248

Московская финансово-промышленная академия

Мирзоян Н.В.

Управление и оценка

недвижимости

Москва, 2007

УДК 332.6

ББК 65.422.5

М 521

Мирзоян Н.В., Управление и оценка недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2007. – 251 с.

© Мирзоян Н.В., 2007 г.

© Московская финансово-промышленная академия, 2007 г.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 5

Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки 6

1.1. Понятие недвижимости 6

1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости 7

1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды 10

1.4 Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды 17

1.5. Экономическая и социальная сущность недвижимости 25

Глава 2. Анализ рынка недвижимости 37

2.1. Особенности рынка недвижимости 37

2.2. Сегментация рынков недвижимости 40

2.3. Методы и процедура анализа рынка недвижимости 43

Глава 3. Управление недвижимостью 50

3.1. Концепции управления недвижимостью 50

3.2. Виды управления недвижимостью 58

3.3. Модели управления недвижимостью 62

3.4. Сферы управления недвижимостью 64

3.5. Организационные вопросы управления недвижимостью 67

3.5.1. Государственное управление недвижимостью 67

3.5.2. Система управления муниципальной недвижимостью 69

3.5.3. Девелоперская деятельность с объектами недвижимости 72

3.5.4. Управление недвижимостью, принадлежащей собственникам 73

3.6. Управление портфелем недвижимости 77

3.6.1. Основные принципы формирования портфеля 77

3.6.2. Уровень риска портфеля недвижимости 79

3.6.3. Алгоритм управления портфелем недвижимости 80

Глава 4. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 86

4.1. Принципы оценки недвижимости 86

4.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды 95

4.3. Основные этапы процесса оценки недвижимости 95

4.4. Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости 104

Глава 5. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 113

5.1. Метод капитализации доходов 113

5.2. Метод дисконтированных денежных потоков 127

5.3. Практика применения доходного подхода к оценке 133

недвижимости 133

Глава 6. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ 138

6.1. Влияние финансового левереджа 138

6.2. Виды кредитов 140

6.3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа 144

Глава 7. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 152

7.1. Метод сравнения продаж 152

7.2. Использование корреляционно-регрессионного анализа в сравнительном подходе 161

Оценка параметров и анализ адекватности модели 169

7.3. Метод валовой ренты 173

7.4. Практика применения сравнительного подхода 174

к оценке недвижимости 174

Глава 8. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 178

8.1. Общая характеристика затратного подхода 178

8.2.1. Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы 180

8.2.2. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) 185

методом разбивки по компонентам 185

8.2.3 Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) 185

методом количественного обследования 185

8.3. Определение износа объекта недвижимости 189

8.3.1. Расчет износа методом срока жизни 189

8.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа 192

Глава 9. Оценка земельных участков 203

9.1. Специфика земельного участка 203

9.2. Методы оценки земельных участков 206

Глава 10. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости 229

Глава 11. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости 233

11.1. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость 235

11.2. Чистая текущая стоимость 236

11.3. Индекс доходности проекта 238

11.4. Внутренняя ставка доходности проекта 239

11.5. Модифицированная ставка доходности 242

11.6. Ставка доходности финансового менеджмента 243

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 246