2.Экономическое обоснование проектов застройки земельных участков, проектно-изыскательских работ, межевания

2.1.Экономическое обоснование проектов, связанных с освоением земельных участков под объекты строительства, сельского хозяйства и промышленного производства жилищно-коммунального хозяйства, садоводства и огородничества, рекреации заключается в оценке эффективности инвестиций в освоение территорий, а также в определении сметной стоимости работ проектов, имеющих целью социальное и экологическое развитие территории.

Алгоритм ТЭО проектов, связанных с освоением земельных участков:

1. Обоснование возможных вариантов освоения участка с учетом установленных регламентов, правил землепользования и застройки.

2. Сравнение вариантов возможного освоения участков при соблюдении принципов социально-экономической целесообразности.

3. Выбор наилучшего варианта освоения земельного участка.

4. Оценка коммерческой эффективности выбранного варианта освоения земельного участка.

Экономическое обоснование проекта рекомендуется выполнять на основе «Методических рекомендаций по оценке инвестиционных проектов», утвержденных Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 N ВК 477.

В качестве основных показателей, используемых для расчетов коммерческой эффективности ИП, рекомендуются:

- чистый доход (эффект);

- чистый дисконтированный доход;

- внутренняя норма доходности;

- потребность в дополнительном финансировании;

- индексы доходности затрат и инвестиций;

- срок окупаемости;

-группа показателей, характеризующих финансовое состояние предприятия - участника проекта.

Годовой экономический эффект от внедрения мероприятия:

; (7)

где: П_t – чистая прибыль, полученная в результате реализации проекта в t-м году расчетного периода, тыс. руб.; К_t - капитальные вложения t-го года, тыс. руб.; А_t - сумма амортизационных отчислений t-го года, тыс. руб.; Л_{t -} ликвидационная стоимость объекта строительства в t-м году расчетного периода, тыс. руб.; Т- расчетный период; - коэффициент дисконтирования в t - м году:

)^tр—t, (8)

где Е_н - норма дисконта, численно равная ставке банка по депозиту (минимальная прибыль, которую можно получить при вложении свободных средств в банк под рост);

t_р - год, которому приводятся результаты; t - текущий год расчетного периода.

Если год, к которому приводятся результаты — год начала строительства, то коэффициент дисконтирования можно записать в виде:

(9)

Чистый дисконтированный доход (чдд):

  ; (10)

Т - расчетный период, включающий время на строительство (формирование) и реализацию объекта на рынке, лет

Внутренняя норма доходности (ВНД) определяется из условия: (11)

где: Е_в.н - внутренняя норма доходности.

Индекс доходности (ИД) определяется отношением суммы дисконтированных эффектов к сумме дисконтированной величины инвестиций:

(12)

Срок окупаемости инвестиций (Т_ок) «минимальный временной интервал, за пределами которого интегральный эффект становится неотрицательным.

Объем инвестиций, принимаемый для расчета может определяться сметной стоимостью создания объекта недвижимости при освоении земельного участка, включая затраты на его приобретение. В общем виде:

(13)

где: С_t – сметная стоимость строительства объекта в t-ом году, согласно проекту, руб.; Ц_з – цена приобретения земельного участка, руб.

Прибыль, получаемая в результате реализации проекта может рассчитываться как разность между ценой продажи объекта, или доходом от его эксплуатации и затратами, связанными с реализацией (эксплуатацией) объекта:

- прибыль от продажи объекта:

(14)

где: Ц_t – цена продажи объекта на рынке, руб.; З_прод.t – расходы, связанные с содержанием объекта и реализацией объекта на рынке, руб.

При определении цены продажи объекта недвижимости, или доходов от его эксплуатации рекомендуется применять метод аналогии, с использованием данных агентств, аналитических служб или других источников средств массовой информации. Ссылка на источник информации обязательна.

Расходы, связанные с содержанием и реализацией объекта на рынке включают:

-расходы на охрану объекта;

-расходы на обслуживание объекта до его реализации;

-расходы на маркетинговые исследования;

-расходы на выплату гонорара посреднику;

-расходы на оформление и согласование документов, связанных с реализацией объекта;

-другие расходы.

-прибыль от эксплуатации объекта:

(15)

где: В_t – выручка от эксплуатации объекта, руб.; З_эксп..t – расходы, связанные с эксплуатацией объекта, руб..

Выручка от эксплуатации объекта в дипломных проектах по данной специальности может определяться на основе установленной, или рыночной величины арендной платы за пользованием объектом.

Расходы, связанные с эксплуатацией объекта могут включать:

1. В случае заключения договора с управляющей организацией - расходы на управление объектом (стоимость договора с управляющей организацией) и оплату коммунальных ресурсов;

2. В случае управления организацией-застройщиком, или ОСЖ:

-расходы на управление (заработная плата управленческого персонала);

- расходы на коммунальные услуги (вода, тепло, электроэнергия);

-расходы на коммунальные ресурсы;

- налог на имущество;

-прочие расходы.

При выполнении расчетов следует применять действующие в регионе ставки арендной платы, тарифы на ресурсы и услуги, ставки налогов, согласно Налоговому Кодексу РФ.

Чистая прибыль рассчитывается как разность между прибылью от продажи (эксплуатации) объекта и величиной налога на прибыль, определяемой по ставке, установленной НК РФ (20%).

