11.5. Модифицированная ставка доходности

Модифицированная ставка доходности (MIRR) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой – это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности.

1. Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

3. Составляется модифицированный денежный поток.

4. Рассчитывается MIRR по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.

Пример расчета MIRR для проекта «Венера».

Затраты - 800, 800; поток доходов – 500, 600, 700, 800.

Средства, предназначенные для вложения в проект во втором году, могут быть помещены на один год в безопасный проект, например в государственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 6% годовых, то инвестор в первый год должен вложить:

во-первых, 800 – в основной проект;

во-вторых, 800 / (1+0,06) = 800 • 0,9434 = 755 – в государственные ценные бумаги.

Таким образом, суммарные инвестиции составят 1555.

Дальнейший расчет осуществляется по схеме внутренней ставки доходности проекта. Однако денежный поток в модифицированном виде будет выглядеть следующим образом.

Таблица 11.6

Расчет модифицированной ставки доходности

Период, год	0	1	2	3	4	5
Денежный поток Модифицированный денежный поток	(800) 1555	(800) 0	500 500	600 600	700 700	800 800
MIRR, %	22,15