2.3. Учет у заказчика

Порядок ведения учета заказчиком зависит от функций, переданных ему застройщиком по договору. Исходя из объема полномочий, устанавливаемых договором между заказчиком и застройщиком, различают технических и полных заказчиков.

2.3.1. Полный заказчик

Проанализируем содержание терминов, содержащихся в нормативных правовых актах, чтобы определить, что подразумевает понятие "заказчик" (при условии, что это отдельный участник капитального строительства). Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ заказчики - это уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Гражданском кодексе РФ заказчиком признается сторона договора подряда, по заданию которой другая сторона (подрядчик) обязуется построить определенный объект или выполнить иные строительные работы (п. 1 ст. 740 ГК РФ). Таким образом, заказчиком является лицо, которое привлечено застройщиком для выполнения определенных функций. Получив от застройщика задание на осуществление всех функций, связанных с организацией строительства, контролем и надзором над ходом его выполнения, заказчик будет именоваться полным.

К функциям, выполняемым полным заказчиком, относятся:

- организация подготовки и согласование всей необходимой исходно-разрешительной и проектно-сметной документации;

- получение разрешений на использование в период проведения строительства действующих коммуникаций (источников газо-, водо-, тепло- и энергоснабжения);

- заключение договоров с проектными и инженерно-изыскательскими организациями о разработке соответствующей документации;

- заключение договора с генподрядной организацией о выполнении работ;

- осуществление технического надзора над проведением работ на протяжении всего периода строительства;

- ведение бухгалтерского учета (формирование стоимости объектов строительства) и др.

На практике договор о выполнении функций заказчика зачастую составляется как агентский с условием ежемесячного представления агентом (заказчиком) принципалу (застройщику) отчета о выполнении поручения.

В соответствии с положениями ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет либо от имени и за счет принципала. В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты, к которым должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала (ст. 1008 ГК РФ).

Итак, полный заказчик - это наемная организация, уполномоченная от своего имени, но в интересах и за счет застройщика привлекать к строительству третьих лиц (поставщиков и подрядчиков), принимать результаты выполненных подрядчиками строительно-монтажных работ, совершать иные действия, связанные с организацией строительства и ведением строительного контроля, предусмотренные договором с застройщиком.

Бухгалтерский учет. Порядок ведения полным заказчиком бухгалтерского учета зависит от условий договора, заключенного между застройщиком и заказчиком, а именно от того, передана ли заказчику функция по формированию стоимости объекта строительства.

Стоимость объекта заказчик не формирует.

Если стоимость объекта строительства формирует застройщик, в бухгалтерском учете заказчика поступления денежных средств, предназначенных для исполнения задания застройщика-принципала, доходами не признаются (п. 3 ПБУ 9/99 "Доходы организации", утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). Значит, в доходы заказчика включается только сумма его вознаграждения.

Схема отражения операций, связанных с исполнением договора, будет выглядеть так (табл. 9).

Таблица 9

Схема отражения операций в бухучете

N п/п	Содержание хозяйственной операции	Бухгалтерская запись	Первичный документ
1	Получен аванс от застройщика на выполнение поручения, в т.ч. часть вознаграждения заказчика	Д-т 51 "Расчетные счета" К-т 76 (субсчет "Расчеты с застройщиком")	Выписка банка
2	Начислен НДС с суммы полученного аванса (в части вознаграждения)	Д-т 76 (субсчет "НДС с авансов полученных") К-т 68 (субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС")	Счет-фактура
3	Отражены затраты заказчика на оказание услуг застройщику	Д-т 20 "Основное производство", 26 "Общехозяйственные расходы" К-т 02 "Амортизация основных средств", 10 "Материалы", 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению", 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и т.п.	Ведомость начисления амортизации, акт о списании материалов, требования- накладные, ведомость начисления заработной платы, бухгалтерские справки
4	Отражен НДС, предъявленный поставщиками товаров (работ, услуг), приобретенных для строительства	Д-т 19/3 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным материально-производственным запасам" К-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами")	Счет-фактура поставщика
5	НДС, предъявленный поставщиками, принят к вычету	Д-т 68 (субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС") К-т 19/3 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным материально- производственным запасам"	Счет-фактура, запись в книге покупок
6	Сумма вознаграждения отражена в составе доходов	Д-т 76 (субсчет "Расчеты с застройщиком") К-т 90/1 "Выручка"	Акт сдачи-приемки застройщиком выполненных работ
7	Начислен НДС с суммы вознаграждения	Д-т 90/3 "Налог на добавленную стоимость" К-т 68 (субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС")	Счет-фактура, запись в книге продаж
8	Принят к вычету НДС, начисленный ранее с суммы поступившего аванса	Д-т 68 (субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС") К-т 76 (субсчет "НДС с авансов полученных")	Счет-фактура, запись в книге покупок
9	Списаны на себестоимость расходы по оказанию услуг застройщику	Д-т 90/2 "Себестоимость продаж" К-т 20 "Основное производство", 26 "Общехозяйственные расходы"	Акт сдачи-приемки застройщику выполненных работ, бухгалтерская справка