Величина амортизации (основных средств) определяется, в случае расчета доходов от эксплуатации объекта недвижимости, на основе установленных НК РФ амортизационным группам исходя из предполагаемого срока службы основных средств.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (ст.258) амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования. Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика. Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества в соответствии с положениями настоящей статьи и с учетом классификации основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. Амортизируемое имущество объединяется в следующие амортизационные группы:

первая группа - все недолговечное имущество со сроком полезного использования от 1 года до 2 лет включительно;

вторая группа - имущество со сроком полезного использования свыше 2 лет до 3 лет включительно;

третья группа - имущество со сроком полезного использования свыше 3 лет до 5 лет включительно;

четвертая группа - имущество со сроком полезного использования свыше 5 лет до 7 лет включительно;

пятая группа - имущество со сроком полезного использования свыше 7 лет до 10 лет включительно;

шестая группа - имущество со сроком полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно;

седьмая группа - имущество со сроком полезного использования свыше 15 лет до 20 лет включительно;

восьмая группа - имущество со сроком полезного использования свыше 20 лет до 25 лет включительно;

девятая группа - имущество со сроком полезного использования свыше 25 лет до 30 лет включительно;

десятая группа - имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет.

Необходимый объем инвестиций в реализацию проекта создания объекта недвижимости или выполнения соответствующих мероприятий определяется на основании сметных расчетов, или рассчитывается прямым счетом.

По результатам расчетов составляется таблица технико-экономических показателей проекта, состав которых зависит от конкретной темы проекта (табл.2)

Таблица 2.

Пример. Технико-экономические показатели проекта строительства и продажи жилого дома

Показатель	Ед. изм.	Значение
1	2	3
Площадь земельного участка (под строительство, рекреацию, озеленение и т.п.)	м2,га
Количество участков	ед.
Коэффициент застройки (обустройства участка или массива)
Число квартир	ед.
Мощность, пропускная способность, вместимость	ед.
Строительный объем	м3
Общая площадь здания	м2
Жилая площадь	м2
Период строительства (освоения участка)	мес.
Период реализации объектов	мес.
Стоимость строительства (обустройства) объекта	тыс.руб.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений	%
Годовой чистый доход от использования (реализации) объекта	тыс.руб.
Доход с единицы площади	руб./м2
Коэффициент капитализации для земли	%
Норма дисконта для проекта	%
Стоимость земельного участка (массива)	тыс. руб.
Объем инвестиций	тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход	тыс. руб.
Срок окупаемости проекта	мес.
Внутренняя норма доходности	%
Индекс доходности

При обосновании проектов, имеющих целью обеспечение нормального уровня жизни населения и сохранения качества окружающей среды (проекты благоустройства, озеленения, восстановления лесо-парковых объектов и др.) в качестве показателей для сравнения вариантов могут быть рекомендованы показатели обеспеченности населения объектами рекреации, зелеными насаждениями, социальной инфраструктурой.

Алгоритм ТЭО социальных и экологических проектов:

1.Определяются требования, критерии, и показатели, которые необходимо соблюсти и достичь при реализации проекта.

2.Обосновываются варианты освоения земельного участка и рассчитываются установленные показатели.

3.Выбирается вариант, позволяющий обеспечить достижение заданных критериев.

4. Выполняется сметный расчет стоимости работ, связанных с реализацией проекта.

2.2. Экономическое обоснование проектов, связанных с выполнением проектно-изыскательских и кадастровых работ (нулевой цикл), разработке градостроительных регламентов и правил землепользования и застройки предусматривает выполнение сметных расчетов производства данных работ.

Для выполнения сметных расчетов рекомендуется воспользоваться нормативно-методической литературой, или данными организации, в которой студент проходил преддипломную практику.

Алгоритм ТЭО:

1.Выполняется техническое обоснование содержания (видов) проектно-изыскательских, кадастровых работ на определенном объекте.

2. Рассчитываются объемы работ.

3.Выполняется сметный расчет проектно-изыскательских и кадастровых работ с применением действующих норм, ставок, тарифов и расценок.

2.3. Экономическое обоснование проектов, связанных с отводом (обоснованием границ) земельных участков под конкретные функции, предусматривает оценку вариантов границ участка, с уже заданным видом его использования.

При выделении вариантов границ участка, важно определиться с предполагаемым видом прав собственности на участок.

Если участок оформляется в частную собственность, то помимо соблюдения технических регламентов и норм требованием к таким проектам является выбор варианта освоения земельного участка по критерию максимальной доходности - величиной чистого дохода, приходящейся на единицу площади участка.

Если предусматриваются применение видов обязательственных прав (аренда, концессия, сервитут), то в качестве экономических показателей сравнения вариантов могут применяться: компенсация упущенной выгоды, убытков, дополнительные затраты на рекультивацию, согласования, и т.п.. Выбирается вариант отвода, требующий меньших затрат.

В общем виде алгоритм ТЭО проектов отвода земельных участков под конкретные функции:

1.Обосновываются варианты границ отвода земельных участков под заданные функции с учетом соблюдения технических регламентов.

2.Определяется величина потенциального дохода от использования каждого варианта земельного отвода.

3.Рассчитываются затраты, связанные с отводом земельного участка по каждому варианту.

4. Определяется величина чистого дохода от использования земельного участка в заданных границах и рассчитывается чистый доход, отнесенный к земле.

5.Рассчитывается чистый доход на единицу площади земельного участка.

Вариант с наибольшим доходом на единицу площади земельного участка будет признан наиболее эффективным.