Вариант 18

Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 10 га, разбить его на 24 индивидуальных участка, построить на них дома-дачи и продать, получив прибыль. Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков планируется в сумме 25 020 тыс. руб.

Издержки освоения составят 10 250 тыс. руб.; затраты на управление и охрану – 500 тыс. руб.; издержки по продаже – 750 тыс. руб.; текущие расходы (страхование, налоги и пр.) – 450 тыс. руб.; предпринимательская прибыль – 1 500 тыс. руб.

Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа двух участков в месяц. Ставка дохода определена в 12%.

Определить стоимость неосвоенного земельного участка.

Вариант 19

Оценивается трехкомнатная квартира общей площадью 55,2 м², расположенная на втором этаже четырехэтажного блочного дома. Объект расположен в микрорайоне Основной г. Чайковский Пермского края. Согласно градации города по категориям престижности местность относится к району приближенному к центру города. Состояние отделки помещений оценивается экспертом как удовлетворительное. Балкон застеклен, входная дверь – деревянная. Имеется информация по сделкам купли-продажи четырех сравниваемых объектов (табл. 3.9).

Согласно анализу рынка было выявлено, что скидка на возможность торга между продавцом и покупателем достигала в период оценки в среднем 3 %. Средняя цена предложений квадратного метра жилья, расположенного в центральном районе города, превышала на 2% среднюю цену предложений квадратного метра жилья, расположенного в районе, прилегающем к центру. Стоимость 1м² общей площади квартиры, расположенной на 1-ом этаже дома, на 3% ниже стоимости 1м² общей площади квартиры, расположенной на верхних этажах дома. Корректировки на застекленного балкона оценивается экспертом в 3%. Корректировка на масштаб оценивается в 1,2% за каждый 1 м² площади. Хорошее состояние отделки оценивается в 5% стоимости объекта. Корректировка на двойную входную дверь составляет 2%.

Таблица 3.9

Информация о сделках купли-продажи

Сравниваемые объекты	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
Площадь общая, м2	58,8	55,2	60,0	62,4
Цена аналога, руб.	750 000	720 000	730 000	735 000
Местоположение	Район, прилегающий к центру	Район, прилегающий к центру	Район центральный	Район центральный
Местоположение помещений в здании	1/5	1/4	1/5	1/6
Состояние отделки	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Наличие балкона (лоджии)	застекленный балкон	отсутствует	отсутствует	отсутствует
Входная дверь	двойная	двойная	двойная	двойная

Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом к оценке недвижимости.