6.2. План семінарського заняття

1. Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об’єктів складовими частинами потенціалу.

2. Особливості оцінки земельних ділянок, будівель і споруд.

3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд.

4. Оцінка вартості об’єктів нерухомості.

Питання для поглибленого вивчення теми

1. Роль, місце і значення земельних ділянок, об’єктів нерухомості у виробничому процесі підприємств (організацій) різних сфер діяльності.

2. Нормативно-правове поле та сучасна практика господарської оцінки земельних ділянок підприємств України.

3. Основні фактори, які визначають вартість земельних ділянок сучасних підприємств.

4. Механізми відведення та оренди земельних ділянок на регіональному рівні.

6 .3. Література

1. Григорьев В. В., Островкин И. М. Оценка стоимости предприятий: Имущественный подход. — М.: Дело, 1998. — 224 с.

2. Мендрул А., Пузий Ф., Галкин И., Скринько С. и др. Учеб. пособие для подготовки к сдаче квалификационного экзамена по экспертной оценке имущества, недвижимости, имущественных и неимущественных прав, бизнеса, техники и оборудования (категории А, В, С). — К.: Консалтинговая фирма «Эксперт-Л», 2000. — 323 с.

3. Практическое руководство по оценке основных фондов. — М.: РОО, 1993. — 42 с.

4. Приватизація земель несільськогосподарського призначення підприємствами України: Практичний посібник. Ч. І. — К.: УКРелс., 1999. — 89 с.

5. Симененко Б. А., Теліженко О. М., Соколов М. О. Приватизація та оцінка міських територій. — Суми: ВВП «Мрія — 1» ЛТД, 1995. — 250 с.

6. Тарасевич Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость. — СПб.: СПбГТУ, 1996. — 235 с.

7. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. — М.: «Тандем», «Экмос», 2000. — 352 с.

6 .4. Навчальні завдання

• Орієнтовні теми реферативних доповідей

1. Визнання земельних ділянок, будівель і споруд частиною потенціалу підприємств та організацій.

2. Методологічні принципи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд.

3. Сутність і специфіка нормативної та експертної оцінки земельних ділянок підприємств та організацій.

4. Методи результатного підходу оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд.

5. Витратні методики оцінки вартості земельних ділянок та об’єктів нерухомості.

6. Методи порівняльного підходу до оцінки вартості земельних ділянок та об’єктів нерухомості.

• Питання для дискусій

1. Чому принцип найліпшого й найефективнішого використання вважається ключовим при оцінці вартості земельних ділянок та об’єктів нерухомості.

2. Які переваги і недоліки мають витратні, результатні й порів­няльні методики оцінки вартості земельних ділянок та об’єктів нерухомості.

3. Як впливають зовнішні (ринкові) фактори на вартість земельних ділянок, будівель і споруд.

4. Чому існує об’єктивна необхідність системної оцінки цілісного земельно-майнового комплексу підприємства.

5. Як змінюється вартість земельної ділянки чи нерухомості залежно від специфіки їх господарського використання.

• Тестові завдання для самоперевірки знань

1. Чи переплітається оцінка вартості земельних ділянок та об’єк­тів нерухомості з юридичними процедурами регулювання відносин влас­ності?

а) зовсім не переплітається;

b) тісно переплітається;

с) переплітається тільки у випадку відкритого продажу на ринку;

d) переплітається при наданні об’єктів оцінки у заставу;

е) правильна відповідь відсутня.

2. На чому ґрунтується визнання земельних ділянок, будівель і споруд складовими потенціалу підприємства?

а) на порівнянні структури витрат;

b) на дослідженні характеру участі у виробничому процесі;

с) на порівнянні загальносистемних рис потенціалу та специфічних рис земельних ділянок, будівель і споруд;

d) на вивченні способу використання;

е) на аналізі можливостей результативного використання.

3. Чи відрізняється потенціал окремої земельної ділянки або об’єк­тів нерухомості від потенціалу цілісного земельно-майнового комплексу підприємства:

а) не відрізняється;

b) суттєво відрізняється;

с) відрізняється при інтенсивному господарському використанні;

d) несуттєво відрізняється.

