10. Выводы

После каждого раздела необходимо приводить результаты расчетов. В этом разделе необходимо объединить и привести все выводы, проанализировать полученные результаты и привести разработанные необходимые мероприятия по снижению воздействия на окружающую среду объекта как в период строительства, так и в период эксплуатации.

Графическая часть данного раздела, в зависимости от стадии проектирования и решаемых задач, может содержать: схемы зоны воздействия объекта и прилегающей территории с учетом возможных путей миграции, аккумуляции и выноса загрязняющих веществ; карты фактического материала, результаты расчетов образования выбросов и других видов воздействия.

Вариант П. Если задачей дипломного проекта является определение степени воздействия на окружающую среду существующего (действующего) объекта недвижимости, то экологическая экспертиза проводится для определения экономического ущерба от загрязнения окружающей среды. В

этом случае экономический ущерб определяется через затраты, которые бывают двух видов: затраты на предупреждение воздействия загрязнения среды на объект недвижимости и затраты, вызываемые воздействием на него загрязненной среды.

Затраты на предупреждение воздействия загрязнения среды на объект недвижимости определяются величиной расходов на предупредительные мероприятия от возможных видов негативного влияния.

Затраты, вызываемые воздействием на него загрязненной среды, определяются как дополнительные расходы, связанные с компенсацией влияния негативного экологического фактора на объект недвижимости.

Для определения затрат дипломник должен провести оценку воздействия объекта на окружающую среду.

Прогноз и оценка значимости воздействий намечаемой деятельности на окружающую среду - одна из наиболее важных стадий процесса ЭО.

Прогноз . воздействий обычно осуществляется по отдельным компонентам окружающей среды:

1. Воздушная среда.

2. Водная среда (поверхностные воды).

3. Почвы и подземные воды.

4. Шумовая обстановка.

5. Экосистемы, растительный и животный мир.

6. Ландшафт и визуальная обстановка.

1. Социально-экономическая обстановка, в том числе здоровье населения.

7. Культурно-историческое наследие.

В Таблице 3.4.2 кратко описано содержание шагов анализа компонентов окружающей среды.

■

Таблица 3.4.2

	Воздушная среда	Поверхностные воды	Почвы и подземные воды
Определение возможных воздействий	Определение типов и количества выбросов в атмосферу и их воздействий.	Определение объемов водозабора и сбросов вводную среду, включая диффузные источники.	Изъятие плодородного слоя. Складирование отходов. Водозабор из подземных источников.

-18-

-19-

продолжение табл. 3.4.2

Описание существующих условий	Определение региона воздействия. Описа­ние существующих метеоусловий и уровня загрязнения воздушной среды.	Оценка существующе­го тока, качества воды, типов водопользова­ния.	Типы почв, земле­пользование. Гидрология грунтовых и подземных вод, их использование.
Ознакомление с существую­щими требованиями	ПДК по воздуху, инструкции по расчету рассеивания загрязнений.	ПДК по воде, огра­ничения на водополь­зование.	Ограничения на зем­лепользование и ис­пользование подземных вод.
Предсказание величины воздействий	Применение моделей массового баланса и моделей рассеивания	Метод массового баланса, модели раз­бавления, модели водных экосистем	Качественные методы (сходные проекты)
	Модели межсредового распределения и трансформации загрязнения
Оценка значимости воздействия	Сравнение воздей­ствий со стандар­тами. Определение воз­можного влияния на критические группы населения и уязви­мые рецепторы экосистем и куль­турного наследия	Сравнение воздей­ствий со стандартами. Влияние на критичес­кие водные экосистемы и типы водопользова­ния	Сравнение с требова­ниями по землеполь­зованию и водополь­зованию из подзем­ных источников. Экспертная оценка критичности утраты почвы/площади
Определение и включение в проект мер по смягчению воздействия	Уменьшение неорга­низованных выбро­сов. Ограничение практики сжигания отходов. Очистка выбросов из органи­зованных источни­ков. Ограничения типов автомобилей, применяемого топлива на дорогах.	Схемы более эффек­тивного водопотреб-ления. Сокращение неорганизованных стоков. Предотвращение эрозии. Очистные сооружения. Организация сбора и очистки поверхност­ных стоков.	Контроль эрозии, оборотное землеполь­зование, рекультивация почв. Эффективность водопотребления. Гидроизоляция и другие меры дя огра­ничения поступления загрязняющих веществе подземные воды.

