Экспертиза и управление недвижимостью Часть. Правовая, экологическая и управленческая экспертизы

Методические указания по дипломному проектированию для студентов специальности 270115

УДК 378.147.85:[338/242.332.7/8] (075.8)

ББК 65.290-2

С 12

С 12 Экспертиза и управление недвижимостью. Часть 2.

Правовая, экологическая и управленческая экспертизы: Методические указания по дипломному проектированию для студентов специальности 270115/

Методические указания разработаны в помощь студентам для выполнения дипломных проектов по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью». В указаниях приведены состав, содержание,

порядок разработки и оформления, подготовки к защите дипломного проекта.

УДК 378.147.85:[338/242.332.7/8] (075.8)

ББК 65.290-2

3. ОСНОВНЫЕ РАЗДЕЛЫ ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТА (продолжение)

3.3. Правовая экспертиза

При подготовке правового раздела дипломного проекта следует исходить из того, что все действия юридического характера осуществляются в отношении объекта недвижимости (в дальнейшем ОН) в определенной последовательности и/илй одновременно друг с другом. Права и обязанности участников деятельности по созданию ОН или иных мероприятий, связанных с ОН, возникают также как результат не только физических, но и юридических действий, а равно бездействия.

Дипломник должен прежде всего четко представлять не только конечное состояние ОН как в организационно-правовом, так и в строительно-техническом смысле, т.е., образно говоря, «конечный результат проекта», но и исходное состояние ОН. Т.е. состояние объекта недвижимости до момента начала его преобразования.

Преобразованный ОН - это не только инженерное сооружение, но еще и динамично изменяющийся комплекс юридических прав и обязанностей всех участников проекта девелопмента: застройщиков, заказчиков строительства, подрядчиков, инвесторов, собственников, арендаторов, управляющих компаний, а также контролирующих органов различного уровня и специализации.

В связи с этим, правовой раздел дипломного проекта должен включать в себя следующее:

Часть 1. Включает в себя полное описание состояние он в исходном состоянии на момент, когда у инвестора возникла идея преобразования он.

Первоначально любой ОН включает в себя земельный участок, занятый или незанятый строениями (улучшениями).

Прежде всего, нужно описать сам земельный участок (расположение, площадь, целевое назначение, тип земель и т.п.) как таковой, каковы права участников проекта (субъектов права) на земельный участок (и) и кто эти участники (наименование, организационно-правовой статус).

При описании субъектов права на земельный участок следует учитывать, что «свободный» земельный участок в любом случае всегда свободен условно.

При этом необходимо определиться, прежде всего, с кругом и статусом лиц, которые обладают правами собственности на земельный участок на момент начала преобразований ОН. Такими могут быть при условии их деления по признаку вида собственности:

• частная собственность: физические лица, предприниматели без об­разования юридического лица (ПБОЮЛ), юридические лица;

• государственная собственность: Российская Федерация (федераль­ная собственность), субъект Российской Федерации;

-3-

- муниципальная собственность: муниципальное образование субъ­екта Российской Федерации.

В случае, когда собственниками выступают РФ, субъект РФ, муниципальное образование субъекта РФ, объектами недвижимости (земельные участки, здания и т.п.) от их имени, как правило, непосредственно распоряжаются управомоченные собственниками лица - это, как правило, соответствующие исполнительные органы власти федерального, регионального и муниципального уровня, а также соответствующие ФГУПы, ГУПыиМУПы.

В случае с физическими, юридическими лицами, ПБОЮЛ -собственники и распорядители собственности, как правило, едины в одном лице и распоряжаются объектами самостоятельно, но с учетом того, что все действия по строительству и реконструкции ОН должны быть разрешены, согласованы или одобрены компетентными разрешительными органами.

При наличии на земельном участке строений, по аналогии с описанием земельного участка, следует описать все задействованные в проекте строения. При этом необходимо учесть, что эти строения представляют из себя до начала проекта и что предполагается осуществлять с этими строениями в дальнейшем (см. р.3.1. в части I):

- снос и строительство нового строения;

• реконструкция с перепрофилированием;

• строительство нового здания на свободном земельном участке.

