- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки 6
- •Глава 2. Анализ рынка недвижимости 37
- •Глава 3. Управление недвижимостью 50
- •Глава 9. Оценка земельных участков 203
- •Глава 10. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости 229
- •Глава 11. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости 233
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки
- •Понятие недвижимости
- •1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости
- •1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды
- •1.4 Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды
- •1.5. Экономическая и социальная сущность недвижимости
- •Глава 2. Анализ рынка недвижимости
- •2.1. Особенности рынка недвижимости
- •2.2. Сегментация рынков недвижимости
- •2.3. Методы и процедура анализа рынка недвижимости
- •Глава 3. Управление недвижимостью
- •3.1. Концепции управления недвижимостью
- •3.2. Виды управления недвижимостью
- •3.3. Модели управления недвижимостью
- •3.4. Сферы управления недвижимостью
- •1. Государство. Министерства, ведомства
- •2. Регионы (края, области, республики, муниципальные образования)
- •3. Города, поселки и сельские образования
- •3.5. Организационные вопросы управления недвижимостью
- •3.5.1. Государственное управление недвижимостью
- •3.5.2. Система управления муниципальной недвижимостью
- •3.5.3. Девелоперская деятельность с объектами недвижимости
- •3.5.4. Управление недвижимостью, принадлежащей собственникам
- •В процессе управления решаются следующие основные задачи:
- •3.6. Управление портфелем недвижимости
- •3.6.1. Основные принципы формирования портфеля
- •3.6.2. Уровень риска портфеля недвижимости
- •3.6.3. Алгоритм управления портфелем недвижимости Источники информации для формирования и управления портфелем недвижимости
- •Алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости
- •Второй блок (II) — разработка портфеля недвижимости.
- •Третий (III) блок – Разрабатка элементов управления и корректировка портфелем недвижимости.
- •Глава 4. Основные понятия оценки недвижимости
- •4.1. Принципы оценки недвижимости
- •4.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
- •4.3. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •4.4. Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости
- •Глава 5. Доходный подход к оценке недвижимости
- •5.1. Метод капитализации доходов
- •I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
- •5.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •1. Определение прогнозного периода.
- •2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •3. Расчет стоимости реверсии.
- •4. Определение ставки дисконтирования.
- •5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ддп
- •5.3. Практика применения доходного подхода к оценке недвижимости
- •(Продолжение)
- •(Продолжение)
- •Глава 6. Ипотечно-инвестиционный анализ
- •6.1. Влияние финансового левереджа
- •6.2. Виды кредитов
- •6.3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа
- •Глава 7. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •7.1. Метод сравнения продаж
- •7.2. Использование корреляционно-регрессионного анализа в сравнительном подходе
- •Оценка параметров и анализ адекватности модели
- •7.3. Метод валовой ренты
- •7.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Глава 8. Затратный подход к оценке недвижимости
- •8.1. Общая характеристика затратного подхода
- •Алгоритм затратного подхода:
- •8.2.1. Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы
- •1. Строительно-монтажные работы
- •2. Стоимость инженерного оборудования
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •4. Прибыль инвестора
- •8.2.1. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы
- •8.2.2. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам
- •8.2.3 Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования
- •1. Строительно-монтажные работы
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •8.3. Определение износа объекта недвижимости
- •8.3.1. Расчет износа методом срока жизни
- •8.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа
- •Глава 9. Оценка земельных участков
- •9.1. Специфика земельного участка
- •9.2. Методы оценки земельных участков
- •9.2.1. Метод капитализации земельной ренты
- •9.2.2. Метод предполагаемого использования
- •9.2.3. Метод остатка
- •9.2.4. Метод сравнения продаж
- •9.2.5. Метод выделения
- •9.2.6. Метод распределения
- •9.2.7. Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов
- •Глава 10. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости
- •Глава 11. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •11.1. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
- •11.2. Чистая текущая стоимость
- •11.3. Индекс доходности проекта
- •11.4. Внутренняя ставка доходности проекта
- •11.5. Модифицированная ставка доходности
- •11.6. Ставка доходности финансового менеджмента
- •Заключение
- •Список использованной литературы
Глава 10. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
проверку полученных данных о величине стоимости;
анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
- метод математического взвешивания;
- метод субъективного взвешивания.
Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
Степень соответствия каждого из примененных подходов:
- назначению оценки;
- цели оценки;
- функциональному назначению объекта оценки;
- оцениваемым правам.
Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.
Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.
Пример.
При проведении оценки и применении трех подходов к оценке были получены следующие результаты:
Таблица 10.1. Результаты оценки различными подходами
Подход
|
Рыночная стоимость объекта в рамках подхода к оценке, руб.
|
Доходный подход
|
1 500 000
|
Сравнительный подход
|
1 620 000
|
Затратный подход
|
1 100 000
|
На основании всех имеющихся данных, профессионального опыта Оценщик произвел следующую оценку факторов, которые влияющих на вес значения каждого подхода.
Таблица 10.2. Оценка подходов по критериям
№ п/п |
Критерий согласования |
Затратный |
Сравнительный |
Доходный |
1 |
Степень соответствия каждого из примененных подходов: |
|
|
|
1.1 |
назначению оценки |
отдаленно соответствует |
абсолютно соответствует |
в меньшей степени соответствует |
1.2 |
цели оценки |
|||
1.3 |
функциональному назначению объекта оценки |
|||
1.4 |
оцениваемым правам |
|||
2 |
Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов |
Достаточно достоверная информация, позволяющая достаточно точно рассчитать стоимость нового строительства, а накопленный износ позволяет учесть отношение рынка к объекту |
Достаточная информация, поскольку использовались цены предложения по продаже домов с земельными участками в сельской местности |
Достаточная информация, поскольку использовались цены предложения по аренде загородных домов |
3 |
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки |
Не отражает реальную рыночную стоимость объекта, которую готов заплатить покупатель, т.е. нормативная стоимость строительства высокая, а отдаленность от города присутствует |
Цены аналогов складываются на рынке предложения с учетом всех положительных и отрицательных характеристик объекта (отдаленность, отсутствие коммуникаций, ухоженность земли) |
Стоимость аренды объекта искусственно завышается на рынке, т.к. изначально ориентирована на арендаторов из Москвы и Московской области |
4 |
Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах |
Расчеты надежны, т.к. использована утвержденная методика. Есть сомнения в правильном определении строительного объема и выборе нужной таблицы УПВС, ввиду того, что эксперт в данной отрасли не привлекался |
Достаточно надежны, соответствуют утвержденным методикам |
Достаточно надежны, соответствуют утвержденным методикам |
5 |
Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов |
нет |
есть, но небольшой в процессе внесения поправок в цены аналогов |
нет |
Таблица 10.3. Определение итоговой величины стоимости
№ п/п |
Критерий согласования |
Затратный |
Сравни-тельный |
Доходный |
1 |
Степень соответствия каждого из примененных подходов: |
|
|
|
1.1 |
назначению оценки |
30 |
40 |
30 |
1.2 |
цели оценки |
30 |
40 |
30 |
1.3 |
функциональному назначению объекта оценки |
30 |
40 |
30 |
1.4 |
оцениваемым правам |
33 |
34 |
33 |
2 |
Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов |
40 |
40 |
20 |
3 |
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки |
20 |
50 |
30 |
4 |
Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах |
40 |
40 |
20 |
5 |
Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов |
40 |
30 |
30 |
Средний ранг, баллы |
32,875 |
39,25 |
27,875 |
|
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед |
0,32875 |
0,3925 |
0,27875 |
|
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. |
1 100 000 |
1 620 000 |
1 500 000 |
|
Согласованная рыночная стоимость, руб. |
= 1 100 000 * 0,32875 + 1620 000 * *0,3925+ 1500 000 * 0,27875= 1 415 600 |
|||
После согласования результатов получаем рыночную стоимость объекта недвижимости на дату проведения оценки 1 415 600 рублей.