4. Земельна ділянка — це …

1. частина земної поверхні, котра характеризується природними властивостями, а також правовим статусом, які дозволяють використовувати її у господарських відносинах;

2. частина земної поверхні, яка має визначені фізичні параметри, правовий статус і задіяна в господарському процесі;

3. частина земної поверхні, котра має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, певними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом, які дозволяють використовувати її в економічних відносинах;

4. частина земної поверхні, котра характеризується невизначеним місцероз­ташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом, які дозволяють використовувати її в економічних відносинах.

5. Юридичний статус земельної ділянки …

1. набувається при юридичному оформленні угод купівлі-продажу;

2. залежить від господарського використання;

3. визначається внутрішніми бізнес-процесами підприємств;

4. набувається при введенні в дію нормативно-законодавчих актів щодо регулювання прав власності на землю;

5. формується сукупністю ухвалених нормативно-законодавчих актів щодо регулювання прав власності на землю;

6. усі відповіді неправильні.

6. Цільове призначення земельної ділянки — це … порядок, умови, кри­тичні межі експлуатації земель для конкретних господарських цілей:

1. встановлені законодавством;

2. визначені керівництвом підприємства;

3. визначені власниками підприємства;

4. визначені ринком;

5. обумовлені технологією.

7. Який із принципів оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд є визначальним?

1. корисності;

2. заміщення;

3. очікування;

4. елімінованості;

5. збалансованості;

6. розподілу;

7. оточення;

8. ринковий;

9. найліпшого та найефективнішого використання.

8. Нерухомість — це …

1. матеріальні об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі;

2. матеріальні об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі та все, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею;

3. матеріальні об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі та все, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, що визначають їх юридичний статус;

4. матеріальні об’єкти та все, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, що визначають їх юридичний статус;

5. правильна відповідь відсутня.

9. Будівлі — це …

1. будівельні об’єкти, призначені для здійснення спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів;

2. частина архітектурного комплексу, обмежена будівельними елементами, з визначеними функціонально-технічними параметрами;

3. сукупність будівельних елементів і конструкційних рішень, яка визначає можливість об’єкта виконувати корисні функції у господарському процесі;

4. інженерно-архітектурні споруди, де створюються (використовуються) приміщення для здійснення бізнес-процесів підприємства.

10. Споруди — це …

1. будівельні об’єкти, призначені для здійснення спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів;

2. частина архітектурного комплексу, обмежена будівельними елементами, з визначеними функціонально-технічними параметрами;

3. сукупність будівельних елементів і конструкційних рішень, яка визначає можливість об’єкта виконувати корисні функції у господарському процесі;

4. інженерно-архітектурні споруди, де створюються умови для здійснення бізнес-процесів підприємства.

11. Оцінка вартості земельних ділянок виробничого призначення базується на наукових засновках …

1. теорії ринкового ціноутворення;

2. теорії оцінки нерухомості;

3. теорії арбітражного ціноутворення;

4. теорії фінансового аналізу;

5. усі відповіді правильні;

6. правильна відповідь відсутня.

12. Незалежна експертна оцінка вартості земельних ділянок, будівель і споруд має на меті визначення їх реальної …

1. ринкової вартості;

2. цільової вартості;

3. ліквідаційної вартості;

4. відновної вартості;

5. інвестиційної вартості.

13. Нормативна оцінка вартості земельних ділянок, будівель і споруд базується на …

1. аналізі ринкових умов здійснення угод купівлі-продажу;

2. урахуванні стратегічних орієнтирів розвитку підприємства;

3. використанні офіційно затверджених інструктивно-методичних доку- ментів;

4. комбінуванні витратних, результатних і порівняльних методик оцінки.

14. Визначення вартості земельних ділянок на основі методу залиш­ку для землі використовується для оцінки …

1. неосвоєних ділянок, призначених для комерційного використання;

2. цілісних земельно-майнових комплексів;

3. сільськогосподарських земель;

4. земель невиробничого призначення;

5. незабудованих ділянок.

15. Метод капіталізації земельної ренти передбачає визначення вар­тості земельних ділянок на основі …

1. приведення грошових потоків від виробничого використання земель;

2. капіталізації чистих притоків капіталу від ефективного виробничого використання земель;

3. капіталізації доходів від здавання земельних ділянок в оренду (платне використання);

4. капіталізації надлишкових прибутків підприємства.

16. Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на (декілька) види(ів):

1. два;

2. три;

3. чотири;

4. п’ять;

5. шість.

17. Ефективність цільового використання земельних ділянок відображає … рента:

1. диференціальна;

2. монопольна;

3. абсолютна;

4. конкурентна;

5. майнова.

18. Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох основних компонентів:

1. одиниць та елементів порівняння;

2. часом проведення угоди та якісними характеристиками;

3. юридичного статусу та способу господарського використання;

4. площею і рельєфом.

19. Який із методів ґрунтується на принципі додаткової продуктив­ності?

1. метод залишку для землі;

2. метод капіталізації земельної ренти;

3. метод співставного продажу;

4. метод переносу;

5. метод витрат на освоєння.

20. Залежно від функціонального призначення всі об’єкти нерухомості поділяються на:

1. будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;

2. спеціальну, типову та унікальну нерухомість;

3. функціонуючу нерухомість; нерухомість на стадії будівництва; завершену, але не функціонуючу нерухомість;

4. капітальні та тимчасові об’єкти нерухомості.

• Практичні завдання

Задача-приклад 6.1

Необхідно оцінити забудовану земельну ділянку, яка використовується для обслуговування магазину роздрібної торгівлі. Загальна площа ділянки становить 460 м². Об’єкт оцінки розташований у населеному пункті з чисельністю жителів 50 тис. осіб, що віддалений від адміністративного центру на 35 км. Відстань до залізничного вокзалу — 6 км, а до автовокзалу — 2 км. Ділянка має типові конфігурацію, забудову та рівень інженерно-технічного оснащення, нормальні геологічні умови. Офіційний курс грн/дол становить 5,33.

Визначити вартість земельної ділянки.

Розв’язок:

1. За функціональною ознакою, ділянка відноситься до земель комер­ційного використання, тобто коефіцієнт функціонального використання становить 1,513 (визначене значення згідно з таблицею).

ПОПРАВКИ ЗАЛЕЖНО ВІД ФУНКЦІОНАЛЬНОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

№	Функціональне призначення земельної ділянки	Значення
1	Землі житлової забудови	0,376
2	Землі промислового призначення	0,739
3	Землі комерційного призначення
	забудовані	1,513
	незабудовані	0,413
4	Землі загального призначення	0,749
5	Землі транспорту та зв’язку	0,472
6	Землі рекреаційного та іншого призначення	0,536

2. Поправку на чисельність населеного пункту визначають таким чином:

К_N = 0,148 × 50^0,377.

3. Коефіцієнт, який відображає залежність вартості ділянки від її площі, визначають таким чином:

4. Розраховуємо приведену відстань від об’єкта оцінки до адміністративного центру, залізничного та автовокзалу:

5. Визначаємо поправку до вартості земельної ділянки, яка відображає її віддаленість від транспортних комунікацій та адміністративного центру регіону:

6. Питома вартість 1 м² земельної ділянки становить:

,

Примітка: перша складова 3,65 — базова вартість земельних ділянок, визначена на основі минулого продажу.

7. Загальна вартість земельної ділянки становить 35,7 × 460 = = 16 422 грн.

Задача-приклад 6.2

Російська інвестиційно-фінансова група вивчає можливість купівлі незабудованої земельної ділянки для організації супермаркету електроніки загальною площею 1600 м². Витрати на освоєння та благоустрій території оцінені у 15 000 грн. Крім того, територія віддалена на 5 км від залізничного та на 4 км від автовокзалу. Ділянка знаходиться у Києві та віддалена від центра міста на 4 км. Офіційний курс грн/дол стано­вить 5,33.

Визначити ринкову вартість земельної ділянки, якщо нормативна рентабельність використання земельної ділянки становить 6%, а коефіцієнт капіталізації 3 %.

Розв’язок:

1. Розраховуємо приведену відстань від об’єкта оцінки до адміністративного центру, залізничного та автовокзалу:

2. Визначаємо поправку до вартості земельної ділянки, яка відображає її віддаленість від транспортних комунікацій та адміністративного центру регіону:

3. Визначаємо базову вартість земельних ділянок у місті Києві:

грн.

4. Визначаємо вартість земельної ділянки:

Задача 6.3

Поточна вартість будівель і споруд, побудованих на промисловій площадці ЗАО «Катен», становить 52 100 тис. грн; середньорічний дохід від використання земельно-майнового комплексу в господарській діяльності товариства дорівнює 12 450 тис. грн.

Визначити вартість земельної ділянки у складі цілісного земельно-майнового комплексу ЗАО, якщо коефіцієнт капіталізації для нерухомості становить 5,3 %, а для землі — 2,8 %.