-20-

окончание табл. 3.4.2

	Шумовое загрязнение	Растительный и животный мир
Определение возможных воздействий	Шумво время строительства (типы строительной техники). Шумво время эксплуатации (типы оборудования).	Изъятие земель. Поступление токсикантов в экосистемы. Шум и другое беспокойство. Чуждые виды (интродукция).
Описание существую­щих условий	Типичный уровень шума для дан­ного типа местности; данные изме­рений. Распределение населения.	Списки биологических видов в районе воздействия; биоразно­образие, редкие виды. Описание местообитаний, биотопов, экосистем и сукцессии.
Ознакомление с существую­щими требованиями	Предельно допустимые уровни шума. Стандарты ВОЗ.	Наличие особых мер по защите животных/растений.
Предсказание величины воздействий	Модели распространения шума (разный уровень сложности).	Качественные методы (анализ местообитаний и воздействия на них намечаемой деятельности). Количественные модели экосистем. Анализ воздействия сходных проектов.
Оценка значимости воздействия	Сравнение воздействия со стандартами. Приемлемость уровня/типа шума для населения (по сходным проектам). Влияние на экосистемы (литературные данные).	Редкость видов. Роль видов в экосистемах. Уникальность экосистем. Уязвимость/устойчивость экосистем. Экономическая ценность видов.
Определение и включение в проект мер по смягчению воздействия	Шумозащитные барьеры. График проведения строительных работ. Стандарты на технику и оборудо­вание. Размещение объекта, проек­тирование сооружений.	Предотвращение воздействий (например, буферные зоны) Смягчение последствий (например, рекультивация или облесение)

В результате составляется прогноз возможного воздействия

объекта на окружающую среду.

Выбор способов и представление результатов оценки воздействия на

ОС проводится с учетом:

-21-

• возможности комплексной оценки воздействия строительства и эксплуатации объекта на ОС;

• возможности принятия экологически обоснованных проектных решений;

• наглядности результатов оценки для сторон, участвующих в процессе ОВОС.

По полученным результатам проводят интегральную оценку

воздействия объекта в период строительства и эксплуатации и делают вывод о значимости негативного воздействия объекта на ОС при строительстве и эксплуатации.

В настоящее время наиболее широко используют два основных метода интегральной оценки:

1. Метод контрольного списка, сущность которого заключается в составлении исчерпывающего списка компонентов среды обитания и выделении тех из них, на которые намечаемая деятельность может оказать значимое воздействие.

2. Метод матрицы, который заключается в составлении специальной таблицы, где столбцы соответствуют различным этапам осуществления проекта, объектам и видам деятельности, а строки - компонентам окружающей среды и, в случае необходимости, другим показателям.

Список рекомендуемых источников раздела

1. Полонский В.М. Охрана воздушного бассейна. - М.: Изд-во Ассоциации строит, вузов, 2006. - 152 с.

2. СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий. -М.: ГУЛ ЦПП, 2000. - 46 с.

3. Методические указания по разработке и утверждению нормативов образования отходов и лимитов на их размещение. ГУ НИЦПУРО. Москва, 2003.-93 с.

4. Справочник по санитарной очистке городов и поселков. Киев: "Будивельник", 1978. - 216 с.

9.' Скибинская А.А. Метод, указания для дипломного и курсового проектирования по дисциплине «Экологическое проектирование и экспертиза»/ Казань: КГАСУ, 2009. - 23 с.

Ю.Справочные материалы по удельным показателям образования важнейших видов отходов производства и потребления. НИЦПУРО. Минэкономики и Минприроды России, 1996.-127 с.

11. Временное положение о порядке составления паспорта отходов производства и потребления, образующихся на предприятиях, организациях и учреждениях РТ. Казань, 1997.

12. Федеральный классификационный каталог отходов (в ред. Приказа МПР РФ от 30.07.2003 №2 663).

13.СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. - М.: ФЦГСЭН,2003.-40с.

14.СНиП 2.04.03-85. Канализация. Наружные сети и сооружения. Строит, нормы и правила : утв. Госстроем СССР 21.05.85 : взамен СНиП II-32-74 : дата ввел, 01.01.86. -М.: ГУЛ ЦПП, 2003. - 88 с

15. СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Госстройкомитет СССР. - М., 1991. - 57 с.

16. СНиП 11-01-95. Инструкция о порядке разработки, согласовании, утверждении и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений. - М.: Госстрой России, 2001. - 18 с.

17. Инструкция по нормированию выбросов (сбросов) загрязняющих веществ в атмосферу и водные объекты. - М: Госкомприроды СССР, 1989.

18. Методика определения выбросов ЗВ в атмосферу для баз дорожной техники. ГосНИИ автомобильного транспорта (НИИАТ), 1998. - 38 с.

19. Методика проведения инвентаризации выбросов загрязняющих веществ в атмосферу для АТП, Государственный НИИ автомобильного транспорта (НИИАТ), 1998. - 64 с.

20. Методика расчета количества образующихся твердых бытовых отходов на промышленных предприятиях и в учреждениях Республики Татарстан. Казань, 1999. - 84 с.

21. Перечень и коды веществ, загрязняющих атмосферный воздух. - С-Пб: Издательство «Петербург - XXI век», 2000. - 320 с.

-22-

-23-

3.5. Управленческая экспертиза

Управленческая экспертиза объектов недвижимости состоит в том, чтобы на основе результатов анализа данных всех видов предшествующих экспертиз: правовой, месторасположения, технической, экологической и экономической найти рациональное сочетание управленческих решений текущего и перспективного характера для наиболее эффективного использования объектов в существующем их виде, после возможной модернизации, реконструкции или с изменением функционального назначения.

Консультантом раздела является руководитель дипломного проекта, обычно управленческий раздел содержит 1-2 плаката. В разделе рассматрива­ются вопросы, связанные с управлением именно коммерческой недвижи­мостью.

Управление недвижимостью в ходе разработки дипломного проекта разбивается на два этапа:

/ этап (основной): выбор и обоснование эффективного варианта разви­тия объекта недвижимости Это суть дипломного проекта, все разделы выполняются в определенной последовательности и полностью (см. часть 1, с. 4, табл. 1).

В этой части необходимо кратко описать, что выполнено в ходе разработки различных разделов дипломного проекта, с альтернативными вариантами развития и т.п.

Все начинается с жизненного цикла объекта недвижимости на момент начала проекта развития: на каком этапе ЖЦ находится объект недвижимости (см. рис.).

2-ой этап (эксплуатационный). Наступает после достижения установленной цели развития объекта недвижимости. Основные задачи в этот период:

• минимизация эксплуатационных расходов;

• максимизация прибыли, следовательно, стоимости ОН.

На этом этапе и встает выбор формы управления объектом недвижимости. В общем случае возможны два варианта:

1. Управление собственником (например, создание специализированной структуры).

2. Передача управления специализированной управляющей компании.

Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом недвижимости, выработку схемы рекомендуемого управления объектом на основе анализа «лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)», а также данных, полученных в рамках предыдущих разделов экспертиз (разделов дипломного проекта).

-24-

Блок управленческих задач, непосредственно связанных с задачами управленческой экспертизы, может быть конкретизирован по следующим направлениям, например:

управление реализацией проекта долевого строительства многоквартирного дома или жилищного комплекса и оценка эффективности управления;

• управление многоквартирным домом при завершении строительства, вводе его в эксплуатацию и передаче функций управления многоквартирным домом управляющей компании;

• управление реконструкцией и эксплуатацией жилых домов первых массовых серий, управление предприятиями жилищно-коммунального комплекса;

• управление реконструкцией и эксплуатацией объектов инженерной инфраструктуры городов;

• управление реконструкцией и эксплуатацией объектов социальной инфраструктуры городов;

• реконструкция и обновление сложившейся застройки города;

• реконструкция и управление предприятиями стройиндустрии;

- реконструкция и управление предприятиями промышленности строительных материалов;

- управление земельно-имущественными комплексами;

управление развитием предприятий как имущественными комплексами, осуществляемое на основе оценки недвижимости и бизнеса. Управление недвижимостью включает в себя:

• систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

• оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника. Процесс управленческой экспертизы целесообразнее выполнять и

связывать с определенным процессом жизненного цикла объекта недвижимости, в котором можно выделять:

• замысел;

• проектирование;

• изготовление (возведение, строительство);

• обращение (купля-продажа, аренда и пр.);

• употребление (сервис);

• обслуживание, эксплуатация и ремонт;

• капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация,

• перепрофилирование;

• утилизация.

Процесс управления имеет свои определенные особенности в зависимости от объекта исследования, в том числе, к какой категории функционального назначения относится объект исследования.

Управление нежилыми зданиями

К категории нежилых объектов недвижимости относятся здания административного, торгового и производственно-складского назначения.

Методы организации управления, в частности, офисными зданиями и помещениями, зависят от характера указанных помещений, их размеров и месторасположения.

Несмотря на общность принципов управления, на практике методы организации управления, например, офисными зданиями и помещениями, различаются и зависят, главным образом от класса и характеристики этих помещений.

Равным образом различаются объем и качество услуг, виды и уровень сервиса, которые предоставляют владельцы (арендодатели) помещений их пользователям.

Однако принципы управления и экономический механизм управления в любом случае неразрывно связаны с требованиями рынка, стремлением собственника, действующего самостоятельно или по договору доверительного управления со специализированной организацией, привлечь интерес коммерческой организацией к своему «объекту» (зданию, помещению) и «удержать» его в качестве арендатора помещений.

В первом случае, когда офисные помещения расположены на нижних этажах жилых домов управление ими осуществляет сам владелец, если помещение отчуждено, и управляющая компания, осуществляющая управление и эксплуатацию всего здания. Набор услуг, предоставляемый в этом случае пользователю помещения, минимален:

- подвод в помещение систем водопровода, канализации, теплоснабже­ ния и электроснабжения;

- уборка наружной территории вокруг всего здания, в том числе в зимнее время;

- вывоз мусора с общей контейнерной площадки.

В этом случае процесс управления практически сводится к решению задач, возникающих в процессе эксплуатации здания и встроенных помещений.

Не намного шире спектр услуг в управлении офисными помещениями в отдельных ранее построенных зданиях целевого назначения (заводоуправления, институты и т.п.), сдаваемыми частично в аренду коммерческим организациям.

К описанным в первом случае услугам добавляются:

- охрана здания и организация пропускной системы;

-26-

-27-

- услуги автостоянок;

- услуги системного администратора по обслуживанию общих компьютерных систем;

- услуги операторов внутренней телефонной сети.

И в первом, и во втором случае пользователь помещения (арендатор) вынужден самостоятельно организовывать ремонт, замену и эксплуатацию:

• внутренних сантехнических систем в помещении;

• электрической разводки и светильников;

• установки и содержания средств наружной рекламы и информации;

- содержание входов и части фасада, относящихся к арендуемому помещению.

Качественно иной является организация управления зданиями бизнес­центров, изначально предназначенных для сдачи помещений в аренду коммерческим организациям с целью извлечения дохода (прибыли) от эксплуатации здания и компенсации инвестиций, вложенных (привлеченных) в его строительство.

При этом применяются две основные схемы организации управления бизнес-центрами:

1. Управление и эксплуатацию здания осуществляет собственник, в большинстве случаев выдвигая в качестве управляющей компании специально созданное им хозрасчетное подразделение или выступая самостоятельно.

2. Более современной и совершенной формой управления зданиями является доверительное управление ими от имени и по поручению собственника специализированными организациями.

В настоящее время этот спектр рынка освоен достаточно широко и у собственников объектов недвижимости появилась возможность достаточного выбора для привлечения к квалифицированному управлению современными зданиями специализированных организаций, способных обеспечить организацию управления, сервис и объем предоставляемых услуг на уровне международных стандартов.

Управление жилой недвижимостью

Проблемы эффективного управления, содержания и развития жилищной недвижимости приобрели в настоящее время особую актуальность, которая прямо обусловлена ролью жилищной недвижимости в национальной экономике.

Экспертиза управления в сфере жилищной недвижимости направлена на выявление уровня современного состояния и развития рынка жилищной недвижимости, и нахождение наиболее эффективных форм управления жилищным фондом, который принадлежит субъектам различных форм собственности.

В" ходе проведения управленческой экспертизы определяется конкретный перечень необходимых задач, от постановки которых зависит результат их решения и, соответственно, достижение определенной цели управления объектами жилищной недвижимости.

Способы управления многоквартирным домом:

1. Управление специализированной управляющей организацией.

2. Управление товариществом собственников жилья.

3.Непосредственное управление собственниками помещений.

При проведении экспертизы управления жилищной недвижимостью необходимо руководствоваться установленным законодательством разграничением уровней компетенции органов государственной власти РФ и органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Экспертиза деятельности субъектов управления жилищной недвижимостью различных форм собственности определяет их цели и задачи по стимулированию жилищного строительства, содержанию, эксплуатации и ремонту в целях создания оптимально-устойчивого режима функционирования объектов жилищной недвижимости на протяжении ее жизненного цикла основывается на анализе состава субъектов собственности жилищной недвижимости и действующей практике управления. Основными параметрами при проведении экспертизы являются показатели, характеризующие состав субъектов собственности, объемные и качественные показатели состояния жилищного фонда, состав и структуру субъектов управления портфелем жилищной недвижимости данной территории.

В процессе управленческой экспертизы жилищной недвижимости необходимо ориентироваться на Жилищный кодекс РФ.

При проведении управленческой экспертизы по данному направлению возможно рассмотрение вариантов управления, преимуществ и недостатков и обосновать выбор формы управления многоквартирным жилым домом.

Особенности управления в различных сегментах рынка недвижимости

В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, проекты развития недвижимости имеют ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента. лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта.

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

-28-

-29-

Особенности девелопмента на рынке жилья

При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.

Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика — разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Особенности девелопмента на рынке офисных помещений

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важной является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы,— максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае

стратегйческого инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Особенности девелопмента на рынке гостиничных площадей

При выборе площадки под застройку гостиничного комплекса при­оритетным является центр города и главные магистрали. Фактор экологии здесь также сохраняет свое значение. Также немаловажное значение имеет транспортная доступность объектов исторических ценностей и до­стопримечательностей города. В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц, которые могут купить либо арендовать гостиничный комплекс.

Архитектурная концепция здесь имеет немаловажное значение, как и планировочные решения. Планировочные особенности такие же, как и для жилой недвижимости: компромисс между максимальным увеличением полезной площади и долей технических помещений, который бы позволил сохранить принадлежность гостиницы к определенному классу.

Финансирование подобного проекта сходно с финансированием офисных помещений.

Особенности девелопмента на рынке объектов торговли

При выборе площадки под торговые комплексы ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена — идеальные места для создания торговых площадей.

В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с гостиничными и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличия витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Управляющие компании

В рамках рассматриваемых тенденций рынка недвижимости следует отметить, что наиболее привлекательными проектами (с коммерческой и, порой, архитектурной точек зрения) являются объекты недвижимости многофункционального назначения или многофункциональные комплексы. Например, объединение торгово-офисного здания с жилым зданием в единый комплекс.

-30-

-31-

Например, объединение торгово-офисного здания с жилым зданием в единый комплекс.

Кроме деления рынка недвижимости на объекты по функциональному назначению, принято производить его сегментирование но следующим критериям: тип собственности, тип здания, тип классификации, размер здания, цель потребителя.

В управлении недвижимостью участвуют два основных субъекта: собственник недвижимого имущества (как правило, учредитель управления) и управляющий. Одновременно представлять интересы учредителя управления по желанию собственника и управляющего может управляющая компания.

Управляющая компания — организация, основным видом деятельности которой является управление недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц, иногда своей собственности, если недвижимость входит в инвестиционный портфель.

В сферу компетенции управляющей компании входят взаимоотношения с государственными надзорными органами по поводу состояния объекта недвижимости, его соответствия существующим санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и другим правилам. Взаимоотношения с государственными надзорными органами по поводу деятельности пользователей объекта управления входят в сферу деятельности управляющей компании только в случае, когда они непосредственно затрагивают состояние объекта управления либо угрожают интересам и безопасности учредителя управления, других пользователей объекта управления.

Управляющий недвижимостью — это, как правило, представитель управляющей компании, прикрепленный к конкретному объекту не­движимости или нескольким объектам. Управляющий может являться доверенным лицом непосредственно собственника.

Управляющий коммерческой недвижимостью может определить реальную возможность повышения рентабельности здания. Работа про­фессионала состоит в умении сбалансировать расходы по содержанию здания и доходы, получаемые в результате рационального управления. Решение может сказаться, например, в улучшении условий нахождения арендаторов в здании. Ремонт, модернизация, установка централизованного кондиционирования, телефонных линий, сдача резервных площадей — все зависит от конструкции самого здания, знаний и опыта управляющего. Как правило, управляющий недвижимостью предоставляет собственнику несколько вариантов развития его объекта.

Взаимоотношения управляющего недвижимостью с собственниками, арендаторами, другими пользователями объекта недвижимости,-поставщиками, иными лицами, имеющими отношение к объекту управления, строятся на договорной основе. Условия договоров, заключаемых

полномочий, предоставленных учредителем управления, нарушать его права

и законные интересы.

К ключевым функциям и обязанностям управляющей компании можно

отнести следующие:

- подготовка программы управления объектом, организация проведения

экспертизы объекта недвижимости;

-своевременное уточнение стратегии развития и использования

объекта;

- разработка бюджета доходов и расходов, периодических планов

по управлению объектом;

- организация технического обслуживания и санитарного содержания

объекта недвижимости;

• анализ и мониторинг рынка недвижимости;

• организация рекламы и продвижения объекта;

• работа с клиентами объекта недвижимости; привлечение арендаторов, организация обслуживания арендаторов;

• финансовый менеджмент на объекте: планирование, учет, отчетность и

организация расчетов;

- работа с поставщиками товаров и услуг, подрядными организациями,

органами государственного контроля и надзора;

-работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и по­требительских характеристик и по повышению рыночной стоимости объекта недвижимости;

• организация и обеспечение безопасности;

• своевременная, полная и достоверная отчетность перед учредителем

управления.

Каждая из обозначенных функций реализуется управляющей ком­панией на конкретном этапе жизненного цикла объекта недвижимости.

Жизненный цикл объекта недвижимости (соответственно, физический, экономический и правовой) — это период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доходы, может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Правовой жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого собственнику недвижимости принадлежат права на владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

Правовой жизненный цикл объекта недвижимости, как правило, состоит из следующих стадий:

• юридическая экспертиза (на возможность нового строительства или смены прав собственника);

• регистрация прав собственника на объект;

• владение, пользование и распоряжение правами на объект;

• смена собственника или срочная передача прав (например, при аренде);

• изменение собственника объекта;

• ликвидация объекта.

Экономический жизненный цикл объекта недвижимости целесообразно представлять следующими стадиями:

• анализ и мониторинг рынка, бизнес-планирование;

• стратегия развития объекта недвижимости;

• реализация программы управления;

• экономическая экспертиза, обоснование продажи;

• экономическая экспертиза, обоснование сноса

Управление стоимостью при оценке бизнеса предприятия

Управленческая экспертиза развития предприятий как имущественных комплексов осуществляется на основе оценки объекта недвижимости и бизнеса по следующим направлениям:

1. Оценка и управление стоимостью бизнеса компаний.

2. Оценка объекта недвижимости.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляются прошлые и прогнозируются будущие результаты управления предприятием (бизнесом), которые соответствуют его максимальной эффективности и более высокой рыночной стоимости.

На основании результатов использования методов оценки бизнеса формируется экономически обоснованная система управления имуществом, которая дает возможность проведения экономического анализа эффективности его использования. Управление стоимостью компании с целью ее увеличения в долгосрочной перспективе позволяет компании в максимальной степени удовлетворить интересы собственников компании, определить стратегические направления своего развития и выработать систему управленческих мер, способных к достижению поставленных целей. Целевым назначением управленческой экспертизы является определение и обоснование управленческих решений, максимизирующих рыночную стоимость бизнеса предприятия.

Исходя из того, что максимальная рыночная стоимость бизнеса (стоимости собственного капитала) является главной целью управления предприятием, количественный анализ достижения цели выполняется методами оценки стоимости бизнеса.

Основой оценки стоимости бизнеса предприятия является его полезность для покупателя как инвестиционного товара. Приобретая предприятие (или его часть, пакет акций), покупатель меняет деньги на собственность. Поэтому, инвестируя свои средства в бизнес предприятия,

собственник заинтересован в их преумножении за счет величины прироста рыночной стоимости бизнеса.

Определение рыночной стоимости предприятия представляет собой обязательный предварительный этап для определения и обоснования управленческих решений, максимизирующих рыночную стоимость бизнеса предприятия.

Согласно стоимостному подходу к управлению предприятием, управление стоимостью является интегрирующим процессом, направленным на качественное улучшение стратегических, текущих и оперативных решений на всех уровнях за счет концентрации усилий менеджмента предприятия на ключевых факторах роста его стоимости. В современных условиях управление стоимостью - это главный инструмент повышения эффективности, так как он предполагает точные критерии оценки результатов управления - стоимости предприятия в целом, его отдельных бизнес-единиц и бизнес-процессов, на основе которых можно управлять деятельностью предприятия. Формирование решений по управлению стоимостью бизнеса может начинаться с управленческой диагностики предприятия на стратегическом уровне: определения миссии предприятия, SWOT-анализа, установление долгосрочных целей и стратегии их реализации по уровням и ключевым направлениям деятельности.

В ходе анализа целесообразно рассмотреть взаимосвязь между совокупностью факторов увеличения стоимости бизнеса и стратегическими решениями. В основу последних должны быть положены факторы (экзогенные и эндогенные), являющиеся для рассматриваемого в дипломном проекте ключевыми.

Результатом проведенной управленческой диагностики на уровне стратегического управления должна быть обобщенная характеристика стратегии предприятия (расширение, сокращение, преобразование), направленная на рост стоимости его бизнеса. В реальной практике управление стоимостью бизнеса предприятия представляет собой комплекс взаимосвязанных мероприятий, осуществляемых на всех трех уровнях управления (стратегическое, тактическое и оперативное)

Мероприятия по реализации управленческих решений стратегического и текущего уровней могут быть разделены на две группы.

1. Мероприятия, связанные с изменением балансовой стоимости активов предприятия (переоценкой).

2. Мероприятия, не связанные с изменением балансовой стоимости активов предприятия.

Результаты мероприятий, направленных на повышение стоимости бизнеса, в обязательном порядке найдут свое отражение в структуре денежного потока, генерируемого предприятием (в отдельных случаях они наиболее наглядно проявятся в структуре его активов и/или пассивов). В

дипломной работе их можно отнести к соответствующей сфере деятельности (основной, финансовой, инвестиционной) и показать эффект, возникающий при их реализации (за счет изменений в дисконтируемом денежном потоке).

Вышеизложенный материал по управленческой экспертизе несет в себе лишь ориентир и направление, в рамках которого можно выполнять исследование. Спектр применения управленческой процедуры гораздо шире. Применение управленческой экспертизы осуществляется дипломником в зависимости от объекта исследования.

Список использованных источников раздела

1. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муници­пальной недвижимостью: Учеб.-практ. пособие. - М.: Дело, 2001. - 704 с.

2. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). - СПб.: Питер, 2003.-256 с.

3. Формула финансового здоровья. Библиотека кризис-менеджера. Тома 7-10. Издание Комитета РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению. Казань. - 2002-2004 гг.

4. Управление коммерческой недвижимостью: Учебник/ колл. авторов; под ред. д-ра экон.наук, проф. М.Л. Разу. - М.: КНОРУС, 2007. - 248 с.