- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки 6
- •Глава 2. Анализ рынка недвижимости 37
- •Глава 3. Управление недвижимостью 50
- •Глава 9. Оценка земельных участков 203
- •Глава 10. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости 229
- •Глава 11. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости 233
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки
- •Понятие недвижимости
- •1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости
- •1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды
- •1.4 Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды
- •1.5. Экономическая и социальная сущность недвижимости
- •Глава 2. Анализ рынка недвижимости
- •2.1. Особенности рынка недвижимости
- •2.2. Сегментация рынков недвижимости
- •2.3. Методы и процедура анализа рынка недвижимости
- •Глава 3. Управление недвижимостью
- •3.1. Концепции управления недвижимостью
- •3.2. Виды управления недвижимостью
- •3.3. Модели управления недвижимостью
- •3.4. Сферы управления недвижимостью
- •1. Государство. Министерства, ведомства
- •2. Регионы (края, области, республики, муниципальные образования)
- •3. Города, поселки и сельские образования
- •3.5. Организационные вопросы управления недвижимостью
- •3.5.1. Государственное управление недвижимостью
- •3.5.2. Система управления муниципальной недвижимостью
- •3.5.3. Девелоперская деятельность с объектами недвижимости
- •3.5.4. Управление недвижимостью, принадлежащей собственникам
- •В процессе управления решаются следующие основные задачи:
- •3.6. Управление портфелем недвижимости
- •3.6.1. Основные принципы формирования портфеля
- •3.6.2. Уровень риска портфеля недвижимости
- •3.6.3. Алгоритм управления портфелем недвижимости Источники информации для формирования и управления портфелем недвижимости
- •Алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости
- •Второй блок (II) — разработка портфеля недвижимости.
- •Третий (III) блок – Разрабатка элементов управления и корректировка портфелем недвижимости.
- •Глава 4. Основные понятия оценки недвижимости
- •4.1. Принципы оценки недвижимости
- •4.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
- •4.3. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •4.4. Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости
- •Глава 5. Доходный подход к оценке недвижимости
- •5.1. Метод капитализации доходов
- •I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
- •5.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •1. Определение прогнозного периода.
- •2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •3. Расчет стоимости реверсии.
- •4. Определение ставки дисконтирования.
- •5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ддп
- •5.3. Практика применения доходного подхода к оценке недвижимости
- •(Продолжение)
- •(Продолжение)
- •Глава 6. Ипотечно-инвестиционный анализ
- •6.1. Влияние финансового левереджа
- •6.2. Виды кредитов
- •6.3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа
- •Глава 7. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •7.1. Метод сравнения продаж
- •7.2. Использование корреляционно-регрессионного анализа в сравнительном подходе
- •Оценка параметров и анализ адекватности модели
- •7.3. Метод валовой ренты
- •7.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Глава 8. Затратный подход к оценке недвижимости
- •8.1. Общая характеристика затратного подхода
- •Алгоритм затратного подхода:
- •8.2.1. Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы
- •1. Строительно-монтажные работы
- •2. Стоимость инженерного оборудования
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •4. Прибыль инвестора
- •8.2.1. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы
- •8.2.2. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам
- •8.2.3 Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования
- •1. Строительно-монтажные работы
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •8.3. Определение износа объекта недвижимости
- •8.3.1. Расчет износа методом срока жизни
- •8.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа
- •Глава 9. Оценка земельных участков
- •9.1. Специфика земельного участка
- •9.2. Методы оценки земельных участков
- •9.2.1. Метод капитализации земельной ренты
- •9.2.2. Метод предполагаемого использования
- •9.2.3. Метод остатка
- •9.2.4. Метод сравнения продаж
- •9.2.5. Метод выделения
- •9.2.6. Метод распределения
- •9.2.7. Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов
- •Глава 10. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости
- •Глава 11. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •11.1. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
- •11.2. Чистая текущая стоимость
- •11.3. Индекс доходности проекта
- •11.4. Внутренняя ставка доходности проекта
- •11.5. Модифицированная ставка доходности
- •11.6. Ставка доходности финансового менеджмента
- •Заключение
- •Список использованной литературы
7.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
Пример. Объектом оценки является квартира. Дом расположен в центре города, на улице, в жилом массиве 80-х годов застройки. Рядом находятся магазины. Троллейбусная остановка в 5-ти минутах от дома. Во дворе дома имеются зеленые насаждения. Рядом с домом находятся два дошкольных учреждения, школа.
