Розділ 3

Особливості по-елементної оцінки потенціалу підприємства

Тема 6. Оцінка вартості земельної ділянки, будівель і споруд

6 .1. Структурно-логічний конспект

Ключові програмні питання:

• Цілісний земельно-архітектурний комплекс

• Поліпшення земельної ділянки

• Види зносу будівель і споруд та методи їх визначення

• Потенціал земельної ділянки

• Юридичний статус

• Земельна рента

Таблиця 6.1

Термін

Визначення

Земельна ділянка

Частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, певними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, котрі дозво­ляють використовувати її в економічних відносинах. По своїй суті всі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні

Продовження табл. 6.1

Термін	Визначення
Фізична площа земельної ділянки	Площа земної поверхні у межах певної ділянки, враховуючи нерівності її поверхні
Геодезична площа земельної ділянки	Площа проекції меж ділянки в геодезичній системі координат. За даною площею земельна ділянка фіксується в нормативно-правових документах
Межі земельної ділянки	Периметр ділянки, що відокремлює її від суміжних ділянок, встановлюється безпосередньо на місцевості згідно з каталогом координат кутів поворотів меж. Розрізняють внутрішні та зовнішні межі земельних ділянок
Юридичний статус	Сукупність права власності, забудови, застави, серветутів, переваги придбання та інших законних зобов’язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання
Цільове призначення земельної ділянки	Встановлені законодавством порядок, умови, критичні межі експлуатації земель для конкретних господарських цілей, відповідно до визначених категорій
Поліпшення земельної ділянки (об’єкт нерухомості)	Фізичні наслідки будь-яких заходів, що призвели до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об’єкта нерухомості чи його споживчої вартості)
Нерухомість	Об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (наземній поверхні) та все, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їх юридичний статус. Таким чином вирізняють поняття нерухомості фізичних об’єктів та прав власності щодо нерухомості
Конструктивна система об’єкта	Сукупність будівельних елементів та конструкційних рішень, яка визначає можливість об’єкта виконувати корисні функції та запобігає недопустимим деформаціям у межах встановленого періоду часу та умов експлуатації. Існують основні три типи конструкційних систем об’єктів нерухомості: каркасні, безкаркасні та змішані (комбіно- вані)
Цілісний архітектурний комплекс	Сукупність об’єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естетичній, культурній чи іншій основі. Оцінка вартості одного з об’єктів як складової цілісного архітектурного комплексу не має сенсу з огляду на неможливість його окремого використання

Закінчення табл. 6.1

Термін	Визначення
Конструкційний елемент нерухомості	Елементарна неподільна частина об’єкта, що конструкційно поєднана у загальну систему
Будівлі	Інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовують) приміщення для здійснення певних бізнес-процесів
Приміщення	Частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з визначеними функціонально-техніч­ними характеристиками
Споруди	Будівельні об’єкти, призначені для здійснення спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів

Таблиця 6.2

Назва принципу	Коротка характеристика	Пояснення
Корисності	Відзначає залежність вартості об’єкта оцінки від його здатності задовольняти вимоги власників	В економічній практиці корисність визначається величиною, надійністю і строками грошового потоку від використання об’єкта в господарських цілях
Заміщення	Базується на можливості альтернативного вибору покупців об’єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об’єкта залежить від наявності на ринку і загальної кількості об’єктів-аналогів	Найбільш повно реалізується за умов розміщення новобудов у районах масового житлового будівництва
Очікування	Означає, що вартість об’єкта безпосередньо залежить від суми виручки, яку очікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди перепродажу	Наприклад, при визначенні вартості земельної ділянки в зоні житлового будівництва слід урахувати можливу суму орендної плати та строки її сплати у випадку спорудження житлового будинку

Продовження табл. 6.2

Назва принципу	Коротка характеристика	Пояснення
Елімінованості	Визначає необхідність урахування вкладу кожного з усього спектра факторів, які впливають на вартість об’єкта оцінки	Вартість нерухомості визначається такими основними факторами: чистою вартістю земельної ділянки та чистою вартістю всіх споруд на ній (з урахуванням їх технічно- го оснащення). Використовується для визначення надлишкових чи невистачаючих поліпшень земельних ділянок
Збалансованості	Визначає необхідність пошуку оптимального складу всіх компонентів виробничо-господарських систем для кожного типу землекористування, що зумовлює максимальну вартість нерухомості	Збалансованість досягається у випадку, коли типу об’єкта оцінки відповідає оптимальна комбінація інших навколишніх (у рамках району) об’єктів нерухомості чи земельних ділянок. Збалансованість порушується, якщо окремі об’єкти характеризуються надлишковими чи недостатніми поліпшеннями порівняно з середнім районним рівнем
Розподілу	Означає, що фізичні елементи нерухомості чи права на користування земельними ділянками можна розподіляти та поєднувати в різних комбінаціях, які дозволяють досягти найвищої їх вартості	Даний принцип проявляється через динамічність земельного ринку та ринку нерухомості
Ринковий	Визначає залежність вартості об’єкта оцінки від рівня ринкових цін на нього	Відображає взаємозв’язок між зростаючою потребою в об’єктах нерухомості чи земельних ділянках, за умови ринкового розвитку суспільства та природною обме- женістю пропозиції таких об’єктів
Оточення	Полягає в необхідності узгодження архітектурної однорідності та відповідного характеру землекористування, що дозволяє досягти максимальної вартості	Даний принцип проявляється через місцеві ринки та практично реалізується у прогресії чи регресії вартості об’єкта оцінки

Закінчення табл. 6.2

Назва принципу	Коротка характеристика	Пояснення
Найліпшого та найефективнішого використання	Означає, що при оцінці вартості об’єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського використання обирається той, який дозволяє максимально реалізувати функціональні можливості об’єктів	Цей принцип є ніби узагальнюючим для оцінки об’єктів нерухомості, а також дозволяє найбільш повно врахувати їх потенціал при оцінці вартості

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа вирішення законодавчо обумовлених задач (сплата земельного податку) або виступати економічним регулятором земельних відносин (спадщина, дарування та ін.), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових, офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з іншого боку, — існує незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі, або право оренди земельної ділянки

Таблиця 6.3

Порівняльні характеристики нормативно-грошової та експертної оцінок земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Нормативно-грошова оцінка	Експертна оцінка
Земельна ділянка розглядається окремо від об’єктів нерухомості, розташованих на ній	Земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, тобто разом з об’єктами нерухомості

Закінчення табл. 6.3

Нормативно-грошова оцінка	Експертна оцінка
Ураховує земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ді­лянки	Ураховує земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки, так і всередині
Орієнтована на типові характеристики та пересічно-норматив­ні умови виробництва	Орієнтована на індивідуальні характерис­тики та умови експлуатації земельної ділянки
Оперує потенційним (нормативним) орендним доходом	Оперує реальним орендним доходом
Не враховує кон’юнктуру ринку та економічну ситуацію в країні	Ураховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки
Вартість похідна від площі земельної ділянки	Вартість похідна від показників дохідності виду діяльності, локалізованого в межах ділянки
Носить тільки нормативний характер	Носить ринковий характер
Не стимулює підвищення ефективності виробництва й раціональне землекористування	Стимулює оптимізацію показників ефективності ведення бізнесу та землекористування

Відсутність ринку промислової нерухомості не дозволяє запропонувати однозначні рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств. Разом з тим, з урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру та функціонального профілю дільниць можна виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи: 1) метод залишку для зем­лі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод порівняльного продажу; 4) метод співвідношення (переносу); 5) метод витрат на освоєння. Усі інші розрахункові методи й технічні прийоми та їх комбінаційні утворення є похідними від цих базових підходів.

Базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, яка розглядає увесь дохід, що відноситься до земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується при оцінці земельної ділянки з поліпшенням вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання.

1. Достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (В_БД.С), а також середньорічного чистого доходу від земельно-май­нового комплексу в цілому (Д).

2. Визначення частини чистого доходу, яка припадає на будівлі та споруди (Д_БД.С.), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт її капіталізації

В_БД.С × r_БД.С = Д_БД.С

3. Розрахунок частини залишкового чистого доходу, який припадає на земельну ділянку (Д _З)

Д_З = Д – Д_БД.С

3. Методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (В_З)

В_З = Д_З × r _З

Полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду. Значимість даного методу зростає в умовах наявності й розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує співставні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

— ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми робітників;

— ренту за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загальнорегіональної системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);

— ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента — з його функціональною структурою. Її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживчими властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, котрі практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території; території з оздоровчими властивостями тощо.

Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою:

В_ЗЕМ = ((О_С × Р_Н)/К_Н) ×К_Ф × К_М × S_ЗЕМ,

де В_зем — вартість земельної ділянки, грн; О_С — витрати на освоєння та благоустрій території, грн/км²; Р_Н — нормативна рентабельність (як правило, складає не більше 6 %); К_Н — нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3 %); К_Ф — коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки; К_М — коефіцієнт місцерозташування земельної ділянки; S_ЗЕМ — площа земельної ділянки, км².

Ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об’єктами-аналогами, нещодавно проданими на ринку. При застосуванні цього підходу передбачається співставлення продажу декількох об’єктів-аналогів, тому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (се- рединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.

Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох основних компонентів: 1) за одиницями порівняння; 2) за елементами порівняння.

Одиниця порівняння виражає зв’язок між ціною ділянки землі та її окремими характеристиками. Середня чи типова вартість одиниці по- рівняння визначається для кожної однорідної групи ділянок на підставі фактичних даних з продажу. Залежно від характеру використання земельної ділянки цими показниками можуть бути ціни за м², 0,01 га, 1 га ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності, за 1 м² чи 1 м³ розташованої на ділянці будівлі або споруди; за одиницю, що дає прибуток, за картину, місце в гаражі, на стадіоні, за місце паркування та ін.

Елемент порівняння визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об’єкта оцінки. Серед цих ознак у якості елементів порівняння найбільш прийнятними є:

• правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових зобов’язань і сервітутів);

• умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж; продаж при позбавленні власника права викупу застави; умови фінансування та ін.);

• дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов, рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана), взаємодія попиту та пропозиції тощо);

• місце розташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

• фізичні характеристики (розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії земельної ділянки, її інженерно-геологічні параметри, а також характер використання прилеглих територій).

Полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові — ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують їх визначену суму і отримують вартість земельної ділянки.

Використовується в основному для оцінки малоосвоєних тери- торій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем 5. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки заснований на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До складу відтоків капіталу відносять поточні витрати на планування, проектування та делімінацію ділянок, попереднє упорядкування масиву, витрати на продаж ділянок і прибуток первинного власника. До притоків капіталу відносять виручку від продажу ділянок, вільну від витрат на продаж та освоєння кожного лота.

Залежно від особливостей юридичного статусу та фізичних характеристик об’єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:

1. за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість, частково зв’язана нерухомість, підлегла нерухомість;

2. за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;

3. за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;

4. залежно від функціонального призначення: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;

5. залежно від рівня дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;

6. за юридичним статусом: нерухомість, зайнята власником, спеціалі­зована нерухомість, нерухомість у заставі тощо;

7. за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об’єкти нерухомості;

8. залежно від рівня завершеності: функціонуюча нерухомість, нерухомість у стадії будівництва, завершена але, не функціонуюча нерухомість.

Базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об’єкта оцінки (1 м², 1 м³ тощо) і таких ключових одиничних показників у об’єкті оцінки.

Даний метод практично реалізується такими етапами:

1. Діагностика об’єкта оцінки на місці та вибір еталонного аналога. В якості еталона-аналога рекомендується використовувати подібні найновіші об’єкти нерухомості, для яких відома найсвіжіша інформація щодо вартості створення (упорядкування), контрактної ціни.

2. Проведення коригування вартості порівняльної одиниці залежно від сформованих ринкових умов і фізично-функціональних відмінностей між порівнюваними об’єктами

3. Визначення вартості об’єкта оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки

В_ОБ = П_ОД × Q,

де В_ОБ — вартість об’єкта на дату оцінки; П_ОД — вартість порівняльної одиниці; Q — загальна чисельність порівняльних одиниць в об’ємі чи на площі об’єкта оцінки.

Використовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості усіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1 м² цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їх загальну вартість. Прибуток ураховується у вартості (ціні) 1 м² чи підраховується окремо. При наявності необхідної інформаційної бази щодо калькуляційних статей основних будівельних компонентів, даний підхід забезпечує досить точне визначення відновної вартості об’єкта (або вартості заміщення).

Розрахунок вартості нерухомості проводиться таким чином:

,

де В_ОБ — вартість об’єкта оцінки; V_i — об’єм і-го елемента в об’єкті оцінки; В_і — вартість одиниці об’єму певного виду; n — кількість виок­ремлених елементів об’єкту оцінки; К_н — коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкту оцінки; К_з — коефіцієнт відмінностей у частині щодо фізичного зносу та старіння об’єктів.

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є у вільному доступі та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.

При аналізі продажу об’єктів нерухомості доцільно використовувати раніше названі одиниці порівняння, визначати їх кількість в оцінюваному об’єкті та ступенів його відмінності від об’єкта-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається накопиченою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:

1. Прямим ринковим методом — передбачає дослідження ринкових угод, які відрізняються одним чи кількома параметрами, що дозволяє визначити грошову чи процентну ставку коригування.

2. Метод амортизації витрат — використовує опосередковані методи порівняння та передбачає визначення відмінності між об’єк­тами, що підлягають аналізу, розрахунок додаткових проектно-буді­вельних витрат для усунення цих відмінностей, урахування зносу досліджуваних параметрів об’єктів, а загальна сума витрат на усунення відмінностей (ремонт) визнається поправкою розрахункової вартості об’єкта оцінки.

Експертні методи порівняння базуються на використанні точок зору експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об’єкта оцінки. Вони є найбільш дешеві у використанні, але й найбільш суб’єктивні. Використовуються за умови недостатності ринкової інформації, неможливості формалізації зв’язків вартості об’єкта з основними параметрами ринку чи об’єкта-аналога, браку фінансових ресурсів або часу для проведення трудомістких аналітичних розрахунків тощо.

Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як правило, вони застосовуються для оцінки об’єктів, формуючих дохід.

Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями складається з поточної вартості ануїтету (у даному випадку орендної плати) та поточної вартості об’єкта після закінчення строку оренди:

,

де Д — середня орендна плата після завершення кожного періоду (року); В_З — очікувана вартість нерухомості після завершення n років оренди.