Практическое задание № 2. Основные подходы к оценке недвижимости
Целью данного задания является изучение подходов и методов к оценке недвижимости.
Согласно п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Для практической оценки здания и сооружения подразделяются на следующие виды: промышленные здания; административные здания; часть здания, жилые здания, квартиры; садовые домики, дачи, особняки; сооружения; комплексы зданий и сооружений и т. д.
Каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина стоимости. В соответствии с определением рыночной стоимости, ее расчет выполняется исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость объекта будет максимальной.
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы (рис. 3.1).
Рис. 3.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования – процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование. Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости.
Существует рекомендованный подход к поиску наилучшего использования имущества. Он сводится к рассмотрению спектра вариантов и их последовательному отбору по четырем критериям:
1. Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством, правительственным и местным законодательством. Характер использования может быть ограничен договорами аренды, запретом на использование отдельных видов материалов, ограничением определенной этажности, запретом на строительство в конкретном месте, негативным настроением местного населения.
2. Физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования (размеры и форма участка, доступность, топографические и географические особенности, инженерно-геологические и гидрологические условия, доступность транспортных и коммунальных удобств).
3. Финансовая осуществимость – рассмотрение из физически осуществимых и разрешенных законом использований того использования, которое будет давать приемлемый доход владельцу участка. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть возврат, равный или больший расходов для компенсации затрат на инвестиции.
4. Максимальная эффективность – выявление из финансово осуществимых видов использования того, которое приносит максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методами затратного подхода производится в последовательности, представленной на рис. 3.2.
Рис. 3.2. Расчет стоимости объекта недвижимости
затратным подходом
Рыночная стоимость участка земли определяется как сумма стоимости участка земли и стоимости нового строительства зданий или сооружений с учетом совокупного износа и прибыли предпринимателя.
Полная стоимость воспроизводства или замещения (нового строительства) здания или сооружения определяется на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных условиях, на основании данных о стоимости типового строительства из специализированных справочников, на основании расчетов стоимости нового строительства.
В зависимости от назначения оценки и наличия достоверной информации применяются следующие методы определения величины совокупного износа: метод сравнения продаж, метод разбивки.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом производится в следующей последовательности:
Анализ рыночной информации по продаже аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа.
Определение подходящих единиц сравнения.
Выделение необходимых элементов сравнения.
Проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения.
Приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или диапазону значений стоимости объекта оценки.
При этом критерием выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
В качестве единиц сравнения применяют измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
Корректировки к стоимости производятся в следующей последовательности:
в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: состав передаваемых прав; условия финансирования сделок купли-продажи; условия продажи; время продажи; месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использования; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Приняв определенную последовательность, шаг за шагом применяют корректировки к цене продажи сравнимых объектов. Суть действий при этом сводится к выявлению степени схожести оцениваемого объекта со сравниваемым объектом, то есть фактически путем уменьшения или увеличения цены объекта сравнения на величину корректировки она приводится к искомой. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Поправка будет положительной, если сопоставимая продажа будет хуже оцениваемого объекта, и наоборот – отрицательной, если сопоставимая продажа лучше оцениваемой.
Для расчета стоимости сравнительным подходом используются цены свершившихся сделок. Сравнительный подход предполагает достаточное количество сравнимых продаж. Однако информацию по свершившимся сделкам получить затруднительно, т. к. плохо развита информационная инфраструктура рынка. Поэтому цены свершившихся сделок определяются расчетным путем уменьшения цен предложений на возможность торга между продавцом и покупателем и возможную скидку.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода выполняется в следующей последовательности:
Прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта оценки;
Конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью дисконтирования.
Прогнозирование будущих доходов для целей оценки рыночной стоимости выполняется в виде составления прогнозируемого отчета о доходах и расходах при сдаче объектов оценки в аренду. При проведении оценки необходимо четко разграничивать объект оценки и бизнес, располагающийся на этом объекте.
Для пересчета будущих доходов применяют два метода капитализации, различающиеся исходными предпосылками:
метод прямой капитализации – определяет стоимость объекта оценки как частное от деления годового дохода на общий коэффициент капитализации и может применяться для постоянных или незначительно и регулярно изменяющихся потоков дохода;
метод дисконтирования денежных потоков (капитализации по норме отдачи), с помощью которого пересчитываются будущие доходы в настоящую стоимость при рыночном значении нормы прибыли, соответствующей риску инвестиций в недвижимость.
Расчеты по методу дисконтированных денежных потоков можно разделить на следующие основные этапы:
Установление продолжительности получения доходов (определение прогнозного периода);
Прогноз потоков будущих доходов (расходов) по каждому году владения;
Определение ставки дисконтирования для потоков денежных средств;
Дисконтирование потоков денежных средств – осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента (функция «Текущая стоимость единичного аннуитета» – кол. 5) и суммирования текущих стоимостей;
Расчет стоимости реверсии, т.е. размера выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения;
Определение ставки дисконтирования для реверсии;
Приведение реверсии к текущей стоимости – осуществляется на основе функций сложного процента (функция «Текущая стоимость единицы» – кол. 4);
Расчет текущей стоимости объекта недвижимости путем сложения текущих стоимостей потоков доходов за ряд лет и реверсии.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать: затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
Исходные данные для решения задач по вариантам