Описание здания:
Квартира расположена в 5-ти этажном, кирпичном, пятиподъездном доме 1979 года постройки. Квартира неугловая. Перекрытия между этажами бетонные. Подъезд дома в нормальном состоянии: оборудован металлической дверью. Лестничная клетка в нормальном состоянии.
Описание квартиры:
Квартира расположена на 2-ом этаже.
Квартира имеет общую площадь – 31,10 кв.м.;
Жилую площадь – 16,9 кв.м.;
Площадь кухни – 7,0 кв.м.
Санузел совмещенный, в хорошем состоянии. Имеется застекленный балкон, телефон. Окна выходят во двор на юго-запад. Пол – линолеум. Потолки высотой 2,50 метра. В прихожей имеется встроенный шкаф. Дополнительно к входной двери установлена вторая, металлическая дверь. Состояние квартиры – «хороший ремонт».
Таблица 7.11. Таблица основных характеристик по сравнимым продажам
Характеристики |
Оцениваемый объект |
Аналоги |
||||||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|||||||||
Право собственности |
Полное |
Полное |
Полное |
Полное |
Полное |
Полное |
||||||||
Условия финансирования |
Рыночные |
Рыноч-ные |
Рыноч-ные |
Рыноч-ные |
Рыноч-ные |
Рыноч-ные |
||||||||
Условия продажи |
Рыночные |
Рыноч-ные |
Рыноч-ные |
Рыноч-ные |
Рыноч-ные |
Рыноч-ные |
||||||||
Время Продажи
|
Апрель 2005г. |
Январь 2005г. |
Апрель 2005г. |
Октябрь 2004г. |
Апрель 2004г. |
Апрель 2005г. |
||||||||
Местоположение |
Центр, ул. Чернышевского |
Центр, ул. Пугачева |
ул. Муром-ская |
ул. Малеева |
ул. Малеева |
Центр, пр. Ленина |
||||||||
Физические характеристики: - общая площадь - жилая площадь - площадь кухни - этаж / этажность - материал стен дома - балкон - санузел - состояние помещения |
31,1 16,9 7,0 2/5 кирпич
застеклен. совмещен отличное |
31,8 17,0 7,0 2/5 кирпич
застелен. совмещен хорошее |
31,5 17,5 6,5 5/5 кирпич
застелен. совмещен отличное |
31,0 16,9 6,8 2/5 кирпич
застелен. совмещен хорошее |
31,2 17 7,0 5/5 кирпич
застеклен. совмещен удовл. |
31,1 16,9 7,0 2/5 кирпич
застелен. совмещен удовл. |
||||||||
Экономические характеристики
|
Без особенностей |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
||||||||
Движимое имущество |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
||||||||
Цена, р./м2 |
|
11000 |
10500 |
10100 |
8900 |
11000 |
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
Таблица 7.12. Таблица корректировок данных по сравнимым продажам
Характеристики |
Оценивае-мый объект |
Аналоги |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
Цена, р./м2 |
|
11000 |
10500 |
10100 |
8900 |
11000
|
Право собственности Поправка на пр. соб. |
Полное |
Полное
1 |
Полное
1 |
Полное
1 |
Полное
1 |
Полное
1 |
Условия финансиров. Поправка на усл. финансирования
|
Рыночные |
Рыночные
1 |
Рыночные
1 |
Рыночные
1 |
Рыночные
1 |
Рыночные
1 |
Условия продажи Поправка на усл. пр.
|
Рыночные |
Рыночные
1 |
Рыночные
1 |
Рыночные
1 |
Рыночные
1 |
Рыночные
1 |
Время продажи Поправка на вр. прод. |
Апрель 2005г. |
Январь 2005г.
1,047 |
Апрель 2005г.
1 |
Октябрь 2004г.
1,095 |
Апрель 2004г.
1,2 |
Апрель 2005г.
1 |
Характеристики |
Оценивае-мый объект |
Аналоги |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
Местоположение
Поправка на местоп. |
Центр, ул. Чернышевского
|
Центр, ул. Пугачева
1 |
ул. Муромская
1,11 |
ул. Малеева
1,053 |
ул. Малеева
1,053 |
Центр, пр. Ленина
1 |
Физические хар-ки: - общая площадь Поправка - жилая площадь Поправка - площадь кухни Поправка - этаж / этажность Поправка - материал стен дома Поправка - балкон Поправка - санузел Поправка - состояние помещения Поправка |
31,1
16,9
7,0
2/5
кирпич
застеклен.
совмещен
отличное
|
31,8 1 17,0 1 7,0 1 2/5 1 кирпич 1 застеклен. 1 совмещен 1 хорошее
1,02 |
31,5 1 17,5 1 6,5 1 5/5 1,08 кирпич 1 застеклен. 1 совмещен 1 отличное 1 |
31,0 1 16,9 1 6,8 1 2/5 1 кирпич 1 застеклен. 1 совмещен 1 хорошее
1,02 |
31,2 1 17 1 7,0 1 2/5 1 кирпич 1 застеклен. 1 совмещен 1 удовл.
1,075 |
31,1 1 16,9 1 7,0 1 5/5 1,08 кирпич 1 застеклен. 1 совмещен 1 удовл.
1,075 |
Эк. хар-ки Поправка |
Без особенностей |
Без особен. 1 |
Без особен. 1 |
Без особен. 1 |
Без особен. 1 |
Без особен. 1 |
Движимое имущество Поправка |
Нет |
Нет
1 |
Нет
1 |
Нет
1 |
Нет
1 |
Нет
1 |
Скорректированная цена аналогов, р./м2 |
|
11747 |
12587 |
11879 |
12089 |
12771 |
Веса |
|
0,225 |
0,225 |
0,1 |
0,225 |
0,225 |
Итоговая величина рыночной стоимости, р./м2 |
12256 |
|
|
|
|
|
Расчет поправки на время продажи:
В данном сегменте цены на квартиры растут на 20% в год.
П 1ан = (1+0,2)0,25 = 1,047
П 3ан = (1+0,2)0,5 = 1,095
П 4ан = (1+0,2)1 = 1,2
Расчет поправки по местоположению:
Используем метод парных продаж:
Ц Центр = 10000 р./м2
Ц Малеева = 9500 р./м2
Ц Муромская = 9000 р./м2
П 2ан = 10000/9000 = 1,11
П 3ан = 10000/9500 = 1,053
П 4ан = 10000/9500 = 1,053
Расчет поправки на этаж:
Используем метод парных продаж:
Ц 2 этаж /5эт = 10800 р./м2
Ц 5 этаж /5эт = 10000 р./м2
П 2ан = 10800/10000 = 1,08
П 5ан = 10800/10000 = 1,08
Расчет поправки на состояние помещения:
Используем метод парных продаж:
Ц отл. .сост. = 10000 р./м2
Ц хор. сост. = 9800 р./м2
Ц уд. сост. = 9100 р./м2
П 1ан = 10000/98000 = 1,02
П 3ан = 10000/98000 = 1,02
П 4ан = 10000/93000 = 1,075
П 5ан = 10000/93000 = 1,075
Средневзвешенная цена 1м2 объекта оценки, рассчитываемая в рамках сравнительного подхода равна:
11747*0,225+12587*0,225+11879*0,1+12089*0,225+12771*0,225=12256 руб.
Стоимость оцениваемого объекта равна 12256*31,1 = 380000 руб.
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, составляет 380000 руб.