- •Содержание
- •Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки 6
- •Глава 2. Анализ рынка недвижимости 37
- •Глава 3. Управление недвижимостью 50
- •Глава 9. Оценка земельных участков 203
- •Глава 10. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости 229
- •Глава 11. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости 233
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки
- •Понятие недвижимости
- •1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости
- •1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды
- •1.4 Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды
- •1.5. Экономическая и социальная сущность недвижимости
- •Глава 2. Анализ рынка недвижимости
- •2.1. Особенности рынка недвижимости
- •2.2. Сегментация рынков недвижимости
- •2.3. Методы и процедура анализа рынка недвижимости
- •Глава 3. Управление недвижимостью
- •3.1. Концепции управления недвижимостью
- •3.2. Виды управления недвижимостью
- •3.3. Модели управления недвижимостью
- •3.4. Сферы управления недвижимостью
- •1. Государство. Министерства, ведомства
- •2. Регионы (края, области, республики, муниципальные образования)
- •3. Города, поселки и сельские образования
- •3.5. Организационные вопросы управления недвижимостью
- •3.5.1. Государственное управление недвижимостью
- •3.5.2. Система управления муниципальной недвижимостью
- •3.5.3. Девелоперская деятельность с объектами недвижимости
- •3.5.4. Управление недвижимостью, принадлежащей собственникам
- •В процессе управления решаются следующие основные задачи:
- •3.6. Управление портфелем недвижимости
- •3.6.1. Основные принципы формирования портфеля
- •3.6.2. Уровень риска портфеля недвижимости
- •3.6.3. Алгоритм управления портфелем недвижимости Источники информации для формирования и управления портфелем недвижимости
- •Алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости
- •Второй блок (II) — разработка портфеля недвижимости.
- •Третий (III) блок – Разрабатка элементов управления и корректировка портфелем недвижимости.
- •Глава 4. Основные понятия оценки недвижимости
- •4.1. Принципы оценки недвижимости
- •4.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
- •4.3. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •4.4. Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости
- •Глава 5. Доходный подход к оценке недвижимости
- •5.1. Метод капитализации доходов
- •I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
- •5.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •1. Определение прогнозного периода.
- •2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •3. Расчет стоимости реверсии.
- •4. Определение ставки дисконтирования.
- •5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ддп
- •5.3. Практика применения доходного подхода к оценке недвижимости
- •(Продолжение)
- •(Продолжение)
- •Глава 6. Ипотечно-инвестиционный анализ
- •6.1. Влияние финансового левереджа
- •6.2. Виды кредитов
- •6.3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа
- •Глава 7. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •7.1. Метод сравнения продаж
- •7.2. Использование корреляционно-регрессионного анализа в сравнительном подходе
- •Оценка параметров и анализ адекватности модели
- •7.3. Метод валовой ренты
- •7.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Глава 8. Затратный подход к оценке недвижимости
- •8.1. Общая характеристика затратного подхода
- •Алгоритм затратного подхода:
- •8.2.1. Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы
- •1. Строительно-монтажные работы
- •2. Стоимость инженерного оборудования
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •4. Прибыль инвестора
- •8.2.1. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы
- •8.2.2. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам
- •8.2.3 Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования
- •1. Строительно-монтажные работы
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •8.3. Определение износа объекта недвижимости
- •8.3.1. Расчет износа методом срока жизни
- •8.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа
- •Глава 9. Оценка земельных участков
- •9.1. Специфика земельного участка
- •9.2. Методы оценки земельных участков
- •9.2.1. Метод капитализации земельной ренты
- •9.2.2. Метод предполагаемого использования
- •9.2.3. Метод остатка
- •9.2.4. Метод сравнения продаж
- •9.2.5. Метод выделения
- •9.2.6. Метод распределения
- •9.2.7. Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов
- •Глава 10. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости
- •Глава 11. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •11.1. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
- •11.2. Чистая текущая стоимость
- •11.3. Индекс доходности проекта
- •11.4. Внутренняя ставка доходности проекта
- •11.5. Модифицированная ставка доходности
- •11.6. Ставка доходности финансового менеджмента
- •Заключение
- •Список использованной литературы
(Продолжение)
№ п/п |
Наименование показателя |
Примеча-ние |
Еди-ница измере-ния |
Изменение по годам |
||||
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
||||
8. |
Остаточная балансовая стоимость |
по данным бухгалтерии |
$ |
51 282 |
50 542 |
49 802 |
49 062 |
48 322 |
9. |
Налог на собственность |
1,00 % от балансовой стоимости |
$/год |
513 |
505 |
498 |
491 |
483 |
13. |
Эксплуатацион-ные расходы за месяц |
по данным объекта |
$/месяц |
210 |
|
|
|
|
14. |
Изменение эксплуатационных расходов |
по данным рынка, по данным объекта |
%/год |
|
5,0 |
4,0 |
3,0 |
3,0 |
15. |
Эксплуатацион-ные расходы |
стр.13*12* *(1+стр.14/ /100) |
$/год |
2520 |
2646 |
2621 |
2596 |
2596 |
16. |
Неотложный ремонт |
на основании сметы ремонта |
$/год |
2000 |
|
|
|
|
17. |
Чистый операционный доход |
стр.6- стр.9 --стр.15 – -стр.17 |
$/год |
22183 |
25873 |
26179 |
26508 |
26812 |
18. |
Ставка дисконта (Ст.д.) |
методом кумулятив-ного построения |
% |
Безрисковая ставка -7% ( депозит Сбербанка), премия за вложения в недвижимость – 2.2% (по данным Ингосстраха), премия за низкую ликвидность (2.5 % экспертно), премия за инвестиционный менеджмент – 2.5% (экспертно) Ставка дисконта = 7 + 2,2 + 2,5 + 2,5 =14,2% или 0,142 ( для расчетов) |
||||
19. |
Коэффициент дисконтирова-ния |
1/(1+Ст.д.)п |
|
0,8757 |
0,7668 |
0,6714 |
0,5879 |
0,5148 |
20. |
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода
|
Стр.17* *стр.19 |
$ |
19425 |
19839 |
17578 |
15585 |
|
Таблица 5.3. Расчет стоимости недвижимости метом ДДП
(Продолжение)
№ п/п |
Наименование показателя |
Примеча-ние |
Еди-ница измере-ния |
Изменение по годам |
||||
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
||||
22. |
Ставка капитализации (Ст.к) |
рассчитана методом рыночной выжимки
|
% |
19,75 |
||||
23. |
Стоимость реверсии |
Рассчитана методом капитализа-ции дохода ЧОД2009/Ккап |
$ |
|
|
|
|
135757
|
25. |
Текущая стоимость реверсии |
Стр.23* *стр.19 |
$ |
|
|
|
|
69893
|
26. |
Рыночная стоимость объекта |
Сумма текущей стоимости денежных потоков прогнозного и постпро-гнозного периода |
$ |
(19425 + 19839 + 17578+ 15585) + 69893 = = 142 319 |
||||