Таким образом, права на объект недвижимости складываются из прав на земельный участок (или участки) и прав на расположенные на нем здания, строения, сооружения и т.п.

При правовом описании проекта необходимо охарактеризовать также права других участников проекта, имеющих иные, чем право собственности, права, такие как аренда, залог, доверительное управление. Необходимо учитывать правовой режим земель в зависимости от их целевого назначения, категории земель и т.д.

Наиболее целесообразным следует признать описание ОН, исходя либо из общности правового режима земельных участков, строений, либо опираясь на статус субъектов права, имеющих какие-либо права на ОН.

Далее следует описать, на каких инвестиционно-правовых условиях (кредитование, ипотека, собственные средства, долевое участие, иные формы или смешение этих форм финансирования) предполагается реализовывать строительный проект. Особо следует отметить наличие бюджетного финансирования, какие лица и на каких условиях будут получать те или иные права на объект недвижимости (собственность, аренда, доверительное управление) при завершении его строительства.

В итоге 1-ой части, выражаясь образно, должна получиться правовая «фотография» инвестиционно-строительного проекта на момент начала его осуществления.

Часть 2. В этой части в обязательном порядке необходимо описать процесс и последовательность оформления (получения) разрешительной документации на строительство с учетом конкретных особенностей осуществляемого проекта. Особенности бывают связаны со следующими фактическими обстоятельствами:

- ОН находится в государственной собственности;

- целевое назначение земельного участка (может возникнуть необходимость изменения его целевого назначения);

• ОН относится к особо охраняемым государством объектам с точки зрения архитектуры, культуры, истории, экологии и т.д.;

• расположение ОН в непосредственной близости от транспортных потоков;

• наличие или отсутствие инженерно-технических коммуникаций и другой инфраструктуры и т.п.

Обязательно в этой части описывается процесс выделения и оформления земельного участка для целей реализации проекта, если право на земельный участок отсутствует изначально. Если проект предусматривает необходимость сноса существующего строения, то необходимо также описать процедуру получения разрешения на снос строения.

Часть 3. Описание непосредственно архитектурно-строительного контроля, надзора, государственного надзора, осуществляемого в процессе строительства зданий, сооружений и т.п.

Часть 4. Описание процедуры сдачи в эксплуатацию завершенного строительством ОН: сначала рабочей, а впоследствии государственной приемочной комиссии.

Часть 5. Описание процедуры регистрации прав на ОН в целом или его части в органах Федеральной регистрационной службы.

Описание процесса регистрации прав должно учитывать обстоятельства, связанные с долевым участием в строительстве, ипотекой и арендными правами на ОН. Возможно объединение четвертой и пятой частей. При этом описание процедуры регистрации прав должно содержать абсолютно конкретный алгоритм действий по регистрации конкретных прав на конкретный ОН, а не общие теоретические изыскания.

Часть 6. При наличии обстоятельств, связанных с передачей ОН после завершения его строительства в доверительное управление (например, управляющей компании), в дипломном проекте необходимо рассмотреть такой правовой институт, как договор доверительного управления в применении к особенностям конкретного инвестиционно-строительного проекта. Также при наличии обстоятельств, связанных со строительством ОН

на основе форм долевого участия и/или ипотеки, необходимо описание основных положений соответствующих договоров.

Примечание. При разработке дипломного проекта, связанного с оценкой эффективности управления ОН или оценкой бизнеса, правовой раздел должен содержать описание ОН (или предприятия, организации) по аналогии с первой частью. Во второй части следует описать организационно-правовую форму собственника ОН и/или иных лиц, обладающих другими видами прав на ОН, а также описать структуру органов управления всех заинтересованных правообладателей. Третья часть, по аналогии с шестой частью, должна содержать описание договорных отношений заинтересованных правообладателей отдельно по каждому виду прав: собственность, аренда, доверительное управление. Договорные отношения описываются следующим образом:

• имущество, являющееся предметом договора;

• основные и особые условия договора;

• сроки действия договоров и прав аренды и доверительного управления.