта.