§ 3. Управленческий раздел

Данный раздел состоит из двух частей.

В первой части приводится проект организации строительства (ПОС) для рассматриваемого объекта недвижимости (если это новое строительство или реконструкция) в целях максимальной эффективности его выполнения.

Вторая часть раздела связана с разработкой и обоснованием управленческого решения по варианту функционирования и развития анализируемого объекта.

Текстовая часть раздела должна быть представлена на 20—30 листах печатного материала.

Наглядный графический материал размещается на 3—4 листах.

3.1. Организация строительного производства

В данном разделе приведены основные положения и методики, которые необходимо использовать при выполнении организационного раздела дипломного проекта.Практически в любом дипломном проекте предусматривается выполнение строительно-монтажных работ, связанных с новым строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом. В этой связи встает необходимость решать вопросы, связанные с организацией проведения работ для обеспечения максимальной эффективности их выполнения. Одним из основных документов, разрабатываемых в ходе организационно-технологической подготовки, является ПОС. Минимальный состав ПОС (в соответствии со СНиП):

1) график производства работ (в форме диаграммы Ганта или сетевого графика);

2) строительный генеральный план (общеплощадочный).

Состав и объем организационного раздела дипломного проекта определяется индивидуально с руководителем и консультантом.

Расчет основных показателей, характеристик и параметров работ на стадии ПОС ведется по укрупненным нормам и показателям.

На первом этапе необходимо определить нормативную продолжительность строительства. Это нужно как для разработки календарного графика производства работ, так и для экономических расчетов.

3.1.1. Нормативная продолжительность

строительства

Нормативная продолжительность определяется в соответствии со СНиП 1.04.03-85*. В дипломных проектах возможны различные варианты, требующие выполнения строительно-монтажных работ.

Рассмотрим два наиболее часто встречающихся варианта, для которых требуется соответствие нормам продолжительности:

1) новое строительство;

2) завершение начатого ранее строительства.

Для первого случая при определении нормативной продолжительности строительства СНиП рекомендует руководствоваться следующими положениями, приведенными ниже.

1. Нормы продолжительности строительства объектов охватывают период от даты начала выполнения внутриплощадочных подготовительных работ до даты ввода объекта в эксплуатацию.

2. Продолжительность строительства здания, состоящего из участков разной этажности, определяется по строке норм, соответствующей конструкции и общей площади квартир всего здания для средней этажности, определяемой по формуле

где S_n — площадь застройки участка; S_ЗД — площадь застройки всего здания; Э_n — число этажей отдельного участка; n — порядковый номер отдельного участка.

3. Продолжительность строительства здания с подвалом устанавливается в соответствии с соответствующим разделом норм по сумме общей площади жилой части здания и 50 % площади помещений подвала.

4. Продолжительность строительства здания с техническим этажом (техническим чердаком) устанавливается в соответствии с разделом норм по сумме общей площади жилой части здания и 75 % площади технического этажа (технического чердака).

5. Продолжительность строительства жилого здания со встроенными помещениями предприятий обслуживания определяется по соответствующему разделу норм с прибавлением на каждые 100 кв. м. общей площади встроенных помещений 0,5 мес.

6. Продолжительность строительства жилого здания с пристроенными предприятиями обслуживания определяется отдельно по жилой и пристроенным частям.

7. Продолжительность строительства жилого здания со встроено-пристро- енными предприятиями обслуживания определяется отдельно по жилой встроенной и пристроенным частям.

8. Продолжительность строительства жилого здания, возводимого и вводимого в эксплуатацию пусковыми комплексами (посекционно), определяется по общей площади каждого пускового комплекса (секции) в отдельности с учетом принятой организационно-технологической последовательности ввода и возможного совмещения производства работ по пусковым комплексам (секциям).

9. Продолжительность строительства объектов, основные показатели которых (общая площадь и т. п.) отличаются от приведенных в нормах и находятся в интервале между ними, определяется интерполяцией, а за пределами максимальных или минимальных значений норм — экстраполяцией.

10. Методом экстраполяции расчет производится исходя из того, что на каждый процент изменения мощности, указанной в нормах, продолжительность строительства объекта изменяется на 0,3 %, однако при экстраполяции мощность (или другой показатель) не должна быть больше удвоенной максимальной или меньше половины минимальной мощности, указанной в нормах.

11. При определении продолжительности строительства объекта дополнительно учитывается время на строительство в подготовительный период внеплощадочных зданий и сооружений, необходимых для инженерного и транспортного обеспечения строительства объекта; на выполнение внутриплощадочных специальных работ по подготовке искусственных оснований под здания и сооружения (намыв территории, выторфовывание, глубинное водопонижение, шпунтовое ограждение, закрепление грунтов, замена грунтов, проведение мероприятий по подготовке оснований, сложенных вечномерзлыми и пучинистыми грунтами); на проведение противооползневых мероприятий, устранение набухания и просадочности грунтов, устройство свайных фундаментов (при длине свай более 6 м), вертикальную планировку при формировании территории привозными грунтами, а также на лесосводку, снос и перенос зданий и сооружений с площадки застройки. В этом случае общая продолжительность строительства объекта увеличивается не более чем на одну треть от наибольшей продолжительности строительства или сноса (переноса) одного из указанных внеплощадочных и внутриплощадочных зданий и сооружений или выполнения одной из внутриплощадочных специальных работ, определенных на основе соответствующих норм.

12. Нормы продолжительности строительства объектов предполагают выполнение строительно-монтажных работ основными строительными машинами в две смены, а остальных работ — в среднем в 1,5 смены; при организации всех работ в две смены необходимо учитывать коэффициент 0,9, а при работе в три смены — 0,8.

13. В норму продолжительности строительства не входит и дополнительно не учитывается время на переселение жителей и организаций из строений, находящихся на территории, отводимой под строительство, предполагая, что предназначенные под снос строения должны быть свободны к началу строительства.

14. Работы по сносу строений, расчистке территории строительной площадки, перекладке существующих инженерных коммуникаций необходимо выполнять в установленный нормами подготовительный период. Работы подготовительного периода могут частично совмещаться с работами основного периода.

15. Нормативную продолжительность строительства объекта, мощностным и строительным характеристикам которого соответствуют различные сроки или позиции таблицы норм, следует определять по «строительным» показателям: площадь, объем СМР и т. д.

16. Общая продолжительность строительства зданий (жилых домов) с внутриквартальными и внеквартальными коммуникациями, как правило, определяется по норме для основного здания с устройством в подготовительный период необходимых для строительства коммуникаций. Внутри- и внеквартальные коммуникации считаются самостоятельными объектами, увязанными по срокам ввода с основными объектами. Их следует прокладывать до начала возведения объекта или параллельно с ним в соответствии с рациональной организацией и технологической последовательностью производства работ на строительной площадке. При продолжительности строительства внешних коммуникаций к зданию, превышающей подготовительный период, общая продолжительность строительства может быть определена суммированием нормативной продолжительности строительства здания без подготовительного периода и времени, необходимого для прокладки части коммуникаций, сдерживающих начало возведения здания, не нарушая принципа совмещений работ.

17. Нормами продолжительности строительства для жилых зданий установлена очередность выполнения отделки только после завершения монтажа надземной части зданий.

18. Общая продолжительность строительства жилого здания с пристроенными предприятиями обслуживания определяется ПОС с учетом максимально возможного совмещения. Определяющей является продолжительность строительства здания, к которому примыкает пристроенное здание, даже если продолжительность строительства пристроенного здания больше, причем каждое здание должно быть построено без превышения продолжительности строительства, установленного для этого здания по нормам.

Для второго случая расчеты производят в два этапа.

На первом этапе по приведенной выше методике определяют нормативную продолжительность строительства всего объекта.

На втором этапе определяется объем выполненных на момент обследования строительно-монтажных работ и на основании норм рассчитываются прогнозируемые нормативный Т_н и минимальный Т_мин сроки завершения строительно-монтажных работ, а также устанавливается нормативная К_ГН и максимальная К_ГМАХ строительная готовность объекта. При этом

,

.

Пример определения нормативной продолжительности и строительной готовности здания приведен в прил. 3.1.

После определения нормативной продолжительности выполнения строительно-монтажных работ приступают к календарному планированию и разработке строительного генерального плана. Эти два раздела ПОС тесно связаны между собой, так как продолжительность видов работ зависит от принятой схемы их выполнения и размещения средств механизации, а расчет элементов строительного генерального плана осуществляется на основе показателей графика производства работ.

Последовательность построения плана производства работ следующая:

1. составляют перечень работ;

2. по каждому виду работ перечня определяют объемы;

3. производят выбор методов производства основных работ и ведущих машин;

4. определяют трудоемкость и машиноемкость работ;

5. определяют состав и численность бригад;

6. определяют технологическую последовательность выполнения работ;

7. определяют сменность работ;

8. определяют продолжительность отдельных работ и их совмещение между собой;

9. сопоставляют расчетную и нормативную продолжительности и при необходимости вводят необходимые корректировки;

10. на основе полученного графика производства работ разрабатывают графики движения рабочих, потребности в машинах и механизмах, расхода и доставки материалов.

При составлении перечня работ мелкие работы укрупняют в укрупненные виды работ, но при этом необходимо помнить о следующем ограничении, накладываемом на укрупнение: нельзя укрупнять работы, производимые разными исполнителями (бригадами).

Для определения объемов, трудоемкости и машиноемкости работ существует два способа.

Первый, наиболее точный, заключается в определении объемов работ по чертежам объекта с последующим нормированием трудозатрат по ЕНиР — такой метод применяют обычно при разработке проекта производства работ (ППР).

Второй метод менее точен, но и менее трудозатратен. Он основывается на определении характеристик работ по укрупненным показателям и нормам, например по стоимости. Этот метод чаще применяют при разработке ПОС.

В дипломном проекте рекомендуется применение сетевого планирования, как наиболее точно отражающего технологические и организационные взаимосвязи между работами, широко используемого автоматизированными системами и имеющего множество методов расчета временных параметров.

Для построения топологии сети (формы сетевого графика без временных параметров) необходимо вспомнить элементы и правила построения сетевого графика.

3.1.2. Элементы сетевых графиков

и основные правила построения графиков

Сетевой график включает следующие основные элементы:

• работы (процессы, требующие затрат времени и ресурсов);

• ожидания (процессы, требующие затрат только времени);

• зависимости (служат для отображения технологических или организационных взаимосвязей между работами, не требуют затрат времени и ресурсов);

• события (служат для отображения фактов начала или окончания работ).

Основные правила построения сетевых графиков:

1. Стрелки (работы) в графике наносить слева направо, по возможности горизонтально и вертикально (или наклонно) и без пересечений.

2. Нумерацию событий вести от меньшего к большему, начиная с исходного события. В сети не должно быть повторяющихся номеров событий.

3. При наличии параллельных работ, имеющих общее начальное и конечное событие, вводят дополнительное событие и зависимость, которые позволяют каждой работе иметь свой шифр.

Неправильно: две разные работы имеют шифр «0-1»	Правильно: работа «а» имеет шифр «0-1» или «1-2», а работа «б» — шифр «0-2»

4. В сетевом графике не допускаются замкнутые контуры работ:

Замкнутые контуры: 5-6-8-5 5-6-7-8-5

Замкнутые контуры свидетельствуют о наличии ошибки в построении сети или в составлении исходных данных, так как последующие работы выполняются раньше предыдущих.

5. Зависимости (фиктивные работы) используются в графике для отражения взаимосвязей между работами в следующих случаях.

Например:

1.		После окончания работ «а» и «б» можно начать работу «в», а начало работы «г» зависит только от окончания работы «б».
2.		После окончания работ «а» или «б» можно начинать работу «в», а начало работы «г» зависит только от окончания работы «а» и начало работы «д» от окончания работы «б».

6. Правило расчленения работ и их запараллеливания.

В том случае если имеется возможность начать работу «в», не ожидая окончания предшествующей работы «а», на работе «а» в том месте, откуда может начаться работа «в», вводится дополнительное событие, и из дополнительного события начинается работа «В». Таких членений на одной работе может быть несколько.

Например:

А. Даны работы «а» и «в».

Т_0-1-2 = 28 дней.

Работу «в» можно начать, не ожидая полного окончания работы «а». Расчленяем работу «а» и в то место, откуда может начаться работа «в», вводим дополнительное событие — 1'.

Б.

а = а₁ + а₂.

Т_0-1'-1-2 = 20 дней, т. о. срок строительства сокращен на 8 дней.

Технология выполнения работ может требовать расчленить и работу «в», тогда фрагмент модели сети примет следующий вид:

В = в₁ + в₂

Продолжительность выполнения работ по максимальному пути составит Т_0-1-1-2-2 = 24 дня, т. е. их срок увеличен на 4 дня. По сравнению с предыдущим примером, который не должен превышать планируемого срока.

7 . Правило запрещения тупиковых событий.

В сети не должно быть событий, кроме конечного события, из которых не выходит ни одной работы, так как тупиковое событие не нужно для достижения конечной цели сетевого графика.

Наличие тупиковых событий свидетельствует об ошибке в составлении сетевого графика.

8. Правило запрещения хвостовых событий. В сети не должно быть событий, кроме начального события, в которое не входит ни одна работа (исключая внешние работы, прил. 3.1), так как наличие ее связано с данным сетевым графиком. После построения топологии сети и задания продолжительностей работ производят расчет временных параметров. На основе полученных временных параметров сетевой график можно отобразить в масштабе времени или построить диаграмму Ганта по ранним или поздним срокам. Это нужно для упрощения построения графиков движения рабочих, машин и механизмов и расхода и доставки материалов и конструкций, данные которых необходимы при расчете элементов строительного генерального плана.

Автоматизированный расчет и построение графиков производства работ можно осуществить при помощи таких программных продуктов, как MS Project (компании Microsoft) и CGMP (ВГАСУ, кафедра ОСЭУН).

Работа пакета прикладных программ CGMP основана на методах сетевого планирования и методике моделирования планов производства работ на основе матриц коэффициентов совмещения работ. Ниже приведено краткое описание этой методики.

На рис. 3.1 представлены разные варианты проведения работ А и В, такие как последовательное выполнение работ (рис. 3.1а), параллельное выполнение работ (рис. 3.1б) и выполнение работ с частичным совмещением (рис. 3.1в), где а₁, а₂, в₁, в₂ — участки работ.

а) б) в)

Рис. 3.1. Варианты выполнения работ

Для описания представленных вариантов удобно использовать коэффициенты совмещения. Известно два вида таких коэффициентов: 1) коэффициент совмещения по началу, 2) коэффициент совмещения по окончанию. Первый определяет, какая часть предыдущей работы должна быть выполнена к моменту начала последующей, второй определяет, какая часть последующей работы должна оставаться невыполненной к моменту окончания предыдущей. Математически это можно записать так:

Значения коэффициентов совмещения задаются в процентах от трудоемкости работ и могут изменяться от 0 до 100 %. Для построения плана производства работ по описанной методике необходимо определиться с номенклатурой работ (перечнем укрупненных видов работ), входящих в состав плана, определить трудоемкости этих работ и рассчитать минимальное и максимальное число исполнителей для каждого вида работ. Минимальное число исполнителей принимается в соответствии с ЕНиР, максимальное число не может превышать численность бригады.

В случае выполнения работы специализированной бригадой постоянного состава минимальное и максимальное число исполнителей равно количеству человек в бригаде.

Значения коэффициентов совмещения работ определяются экспертным путем и зависят от количества объектов (или захваток) и технологии ведения работ. Если объектов или захваток более двух, то для более точного и удобного задания технологических и организационных взаимосвязей между работами целесообразно работу на каждой захватке выделить в самостоятельный вид работ (выделить отдельную строчку в матрице коэффициентов совмещения).

Коэффициенты совмещения по началу располагаются выше диагонали матрицы коэффициентов совмещения работ, на пересечении строки, соответствующей предшествующей работе, и столбца, соответствующего последующей работе. Коэффициенты совмещения по окончанию располагаются ниже диагонали матрицы коэффициентов совмещения работ, на пересечении строки, соответствующей последующей работе, и столбца, соответствующего предшествующей работе.

Пример построения матрицы коэффициентов совмещения работ приведен в прил. 3.2.

3.1.3. Строительный генеральный план

Строительный генеральный план (СГП) является обязательной составной частью как ПОС (общеплощадочный СГП), так и ППР (объектный СГП) и разрабатывается с целью определения состава, размещения и максимально эффективного использования объектов строительного хозяйства с учетом требований охраны труда.

Общеплощадочный СГП охватывает всю территорию строительной площадки комплекса. Его составляют на стадии проекта со сводным сметным расчетом стоимости.

Объектный СГП охватывает только территорию строительства отдельных объектов и сооружений и входит в состав ППР.

В зависимости от стадии разработки СГП различается степень точности их расчетов, состав и содержание, а также масштабы исполнения чертежей.

В дипломном проекте расчет элементов СГП рекомендуется выполнять на основе укрупненных норм (расчетные нормативы для составления ПОС). Ниже приведен общий порядок разработки СГП:

1) на основе календарного плана строительства определяют потребность в трудовых, энергетических и материально-технических ресурсах;

2) на основе расчета потребности в ресурсах определяют виды и объемы временных зданий и сооружений;

3) производят размещение (привязку) элементов временного строительного хозяйства: вначале размещают монтажные механизмы, приобъектные склады и дороги. После этого размещают установки, обслуживающие строительство в целом, размещают площадки укрупнительной сборки;

4) показывают ограждение строительной площадки и временные инженерные сети.

Методика и правила разработки строительных генеральных планов подробно изложены в учебнике Л. Г. Дикмана (см. прил. 1.6).

3.2. Управление объектом недвижимости

Состав и объем представляемых управленческих решений определяется особенностями исследуемого объекта. В общем случае можно выделить три основных направления исследований:

1. Для нового строительства объекта. Рекомендуется рассмотреть структуру и принципы функционирования девелоперской компании, осуществляющей управление процессом строительства объекта, начиная от разработки концепции строительства и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию с распоряжением результатами реализации проекта.

2. Для реконструкции существующего объекта. В составе дипломного проекта может быть представлен анализ и обоснование принимаемого решения о варианте реконструкции объекта с описанием процесса организации комплекса мероприятий по этапам реконструкции и вариантам использования помещений после завершения реконструкции. В данном случае также могут быть рассмотрены принципы организации управления процессом реконструкции на всех этапах реализации проекта.

3. Для действующего объекта. Могут быть рассмотрены различные варианты управления существующим объектом недвижимости, структура управляющей компании, принципы организации процесса управления эксплуатацией объекта и оптимизации эксплуатационных издержек. Дополнительно необходимо рассмотреть формирование себестоимости услуг управляющей компании и особенности взаимоотношений со сторонними организациями, имеющими отношение к инфраструктуре объекта и территории, на которой он расположен. Также в составе дипломного проекта могут быть предложены различные решения по наиболее эффективному использованию как строительного объекта, так и соответствующего земельного участка.

Наиболее распространенной формой организации управления строительством, реконструкцией или модернизацией объекта является привлечение девелоперской компании. С точки зрения содержания проекта развития недвижимости можно выделить следующие основные этапы девелопмента:

1. Инициирование проекта девелопмента (инициатором может выступать собственник земельного участка, заинтересованный в увеличении стоимости принадлежащей ему недвижимости за счет строительства на участке улучшений; инвестор, подбирающий наиболее выгодный вариант вложения средств; сам девелопер, который готов и к инвестированию в строительство, и к профессиональному управлению процессом строительства).

2. Оценка инициативы (сопоставление экономического потенциала планируемого к строительству объекта и потенциала соответствующего сегмента рынка недвижимости — выбор наиболее эффективного варианта инвестиций в конкретный земельный участок, исходя из принципа его наилучшего использования, разработка концепции застройки).

3. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования (проведение переговоров с государственными органами с целью получения права на застройку и другой предварительной разрешительной документации; с кредитными организациями по предполагаемым объемам, условиям, формам и срокам финансирования проекта).

4. Разработка технико-экономического обоснования и проектирование строительства (уточнение предварительной экономической оценки проекта, проработка и оптимизация архитектурно-планировочных, инженерно-конструк- торских, объемно-планировочных и строительных решений, составление проекта).

5. Проведение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования (экспертиза градостроительной документации, технико-экономического обоснования, эскизного и рабочего проектов, получение разрешения на производство строительно-монтажных работ).

6. Разработка системы договорных обязательств между участниками реализации проекта с целью непрерывного финансирования проекта, качественного выполнения строительных работ и своевременной реализации прав на недвижимость.

7. Внедрение проекта развития (осуществление контроля строительством, результатом которого является создание нового объекта недвижимости и его ввод в эксплуатацию).

8. Распоряжение результатами развития (регистрация прав собственности, передача объекта в управление, продвижение и организация продаж или аренды объекта, обеспечивающие возврат инвестированных средств с прибылью).

Экономическая эффективность проекта для самого девелопера (прибыль девелопера, или прибыль предпринимателя) может оцениваться только после полной реализации проекта.