Задача 6.4

Розрахувати вартість виробничих приміщень у складі цілісного земельно-майнового комплексу, якщо відомо:

• Об’єкти виробничого призначення складають 76 % загального об’єму об’єкта оцінки, у т. ч.:

— виробничі приміщення — 53 %;

— інші приміщення виробничого призначення — 47 %.

• Об’єкти невиробничого призначення — 24 % загального об’єму об’єкта оцінки.

• Середня вартість 1 м³ виробничих приміщень складає 1495,4 грн.

• Коефіцієнт обліку відмінностей об’єкта оцінки від аналога становить 0,463.

• Коефіцієнт відмінностей у рівні зносу об’єктів нерухомості становить 0,621.

Задача 6.5

На основі методу дисконтованих грошових потоків, який застосовується для визначення теперішньої вартості майбутніх доходів, які принесуть використання об’єкта нерухомості та можливий його перепродаж (ремісію), розрахуйте теперішню вартість виробничої нерухомості, яку підприємець здає в оренду на 10 років з отриманням наступних сум орендної платні:

Роки	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Річна орендна платня, тис. грн	60	62	64	66	68	70	72	74	76	78

Очікується, що до кінця строку оренди нерухомість буде коштувати 600 тис. грн. Ставка дисконту дорівнює 11 %.

Задача 6.6

Вартість земельної ділянки, придбаної за 45 тис. грн, щорічно підвищується на 14 %. Скільки буде коштувати ділянка через чотири роки після придбання?

Задача 6.7

Потрібно оцінити об’єкт нерухомості з ПДВ у 1 500 000 грн. Маємо такі дані про нещодавно продані аналоги:

Аналог	Ціна продажу, анал., грн	ПДВ, грн
А	8 000 000	1 600 000
В	9 500 000	1 750 000
С	6 500 000	1 350 000

Поясніть, чому валовий рентний мультиплікатор не коригується на відмінності, що існують між об’єктами нерухомості, які оцінюють і порівнюють.

Задача 6.8

Необхідно визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розташувати автозаправочну станцію на три колонки. Валові капітальні вкладення на одну колонку визначені у розмірі 48 780 грн. Аналіз експлуатації працюючих АЗС в аналогічних за місцезна- ходженням умовах дозволив встановити, що: протягом часу на одній колонці в середньому заправляється 4 автомобілі; одна заправка також у середньому дорівнює 20 літрам бензину; чистий прибуток з одного літра бензину складає приблизно 0,026 грн. Запланована дохідність від об’єкта нерухомості — 12 %; строк економічного життя — 6 років. Повернення інвестицій здійснюється за прямолінійним методом.

Задача 6.9

Ринкова вартість споруд дорівнює 450 тис. грн. Тривалість їх економічного життя 50 років. Ставка доходу на інвестиції 12 %. У перший рік експлуатації майновий комплекс (земельна ділянка і збудовані на ній споруди) приніс чистий операційний дохід у розмірі 65 тис. грн. На основі техніки залишку для землі необхідно розрахувати вартість земельної ділянки. Інвестиції у будівлі компенсуються за ануїтет­ним методом (0,120417).

Задача 6.10

Провести розрахунок диференційованого рентного доходу землі по Україні, якщо: врожайність зернових — 60 центнерів; ціна реалізації центнера зернових — 280 грн; виробничі затрати на гектар — 160 грн; коефіцієнт норми рентабельності — 0,12.

Задача 6.11

Необлаштована земельна ділянка площею 3840 м² надана підприємством в оренду під автостоянку для тимчасового зберігання легкових автомобілів на 240 місць. За умовою сторін плата за оренду земельної ділянки встановлена на рівні 20 % річного фактичного доходу від автостоянки.

Вважається, що 75-відсотковий рівень завантаження автостоянки відповідає її ефективному використанню. Відомо, що: сума земельного податку, який підприємство сплачує протягом року за дану земельну ділянку, дорівнює 7411 грн; плата за машино-місце на автостоянці становить 3 грн за добу; ставка капіталізації для землі в даному районі складає 9,7 %.

Задача 6.12

Будівельна компанія «Київміськбуд» має намір придбати земельну ділянку в м. Києві для будівництва п’ятизіркового міжнародного готелю на 820 номерів.

