Основные инвестиционные характеристики недвижимости

Основные инвестиционные характеристики недвижимости:

Базовые особенности недвижимости обусловлены спецификой ее материально-вещественной сущности – иммобильность, уникальность, относительная дефицитность, длительность создания и сроков службы зданий и сооружений (срок службы – 15-150лет), вечность земли (земля – это неамортизируемое основное средство с точки зрения норм бухгалтерского учета.

Особенности недвижимости как товара:

1. Специфика оборота (через оборот прав)

2. Специфика жизненного цикла

3. Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений

4. Низкая эластичность предложения недвижимости

Особенности недвижимости как производственного плана:

1. Раздельность (делимость) юридических прав – например, сервитут (ограниченное право пользования чужим имуществом)

2. Своеобразие условий налогообложения

3. Необходимость инвестиционного менеджмента

4. Низкая ликвидность

5. Повышенная степень риска и неопределенность

6. Гибкость условий финансирования

Основные инвестиционные характеристики недвижимости:

• высокая степень зависимости от качества менеджмента

• высокая степень устойчивости по отношению к инфляции

• большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью по сравнению с денежными потоками корпорации

• отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы.

Цикличность развития рынка недвижимости не совпадает с циклом промышленного развития на уровне макроэкономики. Инвестиционная привлекательность доходной недвижимости повышается в период промышленного кризиса высоких темпов инфляции, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в это время падают.

К важнейшим результатам инвестиций в недвижимость можно отнести:

1. Получение 2 видов дохода - текущего от аренды и дохода о перепродажи

2. Получение налоговых преимуществ

3. Защита инвестиций от инфляции

4. Диверсификация инвестиций с целью минимизации риска

Понятие капитального строительства

В экономической литературе термин «строительство» встречается как деятельность специалистов-строителей по возведению различных объектов посредством выполнения строительно-монтажных работ и как вид хозяйственной деятельности по реализации капитальных вложений.

При строительстве создается основной капитал для всех отраслей экономики.

Строительная продукция при этом имеет специфически характер – она неподвижна, неделима, крупногабаритна, капиталоемка, индивидуальна, требует длительного срока.

В строительном процессе может быть выделено три этапа:

1. Подготовка строительства

2. Собственно строительство

3. Реализация строительной продукции

В капитальном строительстве в качестве основных частников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями именуются инвестор/заказчик/застройщик/подрядчик/проектировщик.

Формирование строительного рынка

В международной практике капитального строительства выбор проектировщиков, подрядчиков, поставщиков технологического оборудования обычно осуществляется на конкурсной основе.

С 1.01.2008 в России размещение заказов на выполнение работ по строительству новых (реконструкции и капитальному ремонту действующих) объектов капитального строительства осуществляется только путем проведения аукциона. По мнению специалистов, эта норма закона призвана сделать строительный рынок более цивилизованным и предсказуемым.

Общегражданское законодательство – гражданский кодекс, бюджетный кодекс, градостроительный кодекс.

Федеральное законодательство: ФЗ №94 «О выполнении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», Закон «О защите конкуренции».

Законодательство субъектов и МО – территориальные строительные нормы, которые устанавливают обязательные для применения в пределах соответствующей территорий и рекомендуемых положений, учитывающих природно-климатические и социальные особенности.

Наиболее острые вопросы современной системы госзаказов:

1. Недостаточная регламентация стадий планирования и приема

2. Снижение качества выполняемых работ в связи с тем, что единственным критерием является цена

3. Некачественное финансовое обеспечение исполнения контрактов

4. Демпинг

5. Недобросовестные участники (вымогатели, фирмы-однодневки)

6. Невозможность изменений условий контракта

7. Недостаточный уровень квалификации заказчиков

8. Недостаточная проработка условий контракта на проектировании

9. Длительная судебная процедура расторжения контрактов