Згідно з розробленим бізнес-планом вартість будівництва готельного комплексу, включаючи інженерне облаштування та внутрішнє оздоблення готелю, складатиме 48,5 млн грн. Витрати, пов’язані з реалізацією проекту, будуть профінансовані за рахунок власних коштів фірми (30 %) та за рахунок позики, яку надає міська мерія (70 %). При цьому, ставка капіталізації на позиковий капітал становить 16 %, а ставка капіталізації на власний капітал — 12%.

За результатами попередніх розрахунків сумарні доходи за рік можуть сягнути 32,5 млн. грн. Щорічні витрати на утримання та експлуатацію готелю становитимуть 22,75 млн грн.

Освоєння обраної під будівництво готельного комплексу земельної ділянки не потребує на інженерну підготовку значних витрат, загальний обсяг яких не перевищить 600 тис. грн. Інші витрати, пов’язані з реалізацією проекту забудови, включають:

• витрати на проектування та відведення земельної ділянки (9 % вар­тості будівництва);

• витрати, пов’язані з інвестиційним менеджментом та маркетингом (3 % вартості будівництва);

• прибуток, прийнятний для забудовника (16 % від сумарних витрат на реалізацію проекту).

Обрахувати вартість земельної ділянки.

Задача 6.13

На земельній ділянці розташована будівля універмагу з площею торгових залів 3000 м², які здаються в оренду за щомісячною ставкою 11 грн/м².

Ефективний валовий дохід від надання приміщень в оренду становить 85 % від потенційно можливого доходу.

Річні витрати, пов’язані з експлуатацією та утриманням будівлі універмагу, складають:

• управлінські 22 080 грн;

• електроенергія 3700 грн;

• теплопостачання 19 100 грн;

• водопостачання та каналізація 2500 грн;

• земельний податок 1200 грн;

• поточний ремонт будівлі 16 000 грн;

• пожежна сигналізація, охорона об’єкта 7800 грн;

• інші витрати 5520 грн.

На сьогодні освоєння та забудова земельної ділянки власнику універмагу коштувала б 1 920 440 грн, зокрема:

• розробка проектної документації та відведення земельної ділянки 91 190 грн;

• інженерна підготовка території та будівництво 1 302 750 грн;

• менеджмент 55 760 грн;

• фінансове обслуговування 203 240 грн;

• маркетинг 23 560 грн;

• прибуток забудовника 243 940 грн.

Аналіз ринкових даних свідчить, що ставка капіталізації для ділянок з аналогічною функцією забудови в даному районі становить 12,5 %.

Визначити ринкову вартість будівлі універмагу та земельної ділянки.

Задача 6.14

Оцінити вартість земельної ділянки Київського зоопарку, який відвідують 75 000 людей на рік. Вартість квитка складає 5 грн, при цьому 4 % відвідувачів не сплачують за вхід. Крім того, кожен відвідувач витрачає в середньому близько 6 грн на їжу та розваги, з яких до зоопарку у вигляді прибутку надходить 40 %. Загальні витрати зоопарку складають 295 000 грн на рік. Вартість усіх тварин зоопарку та майна складає 821 500 грн. Ставка капіталізації встановлена на рівні 11,5 %.

Задача 6.15

Підприємство з іноземними інвестиціями «Лукойл-Україна» в одному з районів м. Києва планує побудувати нову автозаправочну станцію з двох колонок. Це дасть змогу одночасно заправляти чотири автомобілі і забезпечувати оптимальне співвідношення між розміром і пропускною спроможністю станції. Обсяг необхідних капітальних вкладень на спорудження колонок АЗС та її стандартних інфраструктур­них об’єктів (міні-маркета, місць для підкачки шин і заміни масел та інших) має скласти 500 тис. грн. Для розташування станції знадобиться земельна ділянка розміром 800 м².

Досвід експлуатації такого типу АЗС в аналогічних за місцезнаходженням умовах дає підстави проектувати таке: протягом години на кожній колонці в середньому заправлятимуться 4 автомобілі; одна пересічна заправка дорівнюватиме 20 літрам бензину; чистий дохід з одного літра бензину складатиме 0,14 грн, а від продажу так званих супутніх товарів і послуг — 5% від чистого доходу, що отримує АЗС від продажу бензину; дохідність інвестицій в об’єкт нерухомості прогнозується на рівні 14 %, а строк його економічного життя — 8 років.

Враховуючи наведені дані, визначте загальну вартість і вартість 1 м² земельної ділянки, на якій інвестор планує розміщення АЗС.

142